Bud og aksept på SMS uten megler: er avtalen gyldig?

Loven krever ikke at avtalen er skriftlig

Avtale om salg av fast eiendom kan gjøres skriftlig eller muntlig. Det står i avhendingslova. Er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig når en av partene krever det. Det betyr at en SMS-utveksling i utgangspunktet kan være en gyldig avtale, og at det å kreve skriftlighet ikke er det samme som at avtalen ikke gjelder før den er skrevet under.

Regelen for meglere er strengere. En megler skal bare formidle skriftlige bud og aksepter, og skal innhente legitimasjon og signatur fra budgiveren. Når du handler uten megler, gjelder ikke det kravet. Du er overlatt til den alminnelige avtalerett, og til det som kan bevises. Rammen for hele temaet er beskrevet i oversikten over kjøp uten megler.

Det som gir en SMS-avtale styrke, er at den er skriftlig og kan vises fram. Det som gir den svakhet, er at den ofte er uklar. «Ok, den er din» sier lite om pris, overtakelsesdato og hva som følger med.

Hva som gjør budet og aksepten bindende

Avtaleloven har regler om hvordan bud og aksept fungerer. Har den som gir tilbudet satt en akseptfrist, må aksepten komme fram før fristen er ute. En aksept som kommer for sent, regnes som et nytt tilbud. Et tilbud som er avslått, er ikke lenger bindende selv om fristen ikke er ute.

Et svar som ikke stemmer med tilbudet, regnes som et avslag kombinert med et nytt tilbud. Skriver selgeren «ja, men jeg beholder hagemøblene», har han ikke akseptert, men kommet med et motbud. Da er ingenting avtalt før du har sagt ja til det.

Et tilbud eller et svar kan kalles tilbake hvis tilbakekallet kommer fram før eller samtidig med at tilbudet kommer til mottakerens kunnskap. Sender du et bud og angrer i neste øyeblikk, er det bare mulig å trekke det hvis meldingen om tilbakekall er lest av mottakeren før eller samtidig med budet. For SMS er det tidspunktet meldingen ble mottatt og lest som teller, ikke når den ble sendt.

Slik gikk det for Tor

Tor la ut en tomannsbolig for salg på egen hånd. En interessert kjøper sendte en SMS klokken 21.14 med teksten «Jeg byr 3 900 000, svar innen i morgen kl. 12». Klokken 08.40 neste dag svarte Tor: «Greit, kan vi si at overtakelse er 1. desember?» Kjøperen svarte klokken 09.05 «Passer fint».

Tor sendte deretter en ny SMS klokken 13.20 og skrev at han hadde fått et bedre bud og trakk seg. Kjøperen mente at avtalen var inngått. Tor hevdet at hans første svar bare var et spørsmål. Da kjøperen viste meldingene, kom det fram at Tors første svar begynte med «Greit», at overtakelsesdatoen var en presisering, og at kjøperen hadde bekreftet den før fristen. Tor innså at han var bundet, og partene satte opp en skriftlig kontrakt.

Hva du må avklare skriftlig, uansett

Selv om SMS-en kan holde, er den for tynn. Avtalen bør si hvem som er kjøper og selger, hva boligen er, kjøpesum og hvordan den betales, når du overtar, og hva som følger med. Skriv også hva som skjer hvis en part ikke oppfyller.

Har dere ikke avtalt noe om overtakelse, kan du kreve skjøte og overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, forutsatt at du har oppfylt dine plikter. Det er en lang tid for mange, så avtal en dato. Skjøtet må signeres for hånd av den som har grunnbokshjemmel, og underskriften må bevitnes.

Betaler du noe på forskudd før du har fått skjøte eller overtatt, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake. Det er en sikkerhet som gjelder etter loven, men som ikke hjelper hvis du ikke kan dokumentere at du betalte. Hold betalingen på kontoen din og bruk en tydelig merking.

Forbehold i budet og tilbakeholdelse

Mange gir bud med forbehold, for eksempel om finansiering eller tilstandsrapport. Skriv forbeholdet i samme melding som budet, og avtal hvordan og når det faller bort. Et forbehold som bare blir nevnt muntlig, er vanskelig å bevise. Har dere ikke avtalt noe om at du kan trekke deg, er du bundet når aksepten er kommet fram i tide.

Er du i tvil om meldingene utgjør en avtale, ikke handle som om den er gyldig og ikke handle som om den ikke er det, før du har fått dette avklart skriftlig. Du kan for eksempel skrive at du legger til grunn at avtalen er inngått og ber om bekreftelse. Blir det uenighet om innholdet i avtalen, kommer du raskt til saken om kjøp uten visning og budrunde og om «as is»-kjøp mellom private.

Kort oppsummert

• Bud og aksept på SMS kan være en bindende avtale om boligkjøp uten megler, for loven krever ikke skriftlig form.
• Aksepten må komme fram innen akseptfristen, og et svar med endringer er et motbud, ikke en aksept.
• Du kan kalle et SMS-bud tilbake bare hvis tilbakekallet kommer fram før eller samtidig med budet.
• Hver part kan kreve at avtalen settes opp skriftlig, og det bør du gjøre med pris, dato og forbehold.
• Ta vare på alle SMS-ene og skjermbilder, for de er beviset ditt hvis avtalen blir bestridt.