Stikkledningen til kommunen er ødelagt – hvem betaler?

Hvem eier stikkledningen frem til kommunens ledning

En stikkledning er røret som fører vann eller avløp mellom boligen din og kommunens hovedledning i veien. Reglene varierer fra kommune til kommune, og kommunens abonnementsvilkår avgjør ansvaret der du bor. Trondheim kommune gir et eksempel på den vanlige ordningen: ledningen eies av huseieren, som alene har ansvaret for drift og vedlikehold fra tilknytningspunktet på den kommunale ledningen og inn til boligen.

Det betyr at du normalt betaler for en ødelagt stikkledning, selv om den ligger under veien eller i grunnen utenfor tomten din. Skal ledningen graves opp, kan kommunen ha egne vilkår for arbeidet og for hvem som får utføre det. Spør kommunen om tilknytningspunktet og om vilkårene før du bestiller noe.

Kommunen betaler altså normalt ikke for det som ligger på din side av punktet. Er bruddet i selve hovedledningen, er det kommunens ansvar.

Når ledningen deles med naboen

Betjener ledningen flere eiendommer, har eierne et solidarisk ansvar for drift og vedlikehold av den delen de bruker, hvis de ikke har avtalt noe annet. Solidarisk ansvar betyr at kommunen eller en annen kan kreve hele regningen av én av dere, og at dere så må gjøre opp seg imellom.

Sjekk om det finnes en skriftlig avtale, ofte en tinglyst rett. Plan- og bygningsloven krever at retten til å føre en vann- eller avløpsledning over annens grunn er sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar. Mangler avtalen, kan det i seg selv være et forhold ved kjøpet.

Var det aldri nevnt at ledningen er felles, er det et eget krav mot selgeren, og hva slags krav det er, står i saken om felles stikkledning som aldri ble nevnt.

Kan du kreve noe av selgeren

Ledningen er en del av boligen. Etter avhendingslova § 3-2 første ledd er det en mangel hvis boligen ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et brudd som fantes ved overtakelsen, kan gi deg krav om prisavslag. Er ledningen skjult og uten dokumentasjon, vurderes den ut fra alder, og en gammel ledning er du ikke sikker på å få medhold for.

Visste selgeren om bruddet, tidligere rørskader eller problemer med rotinnvekst, og sa ikke fra, er det en mangel etter § 3-7. Kjente du til forholdet fra tilstandsrapporten, eller står det tydelig i salgsdokumentene, kan du ikke kreve noe for det (avhendingslova § 3-10).

Det er du som må sannsynliggjøre at bruddet fantes ved overtakelsen. Få en rørinspeksjon som viser type skade, og be rørleggeren skrive noe om hvor gammel skaden trolig er.

Slik gikk det for Birgitte

Birgitte overtok en enebolig i juni. Om høsten begynte kjelleren å lukte kloakk, og en kamerainspeksjon viste at stikkledningen hadde sunket og sprukket ti meter fra huset, rett ved kommunens tilknytningspunkt. Hun ringte kommunen, som svarte at ledningen frem til tilknytningspunktet var hennes ansvar.

Birgitte gikk da til selgeren og la ved inspeksjonsfilmen. Selgeren viste til tilstandsrapporten, der avløpet var oppgitt med tilstandsgrad 2 og alder på røret, og mente at kjøperen var informert. Birgitte påpekte at rapporten bare nevnte alder, ikke risiko for sammensynking.

Graving og ny ledning kostet 85 000 kroner. Selgeren gikk med på et prisavslag, men etter fradrag for at en ny ledning er bedre enn den gamle, og for egenandelen, satt Birgitte igjen med 50 000 kroner. Beløpet var et forlik, ikke en fastsatt sats.

Fradrag, egenandel og hva du kan få

Tilstandsgrad og alder påvirker mye. Får du prisavslag, settes det normalt til kostnadene ved å rette mangelen, hvis ikke noe annet blir bevist. I nemndspraksis trekkes det fra for standardheving, altså den fordelen en ny ledning gir deg sammenlignet med en gammel, og nemnda legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringsmetoden til grunn. Det finnes ingen fast prosentsats, så fradraget vurderes skjønnsmessig. I tillegg må du dekke de første 10 000 kronene selv.

Mer om hvordan alder på rørene påvirker saken, finner du i støpejernsrørene som er råtne. Beviskravene for en rørinspeksjon står i rørinspeksjon med kamera viser brudd, og hovedreglene om feil på rør finner du i feil på rør og avløp etter boligkjøp. Ansvarsfordelingen for stikkledninger er også omtalt under hvem har ansvaret for stikkledningen.

Kort oppsummert

• Er stikkledningen ødelagt, betaler normalt huseieren fra tilknytningspunktet og inn til boligen.
• Kommunens vilkår avgjør hvor grensen går, så spør kommunen før du bestiller graving.
• Deles ledningen med naboer, har dere et solidarisk ansvar med mindre dere har avtalt noe annet.
• Selgeren svarer bare hvis bruddet fantes ved overtakelsen og du ikke kunne regne med det, eller hvis han visste og tidde.
• Du må sannsynliggjøre skaden, og prisavslaget reduseres for standardheving og egenandel.