Å bygge inn eller glasse inn balkongen er blant de mest omfattende endringene du kan gjøre som andelseier, og det krever så godt som alltid godkjenning ut over det styret alene kan gi — i mange tilfeller må saken behandles og vedtas av generalforsamlingen, fordi innglassing endrer bygningens fasade permanent og synlig for alle.

Hvorfor innglassing er en «vesentlig endring»

Borettslagsloven skiller mellom vanlig vedlikehold/mindre endringer og det som regnes som ombygging eller andre vesentlige endringer av bygningen. Innglassing av balkong faller nesten alltid i den siste kategorien, fordi:

  • Det endrer bygningens fasade og arkitektoniske uttrykk permanent
  • Det kan påvirke bygningens brannsikkerhet og rømningsveier
  • Det kan kreve byggesøknad til kommunen, avhengig av omfang og reguleringsbestemmelser for eiendommen
  • Det påvirker eiendommens felles vedlikeholdsansvar, siden glassrekkverk/-fasade blir en ny del av bygningen som noen må vedlikeholde i fremtiden

Etter borettslagsloven § 8-9 nr. 1 krever ombygging eller påbygging av bygningen vedtak i generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene. Mange borettslag håndterer dette ved at generalforsamlingen vedtar en generell godkjenning eller standardløsning for innglassing, ofte i samarbeid med en bestemt leverandør, som gjør at den enkelte andelseier deretter kan søke styret om å bruke denne godkjente løsningen. Uten en slik fellesbeslutning må hver enkelt søknad om innglassing normalt løftes til generalforsamlingen, med mindre vedtektene gir styret myndighet til å avgjøre saker av dette omfanget.

Kommunale krav kommer i tillegg

Selv om borettslaget godkjenner innglassing internt, kan tiltaket også være søknadspliktig etter plan- og bygningsloven overfor kommunen, avhengig av blant annet:

  • Om bygningen er regulert eller fredet
  • Hvor omfattende endringen er
  • Om balkongen er del av en bygningsrekke der kommunen har satt særskilte krav til utseende

Du bør derfor aldri anta at borettslagets interne godkjenning er tilstrekkelig — avklar alltid om tiltaket også er byggesøknadspliktig hos kommunen. Mange leverandører av balkonginnglassing har erfaring med denne prosessen og kan bistå med søknaden.

Kostnadsfordeling

Et spørsmål som ofte dukker opp er hvem som betaler. Utgangspunktet er at kostnaden ved installasjon av innglassing på egen balkong normalt bæres av den enkelte andelseier som ønsker tiltaket, mens en eventuell fellesbeslutning om å glasse inn alle balkonger i bygget som et fellesprosjekt, for eksempel i forbindelse med rehabilitering, fordeles etter borettslagets vanlige fordelingsnøkkel. Sørg for at dette er avklart skriftlig før arbeidet starter, spesielt med tanke på fremtidig vedlikeholdsansvar for glass og karmer.

Hva bør søknaden/saksfremlegget inneholde?

  • Tegninger/produktark for glassløsningen, inkludert profiler og farge
  • Bekreftelse på at rømningsvei og brannsikkerhet ivaretas
  • Avklaring av om kommunal byggesøknad er nødvendig, og eventuelt vedlagt tillatelse
  • Plan for fremtidig vedlikeholdsansvar (hvem vedlikeholder glass, skinner og tetting etter installasjon)
  • Finansiering og eventuell kostnadsfordeling dersom det behandles som fellesprosjekt

Delvis skjerming som alternativ til full innglassing

Ønsker du egentlig bare bedre skjerming mot vind og regn, uten den fulle prosessen som innglassing krever, finnes det ofte lettere alternativer som er enklere å få godkjent: vindtette persienner eller glassfelt som kan skyves til side, eller en enkel vindskjerm i den ene enden av balkongen. Slike løsninger er fortsatt som regel søknadspliktige fordi de er synlige utenfra, men de regnes sjelden som en «vesentlig endring» av bygningen på samme måte som en permanent, hel innglassing, og kan derfor ofte godkjennes av styret alene uten å måtte løftes til generalforsamlingen. Er formålet ditt primært å skjerme mot vær, kan det derfor lønne seg å undersøke disse alternativene før du går videre med en full innglassingssøknad.

Eksempel

Et borettslag med 40 leiligheter og gjennomgående balkonger mot en støyende hovedvei ønsker å tillate innglassing for å redusere støy og øke bruksverdien av balkongene. Styret innhenter tilbud fra tre leverandører og legger frem en samlet sak for generalforsamlingen, som vedtar en standard glassløsning med to tredjedels flertall. Andelseiere som ønsker innglassing kan deretter bestille denne godkjente løsningen direkte, uten å måtte søke individuelt for hver installasjon, mens kostnaden dekkes av den enkelte andelseier som bestiller. En andelseier som i stedet hadde installert en egen, ikke-godkjent glassløsning på forhånd, ville stått i fare for å måtte fjerne den for egen regning, siden den ikke er del av den vedtatte fellesløsningen og fasaden dermed ikke fremstår enhetlig.

Tidsbruk: sett av god tid

Fordi innglassing normalt krever generalforsamlingsbehandling, og generalforsamlinger som hovedregel avholdes én gang i året, kan det ta betydelig lengre tid å få gjennomført en individuell innglassingssøknad enn andre typer oppussing. Ønsker du å glasse inn balkongen din, og borettslaget ikke allerede har en vedtatt standardløsning, bør du derfor melde inn saken til styret i god tid før neste ordinære generalforsamling, slik at den kan bli satt på sakslisten. Har du dårlig tid, kan det være verdt å undersøke om styret har fullmakt i vedtektene til å avgjøre denne typen saker selv — men dette er unntaket, ikke hovedregelen.

Oppsummert

Innglassing av balkong er ikke noe du kan sette i gang på eget initiativ. Forvent at saken må behandles av generalforsamlingen med kvalifisert flertall, i tillegg til at du bør avklare om tiltaket også krever byggetillatelse fra kommunen. Sjekk først om borettslaget allerede har en vedtatt standardløsning — det er ofte en langt raskere vei til en godkjent balkong enn å søke helt på egen hånd.