Feil på rør og avløp etter boligkjøp – dette gjelder

Hva som avgjør om feilen på rør og avløp er en mangel

Loven krever ikke at rør og avløp i et eldre hus er nye. Avhendingslova § 3-2 spør om boligen er dårligere enn du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et avløp som har ligget i mange år og har alderstegn, er ofte ikke en mangel alene. Et avløp som er skadet av selgers arbeid, feilkoblet eller ødelagt av utførelsen, er det oftere.

To andre grunnlag er sentrale:

• Opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7: Visste selger om tilbakeslag, lekkasjer, rørbrudd eller feil rørføring og sa ikke fra, kan boligen ha en mangel.
• Uriktige opplysninger etter avhendingslova § 3-8: Sto det «nye rør» eller «totalrenovert bad» i annonsen uten at det stemte, er det en mulig mangel.

Alt du kunne lese i en godkjent tilstandsrapport, regnes som noe du kjente til etter avhendingslova § 3-10. Det er du som må sannsynliggjøre at feilen er en mangel.

Hva tilstandsrapporten sier om rør og avløp

Etter forskriften om tilstandsrapporter skal takstmannen undersøke synlige vannrør for materiale og koblinger, lokalisere og teste hovedstoppekranen når det ikke kan føre til lekkasje, og undersøke om lekkasjevann ledes til sluk. På avløpet skal synlige rør, stakeluker, lufting, avløpskapasitet og lukt vurderes. Er vann- eller avløpsanlegget skjult og uten dokumentasjon, vurderes det ut fra alderen. Takstmannen skal også spørre hvilket år varmtvannsberederen var ny.

Det betyr at en rapport uten kamerainspeksjon ikke sier noe sikkert om rørene i grunnen eller i veggene. Sier rapporten at anlegget er skjult og vurdert ut fra alder, har du ikke fått garanti for tilstanden, men du har heller ikke fått vite noe som selger senere kan vise til. Er det utført arbeid med kvalifiserte håndverkere de siste fem årene, skal eieren bes om å dokumentere det, og manglende dokumentasjon kan være en opplysning i seg selv.

Med tilstandsgrad 2 eller 3 blir det vanskeligere å få medhold, men det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet. Mer om alder finner du i Hvor gammelt kan et avløp være før det er «forventet»? og i Kan jeg klage på gamle rør etter boligkjøp?.

Slik gikk det for Knut

Knut kjøpte en enebolig fra syttitallet i juni. Tilstandsrapporten sa at avløpet var skjult og vurdert ut fra alder, med tilstandsgrad 2, og at rørene i kjelleren var av støpejern. Salgsoppgaven nevnte «utskiftet avløp under kjellergulvet i 2019».

I november kom det kloakk opp i sluket i kjelleren etter en tett periode. Knut lot en rørlegger filme avløpet. Filmen viste at støpejernsrøret under kjellergulvet var i dårlig forfatning, men også at den «nye» strekningen fra 2019 hadde feil fall og en skjøt som var trukket ut av flukt. Rørleggeren skrev at feilen på den nyere delen trolig skyldtes utførelsen.

Selger svarte at hele avløpet var gammelt og at rapporten hadde varslet det. Knut godtok at støpejernsrøret var noe han måtte regne med, siden rapporten ga tilstandsgrad 2. Kravet gjaldt derfor bare den nye strekningen, siden annonsen hadde beskrevet den som utskiftet, og feilen der skyldtes utførelsen. Selger dekket omleggingen av den strekningen etter en skriftlig reklamasjon, mens Knut selv bar kostnaden ved resten.

Hva som er særegent for kravet ved feil på avløp

Ved avløpsfeil er det sjelden nok å skrive at det lukter eller går tett. Rørene ligger skjult, og tvisten går ofte på om feilen skyldes alder, bruk eller utførelse. Derfor er kamerainspeksjon ofte det avgjørende beviset. Du kan lese hvordan du gjør det i Må jeg filme avløpet før jeg reklamerer? og hva en slik rapport kan vise i Rørinspeksjon med kamera viser brudd på avløpet.

Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette feilen, med fradrag for standardheving når du får en bedre løsning enn den du kjøpte. Tilbyr selger å rette, må du som hovedregel godta det etter avhendingslova § 4-10 første ledd, hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Generelt om prisavslag ved feil på rør, avløp og skjulte vannledninger står i Prisavslag ved feil på rør, avløp og skjulte vannledninger.

Frister, forsikring og hva du gjør nå

Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og skriv hva slags feil det er. Loven har ingen fast frist i måneder, men reklamasjon må uansett skje senest fem år etter overtakelsen. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler.

Har vannet allerede gjort skade, må du vurdere om egen forsikring skal brukes først, som beskrevet i Vannlekkasje etter overtakelse: egen forsikring eller selger?. Begrens skaden så raskt du kan, for tap du kunne ha unngått med rimelige tiltak, kan bli stående for din regning.

Kort oppsummert

• Feil på avløp etter boligkjøpet er en mangel når anlegget er dårligere enn forventet ut fra alder og tilstand, eller selger tidde om kjente feil.
• Skjulte rør og avløp vurderes ofte ut fra alder, så tilstandsrapportens ordlyd om rør og avløp er viktig.
• Du må selv sannsynliggjøre at feilen finnes, og kamerainspeksjon er ofte det sterkeste beviset.
• Selger har normalt rett til å rette først, ellers settes prisavslaget som hovedregel til utbedringskostnaden.
• Rør og avløp i borettslag og sameie kan følge andre ansvarsregler i vedtektene.