Tilbakeslag av kloakk i kjelleren etter innflytting

Finn ut hvor tilbakeslaget kommer fra

Tilbakeslag betyr at avløpsvann presses opp gjennom sluk og toalett, ofte i kjelleren fordi den ligger lavest. Årsaken kan være tre ulike steder, og hvem som betaler, følger av hvilket.

Sitter feilen i rørene inne i boligen eller på tomten, er det huseierens ansvar. En vann- eller avløpsledning som går til bare én eiendom, eies normalt av huseieren, som har ansvar for drift og vedlikehold fra tilknytningspunktet på den kommunale ledningen og inn til boligen. Kommunens egne vilkår avgjør detaljene, så sjekk dem. Er den kommunale ledningen overbelastet eller tett, er det kommunen som har ansvaret for den delen.

Få en rørinspeksjon med kamera, og be om en skriftlig vurdering av hvor vannet kom fra. Uten den vet du ikke hvem du skal sende regningen til.

Når selgeren svarer for tilbakeslaget

Etter avhendingslova § 3-2 første ledd er det en mangel hvis boligen ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. En kjeller som fylles med kloakk, er noe de færreste kjøpere regner med. Mangelen vurderes ut fra tidspunktet du overtok, selv om feilen først viste seg etter innflyttingen.

Har selgeren opplevd tilbakeslag tidligere og ikke sagt fra, er det en mangel etter § 3-7. Den bestemmelsen gjelder opplysninger som selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å vente å få. En kjøper som hadde hørt om tidligere oversvømmelse, ville ofte forhandlet om prisen.

Kjente du til forholdet, eller står det i tilstandsrapporten, kan du ikke kreve noe for det (avhendingslova § 3-10). Ta derfor en ny gjennomgang av rapporten og alle vedleggene med rørene og avløpet i tankene.

Sikring mot tilbakeslag og byggekravene

Byggteknisk forskrift krever at byggverk sikres mot oversvømmelse som følge av høy vannstand eller overtrykk i avløpsledningen. Avløpsutstyr skal ha vannlås, og avløpsanlegget skal ha lufteledning og rensepunkter. Kravene gjelder for tiltak som utføres, så hva som var påkrevd for akkurat din bolig, avhenger av når den ble bygd eller sist ombygd.

Har kjelleren for eksempel sluk under nivået til kommunens ledning uten noen sikring, kan det være et poeng at boligen mangler det som hører til. Hva en tilbakeslagsventil betyr for kravet, står i tilbakeslagsventil som manglet. Loven gir ingen fasit for hvor gamle anlegg må være sikret, og vurderingen er konkret.

Slik gikk det for Ewa

Ewa flyttet inn i en enebolig i august. Seks uker senere kom det kraftig regn om natten, og kjelleren stod under vann fra sluk og toalett, med avløpsvann på gulvet. Hun tok bilder og filmet vannstanden før hun begynte å tørke opp, og tilkalte rørlegger neste morgen. Rørinspeksjonen viste et brudd og en innsynket skjøt på privat stikkledning like utenfor grunnmuren.

Kommunen bekreftet at den kommunale ledningen ikke hadde vært overbelastet den natten. Ewa skrev til selgeren og la ved rapporten. Selgeren svarte først at han aldri hadde hatt problemer. Da Ewa fant en gammel regning fra en rørlegger som hadde spylt avløpet to år tidligere, gikk han med på å dekke utbedringen av ledningen som prisavslag. Skaden på Ewas innbo avviste han, og der ble utfallet at hun måtte ta det opp med sin egen forsikring.

Erstatning for skader på innbo og inventar

Særegent ved kloakk er at skadene kan bli store. Avhendingslova skiller mellom direkte og indirekte tap. Skade på annet enn selve eiendommen, som møbler og gulvbelegg du har lagt selv, regnes som indirekte tap. Det kan du bare kreve erstattet hvis selgeren har skyld i mangelen, eller har gitt en garanti (avhendingslova § 4-14 andre ledd og § 7-1 andre ledd).

Du har også plikt til å begrense tapet. Du må rydde, tørke og hindre mer skade så raskt som mulig, og det skal du dokumentere. Om husforsikringen dekker noe, følger av vilkårene i din polise.

Legg til grunn at egenandelen på 10 000 kroner går av kravet ditt. Kravet mot kommunen har egne regler, og kommunalt avløp fylte kjelleren tar for seg den situasjonen. Hvem som eier og betaler for stikkledningen, går frem av stikkledningen som er ødelagt, og bredere om rør og avløp finner du i feil på rør og avløp etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Tilbakeslag av kloakk i kjelleren gir krav mot selgeren når feilen sitter i boligens eget avløp eller når selgeren tidde om tidligere tilbakeslag.
• Årsaken avgjør: eget rør, privat stikkledning eller kommunens ledning har ulike ansvarlige.
• Ta bilder, film vannstanden og få en rørinspeksjon før du rydder.
• Skade på innbo er indirekte tap og krever normalt skyld hos selgeren.
• Du må sannsynliggjøre at forholdet fantes ved overtakelsen, og du må begrense skaden selv.