Vannrør uten rør-i-rør – er det en mangel?

Hva rør-i-rør er, og hvorfor det spiller en rolle

Et rør-i-rør-system har et ytre rør rundt selve vannrøret. Oppstår det en lekkasje, ledes vannet til et sluk eller et fordelerskap der du kan se det, i stedet for å renne inn i veggen eller under gulvet. Løsningen ble vanlig fra en bestemt periode, og eldre anlegg har ofte rør som ligger direkte i støpen eller bak kledning.

Vannrør uten rør-i-rør er derfor ikke det samme som et rør med feil. Det som gjør saken vanskeligere, er at en lekkasje kan gå lenge uten å bli oppdaget, og at skaden da blir stor. Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at innvendige vanninstallasjoner skal ha tilstrekkelig tetthet, og at lekkasje skal kunne oppdages enkelt uten å skade bygningsdeler. Men det er krav til nye tiltak. Ved tiltak på eksisterende byggverk gjelder kravene for de delene tiltaket omfatter, ikke for hele boligen tilbake i tid.

Det betyr at manglende rør-i-rør i en gammel bolig sjelden er et brudd på et offentligrettslig krav i seg selv. Spørsmålet blir da om avtalen, opplysningene og alderen gir deg grunn til å forvente noe annet.

Hva tilstandsrapporten sier om rørene

Forskriften om tilstandsrapporter sier at synlige vannrør skal undersøkes for materiale og koblinger. Ved rør-i-rør skal den bygningssakkyndige undersøke om fordelerskapet er tilgjengelig og om lekkasjevann ledes til sluk. Er vann- eller avløpsanlegget skjult og uten dokumentasjon, vurderes anlegget ut fra alderen.

Les derfor rapporten for disse punktene:

• Står rørtype og materiale oppgitt, og står det noe om rør-i-rør?
• Er det oppgitt at anlegget er skjult, og at det er vurdert ut fra alder?
• Har de skjulte rørene tilstandsgrad 2 eller 3, eller er det en anbefaling om utskifting?

Får en bygningsdel tilstandsgrad 2 eller 3, skal årsak og konsekvens beskrives. Har rapporten sagt at rørene er skjult og gamle, og at det er risiko for lekkasje, er det en opplysning du regnes for å ha fått. Det gjør det vanskeligere å få medhold, men avgjøres ut fra hvor konkret risikoen var beskrevet.

Slik gikk det for Maren

Maren kjøpte en tomannsbolig fra åttitallet. Salgsoppgaven beskrev badet som «pusset opp» og nevnte moderne rørinstallasjoner. Etter fire måneder oppdaget hun et fuktig felt på veggen bak vaskemaskinen. Rørleggeren åpnet veggen og fant at vannrørene lå uten rør-i-rør, med en skjøt som hadde dryppet lenge.

Maren mente at selgeren burde ha sagt at rørene manglet beskyttelse. Hun gikk gjennom tilstandsrapporten og fant at den bygningssakkyndige hadde skrevet at vannrørene bak veggen var skjult, at alderen var ukjent, og at de var vurdert ut fra boligens byggeår med tilstandsgrad 2. Selgeren hadde ikke kjent til lekkasjen.

Maren sendte reklamasjon, men fikk avslag. Både byggeåret og tilstandsgraden var oppgitt, og hun kunne ikke vise at selgeren hadde visst om skjøten eller villedet henne om rørene. Det endte med at hun betalte reparasjonen selv, og hun byttet samtidig de andre rørene mens veggen var åpen.

Når det likevel er en mangel

Det er en mangel hvis selgeren har gitt uriktige opplysninger, for eksempel at hele vannanlegget er byttet og har rør-i-rør, og det ikke stemmer. Opplysninger i annonsen og salgsoppgaven teller like mye som det selgeren sier til deg. Har selgeren dessuten visst at rørene lekket eller var byttet delvis, og ikke sagt fra, kan det være en mangel fordi du ikke fikk opplysninger du hadde grunn til å regne med.

Var rørene byttet av selgeren, og feil utførelse er årsaken til lekkasjen, står du sterkere enn ved en vanlig aldersslitasje. Da er det utførelsen som er feilen, ikke at boligen er gammel. Be om dokumentasjon fra den som utførte arbeidet, og få en rørlegger til å beskrive hva som er gjort og hva som er galt.

Selgeren kan tilby å rette, og da må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Ellers gjelder prisavslag og erstatning. Se oversikten om feil på rør og avløp for de generelle reglene.

Hva du gjør hvis du mistenker skjulte lekkasjer

Mistenker du at vannrørene lekker, bør du få en fagperson til å undersøke uten å vente. Fukt i vegger og gulv kan gi mugg og råte, og du har selv plikt til å begrense tapet med rimelige tiltak. Gjør du ikke det, kan du måtte bære en del av tapet selv.

Ta bilder før noe åpnes, og behold utskiftede rørdeler. Be om en skriftlig vurdering av rørenes tilstand, alder og materiale. Er det snakk om frostsprengning, se rørene som fryser hver vinter, og har vannet gitt tilbakeslag eller skade lenger ned, se tilbakeslag av kloakk i kjelleren.

Er problemet et avløp og ikke et vannrør, gir rørinspeksjon med kamera et bedre grunnlag. Sammenlign alltid funnene med det rapporten og salgsoppgaven sa før kjøpet.

Kort oppsummert

• Vannrør uten rør-i-rør er ikke automatisk en mangel, fordi kravene i byggteknisk forskrift gjelder nye tiltak.
• Se etter hva tilstandsrapporten sier om skjulte rør, alder og tilstandsgrad.
• Uriktige opplysninger om rør-i-rør eller om at anlegget er byttet, kan gi en mangel.
• Rør som er bygget inn uten beskyttelse, gir sjelden krav hvis alderen var oppgitt.
• Begrens tapet med en gang du mistenker lekkasje, og dokumenter funnene.