Støpejernsrørene er råtne – burde jeg fått vite det?

Når støpejernsrør som er råtne, er en mangel

Avhendingslova § 3-2 sier at boligen har en mangel hvis den ikke er slik du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. For rør betyr det at alderen blir en del av vurderingen. Et eldre hus med opprinnelige avløpsrør gir en annen forventning enn et nytt hus.

Skjuler rørene seg i veggen eller under gulvet og finnes det ingen dokumentasjon, sier forskriften om tilstandsrapporter at takstmannen vurderer anlegget ut fra alderen. En gammel bygningsdel kan få tilstandsgrad 2 (vesentlige avvik, eller en gammel del som takstmannen varsler om) bare på grunn av alder. Har rapporten den gradering, får du ikke nødvendigvis hjelp av å si at du ikke visste at rørene var slitt.

Nemndpraksis går i samme retning. Finansklagenemnda Eierskifte har i en sak om et bad fra 1989 lagt vekt på at kjøperen måtte regne med at gamle bygningsdeler var modne for oppgradering. Det er ingen fasit for støpejernsrør, men det viser at tallet på årene teller.

Hva selgeren og rapporten sa om avløpet

Selv om rørene er gamle, kan du ha krav. Tre forhold kan snu saken.

Det første er selgerens kunnskap. Etter § 3-7 er det en mangel hvis selgeren visste eller burde ha visst om et forhold du hadde grunn til å regne med å få vite om, og det kan antas at det hadde betydning for kjøpet. Har selgeren hatt tett avløp gjentatte ganger, fått kamerainspeksjon som viste brudd, eller fått beskjed fra rørlegger om at rørene måtte skiftes, er det opplysninger han burde ha gitt.

Det andre er uriktige opplysninger. Skrev selgeren i egenerklæringen at avløpet var i orden, eller sa han i visningen at rørene var byttet, og det ikke stemte, kan opplysningen være en mangel etter § 3-8.

Det tredje er hva rapporten sier. Går det tydelig frem av tilstandsrapporten at avløpsrørene er gamle og bør undersøkes, regnes du etter § 3-10 for å kjenne til det. Da har du svak sak, med mindre selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Slik gikk det for Hedda

Hedda kjøpte en enebolig fra 1958 og overtok i september. I november begynte det å lukte fra kjellersluket, og en rørlegger tok bilder med kamera. Støpejernsrørene under gulvet var oppløst på flere strekk og måtte skiftes.

Hedda leste tilstandsrapporten på nytt. Der sto det at avløpsrørene var skjult og ikke undersøkt, at de var fra byggeåret, og at takstmannen anbefalte kameraundersøkelse på grunn av alderen. Bygningsdelen hadde tilstandsgrad 2. Hun spurte selgeren om han hadde hatt problemer, og selgeren svarte at det aldri hadde vært tilbakeslag eller tett avløp mens han bodde der. Hedda fant ingenting som sa noe annet. Naboene kunne ikke huske noe, og selgeren hadde ikke gitt uriktige opplysninger.

Kravet falt. Rapporten hadde gitt henne en tydelig advarsel, og hun hadde ikke noe som viste at selgeren visste mer enn det som stod der. Hun betalte selv, og rørleggeren fikk i gang jobben.

Slik undersøker du saken din

Før du melder krav, trenger du tre ting.

Først en skriftlig vurdering fra rørlegger eller et firma som gjør kamerainspeksjon. Vurderingen skal si hva som er galt, hvor det er, og om skaden virker gammel eller ny. Så trenger du rapporten og egenerklæringen, som du leser med tanke på hva de sa om rør og avløp. Til slutt trenger du et tilbud på utbedringen, slik at du vet hva kravet ditt handler om.

Bevisbyrden (plikten til å bevise det du påstår) ligger hos deg. Du kan ikke vente at selgeren skal vise at rørene var i orden. Du skal vise at de var dårligere enn du kunne forvente, eller at selgeren visste om skaden.

Ikke vent lenge med å gripe inn hvis rørene lekker eller går tett. Du plikter å begrense tapet med rimelige tiltak. Utbedrer du et akutt problem, tar du bilder og beholder de gamle rørbitene til selgeren eller en sakkyndig har sett dem.

Melding og videre krav

Du må melde fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden. Meldingen skal si at du mener rørene er en mangel og hva du har funnet. Vinner du frem, er prisavslaget normalt det det koster å rette mangelen, og utbedringen dokumenterer du med tilbud. Finansklagenemnda trekker i saker som dette fra en del fordi nye rør er bedre enn de gamle, og størrelsen på fradraget er en skjønnsmessig vurdering.

Kamerainspeksjonen som viste bruddene, kan du lese mer om i rørinspeksjon som viser brudd på avløpet. Går avløpet tett igjen etter at du har flyttet inn, kan avløpet som går tett gang på gang hjelpe deg videre. Kommer kloakken opp i kjelleren, finner du svar i tilbakeslag av kloakk. Grunnreglene for rør og avløp står i feil på rør og avløp etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Råtne støpejernsrør er en mangel når rørene er dårligere enn du kunne forvente, eller selgeren visste om skaden og ikke sa fra.
• Gamle støpejernsrør må du regne med er slitt. Tilstandsrapporten teller mot deg hvis den varsler om alder og manglende undersøkelse.
• Du må sannsynliggjøre mangelen med vurdering fra rørlegger og bilder fra kamerainspeksjon.
• Meld fra til selgeren innen rimelig tid, og begrens tapet med rimelige tiltak.