Rekkverket på terrassen er for lavt etter reglene

Et lavt rekkverk på terrassen: hva kravene sier

Byggteknisk forskrift (TEK17) setter krav til rekkverk på balkonger og terrasser. Rekkverket skal være minst 1,0 meter høyt der nivåforskjellen er inntil 10,0 meter, og minst 1,2 meter der den er større. Er nivåforskjellen under 3,0 meter, kan terrassen sikres på annen forsvarlig måte. Åpninger i rekkverket skal være maksimalt 0,10 meter opp til en høyde på minst 0,75 meter. Målene er laget for at barn ikke skal komme seg gjennom eller over.

Kravene gjelder tiltak. Ved arbeid på et eksisterende byggverk gjelder de for de delene tiltaket omfatter. Det betyr at et rekkverk som ble satt opp for mange år siden, ikke uten videre er ulovlig fordi kravene i dag er strengere. Ble terrassen derimot bygget eller endret senere, kan rekkverket være i strid med kravene som gjaldt da. Når du skal vurdere om det er en mangel, må du derfor finne ut når terrassen ble bygget, og om den er byggemeldt.

Loven sier at boligen ved forbrukerkjøp har en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med mindre du ikke bygde på selgerens kunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det (avhendingslova § 3-2). Et lavt rekkverk kan altså i seg selv ha betydning, uavhengig av tilstanden ellers.

Hva rapporten og selgeren sa om rekkverket

Forskriften om tilstandsrapporter sier at rekkverkets høyde og åpninger skal undersøkes mot gjeldende byggteknisk forskrift, men at den bygningssakkyndige ikke skal sette tilstandsgrad på dem. Konsekvensen av avvik skal derimot forklares. Står det i rapporten at rekkverket er lavere enn kravene i dag, regnes du for å kjenne til det (avhendingslova § 3-10), og da får du vanskelig medhold i at det er en mangel.

Står det ingenting om rekkverket, kan du ikke uten videre gå ut fra at det er i orden. Selgeren skal opplyse om forhold han visste om, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Vet han at kommunen har gitt pålegg eller at terrassen er bygget uten tillatelse, er det slike opplysninger. Har han skrevet i annonsen at terrassen er «godkjent» eller «bygget etter forskrift», kan uriktige opplysninger gi en mangel etter avhendingslova § 3-8.

Merk at kommunen skal forfølge brudd på plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning (plan- og bygningsloven § 32-1). Et lavt rekkverk er derfor ikke sikkert noe kommunen vil kreve rettet.

Slik gikk det for Fatima

Fatima kjøpte et rekkehus med en terrasse som lå omtrent fire meter over bakken. Da hun målte rekkverket, var det 85 centimeter høyt, og mellom spilene var det åpninger som en barnehånd kom lett gjennom. Hun hadde to små barn og skrev til selgeren og krevde prisavslag for å bytte rekkverket.

Tilstandsrapporten nevnte ikke rekkverket, men salgsoppgaven beskrev terrassen som «ny og solid». Selgeren svarte at rekkverket hadde stått slik siden han kjøpte huset. Fatima fant i kommunens arkiv at terrassen var bygget under en ombygging, og at kravene til høyde da var de samme som i dag. Da selgeren fikk se det, tilbød han å bekoste et nytt rekkverk i riktig høyde, og Fatima godtok.

Når et lavt rekkverk gir deg krav mot selgeren

Har rekkverket en mangel, er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Retting er selgerens rett: tilbyr han å bytte rekkverket, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen, og du bærer selv de første 10 000 kronene av kostnaden. Et nytt rekkverk koster ofte mindre enn dette, og da blir det sjelden noe krav å reise.

Sikkerhet er noe annet enn økonomi. Har du barn, kan du midlertidig sikre terrassen selv med rimelige tiltak, og gjør du ikke det, kan tapet du senere krever, bli redusert (avhendingslova § 7-2). Ta bilder og mål høyde og åpninger før du bytter noe.

Er det andre feil ved terrassen, gjelder terrassen er råtten under dekket og glasstaket over terrassen lekker. Hvis feilen er råteskade i festene til rekkverket, kan svillen har råtnet og råteskader i kledningen gjemt bak ny maling hjelpe, og de generelle reglene står i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt.

Kort oppsummert

• Et lavt rekkverk på terrassen kan være en mangel, men bare når det bryter kravene som gjaldt, og selgeren ikke har opplyst om det.
• Byggteknisk forskrift krever normalt minst 1,0 meter og åpninger på høyst 0,10 meter opp til 0,75 meter.
• Rapporten undersøker rekkverket, men gir ingen tilstandsgrad, så les hva den sier om avvik.
• Finn ut når terrassen ble bygget, siden kravene gjelder tiltak.
• Et nytt rekkverk koster ofte mindre enn egenandelen på 10 000 kroner, så prisavslaget blir sjelden stort.