Hvem er hvem i boligforsikringen: selger, kjøper, hus og innbo

Oversikt over forsikringene rundt et boligkjøp

Rundt et boligkjøp møter du flere forsikringer, og de kan lett blandes sammen. Slik er de fordelt.

Boligselgerforsikringen tegnes av selgeren og dekker selgerens ansvar for mangler etter avhendingslova. Boligkjøperforsikringen tegnes av kjøperen og hjelper deg med advokat og dokumentasjon når du krever noe av selgeren. Husforsikringen og innboforsikringen tegnes av den som eier eller bor i boligen. De dekker skader på huset og på det du eier, og kan ha rettshjelpsdekning. Naturskadeforsikringen kommer gjennom brannforsikringen og dekker skader fra skred, storm, flom, stormflo, jordskjelv og lignende.

Er flere forsikringer aktuelle for samme tap, kan du velge hvilke du vil bruke, til du har fått full erstatning. Forsikringsselskapet kan ikke ta forbehold om å endre vilkårene i forsikringstiden. Selskapene har ulike vilkår, så det du leser her, er eksempler. Sjekk forsikringsbeviset for det som gjelder deg. Om selgeren har tegnet forsikring, kan du sjekke slik, og du kan lese hvilket selskap som har boligselgerforsikringen i din sak.

Boligselgerforsikringen: selgerens forsikring som kjøperen kan bruke

Fire selskaper er aktive med boligselgerforsikring i 2026: HDI Global Specialty (formidlet av Söderberg & Partners, med skadeoppgjør hos Claims Link), Anticimex Forsikring, Fremtind og Gjensidige. Protector selger ikke lenger boligselgerforsikring, siden produktet ble avviklet 31. desember 2021, men behandler fortsatt krav på forsikringer som ble inngått før. Krav mot Protector kan bare gjelde boliger overtatt fra omkring 2022. Se Protector avslo kravet ditt.

Som eksempel dekker Fremtinds forsikring selgerens mangelsansvar etter avhendingsloven, fra budaksept og i reklamasjonsperioden etter overtakelsen. Ansvaret er begrenset til salgssummen, og ikke høyere enn 14 millioner kroner. Unntak er blant annet ansvar som bare bygger på garantier eller løfter fra selgeren, og salg til nær familie. Selskapet styrer saken og kan forhandle og føre den for retten. Vilkårene til de andre selskapene er ikke de samme, så bruk ikke Fremtinds unntak om de andre uten å ha lest deres egne.

Utbetaling til deg tar ikke bort selskapets mulighet til å kreve pengene tilbake fra selgeren (regress). I Fremtinds vilkår er regressen begrenset til tilfeller der selgeren har misligholdt opplysningsplikten, kjøpt forsikringen i strid med vilkårene, oversittet meldefristen eller ikke oppfylt sine plikter. Det betyr at selgeren har egne grunner til å være nøye med det hun skriver i egenerklæringen, og at det kan gjøre saken tyngre for henne. Hvordan regress påvirker deg som kjøper, står i forsikringen krever regress fra selger. Både kjøper og selger kan klage på Fremtinds behandling, til selskapet, til Finansklagenemnda eller til domstolene.

Dekker forsikringen selgerens erstatningsansvar, kan du kreve erstatning direkte fra selskapet (forsikringsavtaleloven § 7-6 første ledd). HDI og Anticimex er utenlandske selskaper, og Söderberg & Partners opplyser at forsikringsgiverne de formidler, ikke er med i Garantiordningen for skadeforsikring. Ved avslag har du avslag fra HDI og krav mot Anticimex å lese, og selgers forsikring dekker ikke – gå direkte på selgeren viser alternativet.

Slik gikk det for Turid

Turid kjøpte en leilighet i 2024. Selgeren hadde boligselgerforsikring, og Turid hadde selv boligkjøperforsikring og en innboforsikring med rettshjelp. Ett år etter overtakelsen oppdaget hun en skjult lekkasje bak kjøkkenbenken.

Hun meldte kravet skriftlig både til selgeren og til selgerens forsikringsselskap, og sendte samtidig melding til boligkjøperforsikringen. Forsikringen hennes utpekte en advokat som tok over kontakten med selskapet. Innboforsikringen ble ikke brukt, siden boligkjøperforsikringen allerede dekket advokat og dokumentasjon. Selgerens forsikring tok saken, tilbød et prisavslag, og Turid godtok tilbudet etter at advokaten hadde gått gjennom det.

Boligkjøperforsikringen og rettshjelp i hus- og innboforsikringen

HELP Forsikring tilbyr boligkjøperforsikring. Den gir juridisk rådgivning og advokathjelp ved uventede mangler, og dekker rimelige og nødvendige advokatkostnader ved reklamasjon og rettslig tvist mot selger og selgers boligselgerforsikring. Den gjelder fra kontraktsmøtet og i fem år fra overtakelsen, betales én gang via meglers oppgjør og kan ikke sies opp. Egenandelen er 4 000 kroner. Forsikringen dekker ikke krav mot andre enn selgeren og selgerens forsikring. Du skal heller ikke selv ta skritt overfor motparten uten at det er avtalt med advokaten. If har også boligkjøperforsikring. Om det lønner seg, står i boligkjøperforsikring: lønner det seg å kjøpe den, og hva HELP hjelper deg med tar for seg produktet.

Hus- og innboforsikringer kan ha rettshjelp med sum og egenandel. Hos Gjensidige og If er sum 100 000 kroner per tvist. Begge dekker tvist med selger ved kjøp av en ny bolig du ennå ikke har overtatt og forsikret, hvis du hadde løpende forsikring før kjøpet. Dekningen er ikke aktuell hvis du selv er selger og har boligselgerforsikring. Rettshjelpssaken skal meldes snarest, og senest ett år etter at advokat ble engasjert. Ingen av dem dekker idømte sakskostnader, utgifter før tvisten oppsto, eller tvist der grunnlaget fantes da forsikringen ble tegnet. Hva som regnes som tvist, er også ulikt: hos Gjensidige er en tvist til stede når et krav er bestridt helt eller delvis, og vedvarende taushet i mer enn tre måneder etter dokumenterte purringer regnes også som tvist. Se rettshjelpsdekningen i husforsikringen.

Har du vært hos flere selskaper, kan du få spørsmål om hvem som skal betale. Da er utgangspunktet at du selv velger hvilken forsikring som brukes, inntil du har fått full erstatning.

Brann, naturskade og forsikringen ved eierskifte

Skifter en forsikret bolig eier, gjelder forsikringen også for den nye eieren hvis ikke annet er avtalt. Er det avtalt at forsikringen faller bort, svarer selskapet likevel for forsikringstilfeller innen 14 dager etter eierskiftet (forsikringsavtaleloven § 7-2 første ledd).

Brenner boligen etter at avtalen ble bindende, men før overtakelsen, har selgeren risikoen fram til du overtar. Har selgeren forsikret eiendommen, har du retten etter forsikringsavtalen (avhendingslova § 2-4 tredje ledd). Se brann i boligen før overtakelse for hva som gjelder i praksis.

Ting i Norge som er brannforsikret, er også forsikret mot naturskade når skaden ikke dekkes av annen forsikring. Egenandelen er 8 000 kroner per hendelse. Er det tvil om noe er naturskade, kan spørsmålet legges fram for Klagenemnda for naturskadesaker, og vedtaket kan ikke påklages. Om en naturskade etter overtakelsen henger sammen med en mangel, for eksempel dårlig drenering, må vurderes konkret. Slik naturskadeforsikring og krav mot selger henger sammen, står i egen artikkel, og ekstremvær som skadet huset gir flere eksempler.

Kort oppsummert

• Forsikringer for bolig deles i selgerens boligselgerforsikring, kjøperens boligkjøperforsikring, hus- og innbo og naturskade.
• Som kjøper kan du kreve erstatning direkte fra selgerens forsikringsselskap hvis forsikringen dekker selgerens ansvar.
• Boligkjøperforsikringen dekker advokat og dokumentasjon i tvist med selger, og rettshjelp i hus- og innboforsikringen kan gjøre det samme.
• Vilkår, summer og unntak varierer mellom selskapene, så sjekk forsikringsbeviset for din oversikt over hva som er dekket.