Burettslagslova
§ 5-1 — Hovedregelen om boretten din
Hva eier du egentlig i et borettslag? Loven gir deg enerett til å bruke leiligheten din, og en felles rett til å bruke fellesarealene.
Kort svar
Når du eier en andel i et borettslag, gir andelen deg en eksklusiv enerett til å bruke selve boligen (leiligheten eller rekkehuset). Samtidig gir andelen deg rett til å bruke fellesarealer som hage, vaskeri eller trappeoppgang på lik linje med de andre naboene.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Et borettslag er et fellesskap der dere sammen eier hele eiendommen — både tomten og bygningene. Denne eierformen kan virke litt forvirrende. Du eier nemlig ikke selve mursteinene i leiligheten din alene, men du eier en andel (en papiraksje) i selskapet.
Paragraf 5-1 er selve kjernen i hvorfor du kjøpte andelen: Den gir deg en "enerett" til din bolig. Selv om borettslaget formelt eier bygget, har ingen andre lov til å gå inn i din leilighet eller bruke den. Den er ditt private hjem, akkurat som om du hadde eid et frittstående hus. Styret kan ikke låse seg inn uten videre, og naboen kan absolutt ikke bruke stua din.
I tillegg til eneretten til ditt eget hjem, har du rett til å bruke fellesarealene. Dette er områdene som dere eier sammen, for eksempel lekeplasser, sykkelboder, ganger og uteområder. Loven sier at du skal bruke disse områdene til "det de er tenkt til". En sykkelbod er for sykler, ikke for å lagre gamle bildekk. En hage er til lek og avslapning, ikke til å parkere en avskiltet bil.
Bruk av fellesarealer må også være i tråd med "tiden og forholdene". Dette betyr rett og slett at vanlige kjøreregler og ordensregler gjelder.
Hva omfatter eneretten?
Eneretten gjelder selve "boligen". Hvor grensene for boligen din går, står gjerne i byggetegningene eller vedtektene. Den omfatter typisk innsiden av veggene, gulv, tak og den innglassede balkongen din.
For at eneretten skal respekteres, betyr det at du står fritt til å male stua lilla, bytte ut kjøkkeninnredningen og legge nytt gulv, uten å spørre styret om lov (se mer om vedlikehold i § 5-12). Du bestemmer over innsiden.
Utsiden — fasaden, vinduene, taket over bygget, og bæreveggene — tilhører felleskapet. Dette kan du ikke gjøre noe med uten styrets tillatelse, fordi det ikke omfattes av din private enerett.
Eksempel
Eksempel · Kari
Kari kjøper en andel i et eldre borettslag. Hun vil bygge et høyt gjerde rundt den lille gressflekken foran leiligheten sin for å slippe at naboens hund løper der. Styret sier nei, og ber henne fjerne gjerdet. Styret har rett. Gressflekken er et fellesareal, selv om den ligger rett utenfor Karis stuevindu. Karis enerett etter § 5-1 stopper ved inngangsdøren og ytterveggen hennes. Hun har rett til å bruke hagen, men ikke til å gjerde den inn til privat bruk, med mindre dette er særskilt avtalt i vedtektene.
Vanlige feil
- Beboere tror de eier trappeoppgangen rett utenfor døren sin, og fyller den med skoskap og barnevogner
- Styret krever nøkkel til alle leilighetene for å "inspisere" når de vil (krenkelse av beboerens enerett)
- Andelseier setter opp en privat partytelt-struktur permanent på felles plenklipp-område
Hva bør du gjøre?
Gjør deg kjent med grensene for hva som er "ditt" og hva som er felles. Trenger du mer plass til egne ting, bruk de dedikerte bodene du har fått tildelt. Respekter at fellesarealene eies av alle, og forvent samme respekt for din inngangsdør. Hvis du er usikker på om hageflekken er felles eller privat (såkalt tillagt eksklusiv bruksrett), kan du be styret om å vise deg seksjoneringstegningene eller vedtektene for borettslaget.
Dumme spørsmål
Betyr enerett at jeg kan nekte rørleggeren fra borettslaget å komme inn?
Nei. Selv om du har enerett, har du en lovpålagt plikt til å gi styret og håndverkere tilgang for å utføre nødvendig vedlikehold på fellesrør og anlegg (se § 5-17). Men de skal alltid varsle deg på forhånd, med mindre det er akutt vannlekkasje eller brann.
Eier jeg boden på loftet alene?
Hvis boden er nummerert og knyttet til din andel i de opprinnelige tegningene for borettslaget, har du enerett til å bruke denne boden, akkurat som leiligheten din. Da kan ingen andre naboer kreve plass der inne.
Kan styret bestemme hvilken farge jeg har på stueveggen?
Nei. Din enerett til å bruke leiligheten gjør at du har full råderett over det innvendige visuelle. Styret kan kun blande seg hvis du for eksempel river en bærevegg, endrer ventilasjonen eller gjør rørleggerarbeid som påvirker de andre naboene.