Balkongen i blokka: hva du bestemmer selv, og hva styret bestemmer

Balkongreglene i borettslag og sameie: hvem eier og vedlikeholder balkongen?

I et borettslag eier du ikke leiligheten, men en andel. Andelen gir deg enerett til å bruke boligen og rett til å bruke fellesarealene til det de er tenkt eller vanlig brukt til (borettslagsloven § 5-1). Balkongen er en del av bygningen, som laget eier. Du har enerett til å bruke den, men konstruksjonen, rekkverket og fasaden hører til laget.

Vedlikeholdet følger av to bestemmelser. Andelseieren skal holde ved like det som er nevnt i § 5-12: vinduer, rør, ledninger, inventar og innvendige flater. Balkongen står ikke i den oppregningen. Laget skal holde bygningene i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne (§ 5-17). Hovedregelen er derfor at laget bærer kostnaden for rekkverk, gulvkonstruksjon og betong. Vedtektene kan flytte ansvaret, så sjekk dem. Mer om dette står i hvem som har ansvaret for balkongen i borettslag.

I et sameie eier du selve seksjonen. Hva som hører til den, og hva som er fellesareal, avhenger av hvordan eiendommen er seksjonert. Er balkongen en del av bruksenheten eller en tilleggsdel, har du vedlikeholdsplikt etter eierseksjonsloven § 32. Er den fellesareal, er det sameiet som skal vedlikeholde den etter § 33. Seksjoneringsbegjæringen og vedtektene viser hva som gjelder hos deg. Den som ikke vedlikeholder det han eller hun har ansvaret for, kan bli erstatningspliktig for skader det fører til.

Hva du bestemmer selv

Du kan ofte gjøre mye uten å spørre. Du kan sette ut møbler, planter og lys, og bruke balkongen til å sitte, spise og tørke klær hvis ordensreglene tillater det. Du velger selv hva du vil ha i potter og stativer, så lenge det står på gulvet og ikke er festet i fasaden eller rekkverket.

Alt skal skje innenfor ordensreglene. Andelseieren skal bruke bolig og fellesarealer slik at det ikke er til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for andre (§ 5-11 første ledd), og styret kan fastsette vanlige ordensregler. Røyk, støy, matos og vann som drypper ned, er typiske saker som blir regulert. I sameie er det årsmøtet som gir ordensregler.

Bor det en leietaker i leiligheten, svarer du fortsatt overfor laget for det leietakeren gjør på balkongen. Overlating av bruken minsker ikke andelseierens plikter. Si derfor fra til leietakeren om hva ordensreglene tillater. Støy fra kvelder på balkongen, sigarettrøyk som trekker inn hos naboene og vann fra blomstervanning er blant det som oftest fører til klager, og styret tar slike klager opp med andelseieren.

Hva som krever samtykke

Alt som endrer fasaden eller festes i bygningen, er noe fellesskapet normalt må si ja til. Det gjelder blant annet:

• markiser og skjermer som festes i veggen eller taket
• innglassing av balkongen
• skillevegger og endring av rekkverket
• parabol, antenner og skilt som skrus fast
• tiltak som krever boring i betong eller membran

Årsaken er at balkongen er en del av bygget som alle har interesse i. Boring kan skade membran og tetting, og et enkelt hull kan gi fuktskader som felleskassen må bekoste. Et tiltak som endrer utseendet, kan i tillegg kreve byggetillatelse, siden fasadeendring er blant tiltakene som omfattes av byggesaksreglene i plan- og bygningsloven § 20-1. Se mer i innglassing og bygging av balkongen og om markise eller skillevegg på balkongen.

Hvem som gir samtykket, avhenger av vedtektene. Mange lag har en regel om at styret avgjør små endringer, mens større endringer går til generalforsamlingen. Vil laget selv endre fasaden eller bygge om, kan ikke styret vedta det alene hvis det går utover vanlig forvaltning. Da kreves to tredjedels flertall av generalforsamlingen (§ 8-9).

Funksjonsnedsettelse gir en særlig rett. En andelseier kan med godkjenning fra styret gjennomføre tiltak på eiendommen som trengs på grunn av nedsatt funksjonsevne hos en som bruker boligen, og styret kan ikke nekte uten saklig grunn (§ 5-11 andre ledd). En terskelløs balkongdør eller en løsning for rullestol kan være slike tiltak. I et sameie gjelder eierseksjonsloven § 26 tilsvarende for tiltak på fellesarealene.

Oppdager du sprekker i betongen, rust i rekkverket eller en dør som lekker, melder du fra til styret så snart du ser det. Skader som får vente, blir ofte dyrere, og et lag som ikke har fått beskjed, kan ikke rette dem.

Rekkverket er der for å hindre fall, og det er ikke bygget for hva som helst. Ting som kan falle ned, rammer naboer og forbipasserende, og den som er uaktsom, kan bli ansvarlig for skaden. Grilling på balkongen er derfor ofte forbudt eller strengt regulert.

Slik finner du ut hva som gjelder hos deg

Før du bestiller noe til balkongen, gå gjennom disse stegene:

• Les vedtektene og ordensreglene. Se etter regler om balkong, fasade, markiser og grilling.
• Sjekk hvem som har vedlikeholdsplikten for balkongen, og om vedtektene sier noe annet enn loven.
• Spør styret skriftlig, og legg ved tegning, bilde og beskrivelse av hvordan noe skal festes.
• Vent på skriftlig svar. Har du fått samtykke, bør det stå hva som er godkjent, og eventuelle vilkår.
• Spør kommunen eller laget om tiltaket er søknadspliktig, hvis det endrer fasaden.

Mange konflikter om balkonger kommer av at noe er satt opp i god tro uten svar fra styret. Å spørre først er billigere enn å ta ned etterpå.

Hva skjer hvis du bryter reglene

Styret kan be deg fjerne det som er satt opp uten samtykke, eller rydde det som er i strid med ordensreglene. Det vanlige er en skriftlig henstilling med frist. Blir ikke saken løst, kan laget kreve at du retter opp skaden som tiltaket har gitt. Gjentatte og alvorlige brudd kan i ytterste fall være vesentlig mislighold, og da kan laget gi advarsel og pålegg om salg etter borettslagsloven § 5-22. Det er sjelden aktuelt for en balkong, men det viser at reglene har tyngde.

Gjelder det et tiltak som kommunen krever byggetillatelse for, kan også kommunen gripe inn. Da er det som regel eieren av bygget, altså laget eller sameiet, som blir adressat. Det gir styret et ekstra motiv til å følge opp.

Kort oppsummert

• Du har enerett til å bruke balkongen, men fasade, rekkverk og konstruksjon er fellesskapets i et borettslag.
• I borettslag har laget normalt vedlikeholdsplikten. I sameie avhenger det av om balkongen er en del av seksjonen eller fellesareal.
• Møbler, planter og lys kan du som regel ha uten å spørre, innenfor ordensreglene.
• Markiser, innglassing og alt som festes i fasaden krever samtykke, og endring av fasaden kan kreve byggetillatelse.
• Balkongreglene i borettslag og sameie bygger på loven, vedtektene og ordensreglene.