Vannlekkasje etter overtakelse: egen forsikring eller selger?

Hvem som bærer risikoen etter overtakelsen

Når du har overtatt boligen, går risikoen for eiendommen over på deg (§ 2-4). Det betyr at en skade som oppstår etter overtakelsen, som utgangspunkt er din. Boligen kan ha vært i god stand den dagen du fikk nøklene, og så sprekker et rør tre måneder senere uten at noen kan lastes.

Utgangspunktet endrer seg hvis røret allerede var svekket eller feil utført da du overtok. Da er det en mangel, selv om lekkasjen først kom senere. Avhendingslova sier uttrykkelig at det er tilstanden da risikoen gikk over som avgjør, og at en mangel kan foreligge selv om den først viser seg etterpå (§ 3-1).

Spørsmålet i praksis er derfor ikke når vannet kom, men hva som var årsaken, og om den fantes ved overtakelsen.

Når selgeren svarer og når han ikke gjør det

Selgeren svarer for en skade som oppstår senere bare i to tilfeller: hvis årsaken er et avtalebrudd fra ham, eller hvis han har gitt en garanti for tiden etter overtakelsen. Ellers er en ren slitasjelekkasje etter overtakelsen ditt ansvar.

Et avtalebrudd kan være at selgeren visste om en lekkasje eller en dårlig skjøt og ikke sa fra. Eiendommen har nemlig en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Det kan også være at opplysninger i salgsoppgaven ikke stemte (§ 3-8).

Selgeren trenger ikke bevise at røret var i orden. Du må selv sannsynliggjøre at årsaken lå før overtakelsen. Ta derfor vare på det som er av den skadde delen av røret, og få en fagperson til å skrive hva som er årsaken.

Slik gikk det for Synnøve

Synnøve overtok en enebolig i august. I november fant hun vann på kjellergulvet og oppdaget at et kobberrør under trappen hadde en skjøt som dryppet. Hun stengte hovedkranen, tok bilder og ringte forsikringsselskapet sitt samme dag.

Forsikringsselskapet dekket skaden på gulv og vegger etter sine vilkår, men ville ikke dekke selve røret. Synnøve fikk rørleggeren til å skrive at skjøten var loddet feil og hadde lekket sakte i lang tid, tydelig lenge før overtakelsen. Da sendte hun en skriftlig melding til selgeren og viste til at feilen var en mangel.

Selgeren svarte først at han aldri hadde sett en lekkasje. Så viste det seg at han selv hadde skjøtet røret uten en fagperson noen år tidligere. Han gikk med på å dekke rørreparasjonen og en del av tørkekostnadene. Synnøve sto igjen med egenandelen til forsikringen og den delen av tapet som ikke var dekket, som hun ikke fikk igjen.

Egen forsikring og krav mot selger

Innholdet i hus- og innboforsikringen følger av vilkårene til hvert selskap, så les vilkårene og meld skaden så raskt du kan. En forsikring kan dekke følgeskaden uten at du trenger å bevise noe om selgerens skyld. Det er den store fordelen. Ulempen er egenandelen, og at vilkårene ofte har unntak for det som skyldes slitasje eller feil ved røret.

Krav mot selgeren bygger på mangelsreglene. Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet i sjeldne tilfeller. Etter at du har meldt fra, har selgeren rett til å rette før du kan kreve prisavslag (§ 4-10). En rørlegger kan reparere røret, men følgeskade som råte og fukt i gulvet må også følges opp.

Du kan bruke begge veiene samtidig. Du melder skaden til eget forsikringsselskap og reklamerer til selgeren. Da må du regne med at forsikringsselskapet kan ta over kravet mot selgeren for det de har utbetalt. Dette gjelder vilkårene i din forsikring, så les dem nøye.

Kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner må du dekke selv, med mindre noe annet er avtalt eller boligen er solgt som ny (§ 3-1). Erstatning for følgeskader krever normalt skyld hos selgeren (§ 4-14).

Slik begrenser du tapet og sikrer kravet

Det første du gjør, er å stoppe vannet og hindre at skaden vokser. Du har plikt til å begrense tapet med rimelige tiltak, og gjør du ikke det, må du selv bære den delen av tapet (§ 7-2). Da må du tørke ut raskt, og det er ofte rimelig å ta inn et firma for uttørking.

Deretter dokumenterer du. Ta bilder og video av lekkasjen og av røret slik det så ut, ikke bare av skaden på gulvet. Behold den delen av røret som er skiftet ut, og be rørleggeren beskrive årsaken skriftlig.

Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Reglene om reklamasjon og fristene er samlet i pilaren om feil på rør og avløp. Har selgeren ikke tegnet forsikring, finner du hva det betyr i artikkelen om selger uten forsikring. Ønsker selgeren å bruke sin egen rørlegger til å rette, kan du lese om det i Kan selger kreve at jeg bruker hans rørlegger?.

Kort oppsummert

• Ved en vannlekkasje etter overtakelsen svarer selgeren bare hvis feilen fantes allerede ved overtakelsen, eller han har gitt garanti.
• Meld skaden til eget forsikringsselskap med en gang, og reklamer samtidig skriftlig til selgeren.
• Årsaken til lekkasjen bør dokumenteres av en rørlegger, og det utskiftede røret bør du beholde.
• Egen forsikring dekker følgeskaden etter vilkårene, mens et krav mot selger krever at du sannsynliggjør en mangel.
• Uttørking og andre tiltak som stopper skaden bør gjøres raskt, fordi du ellers kan miste en del av erstatningen.