Burettslagslova

§ 5-11 — Slik skal du behandle boligen og fellesarealene (Naboloven)

Du eier leiligheten, men kan ikke gjøre hva du vil. Loven krever at du behandler boligen pent, og gir deg rettigheter (og plikter) rundt fellesarealer.

Kort svar

Du har plikt til å behandle boligen og fellesarealene pent. Du har ikke lov til å bruke boligen på en måte som skaper urimelig plage for naboene (for eksempel bråk, lukt eller skader). Styret kan lage vanlige ordensregler som gjelder for alle.

Paragraftekst

(1) Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar. (2) Ein andelseigar kan med godkjenning frå styret gjennomføre tiltak på eigedomen som trengst på grunn av nedsett funksjonsevne hos ein brukar av bustaden. Godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn. (3) Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret bruke bustaden til anna enn bustadføremål. (4) Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Sjølv om det er vedteke forbod mot dyrehald, kan brukaren av bustaden halde dyr dersom gode grunnar talar for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Når du bor tett på andre mennesker, kreves det folkeskikk. Denne paragrafen slår fast i lovs form at du må behandle borettslagets eiendom forsvarlig, og du må respektere naboene dine.

Ledd en sier at du ikke skal være til "urimeleg eller unødvendig skade eller ulempe". Naboene må tåle at et spedbarn gråter om natten eller at det lukter hvitløk når du koker suppe — det er vanlig livsutfoldelse. Men de trenger ikke tåle at du bygger et trommesett i stua og øver klokken tre om natten, eller at du fyller hagen med stinkende søppel.

Ledd to er en utrolig viktig rettighet. Har du, eller noen du bor sammen med, fått nedsatt funksjonsevne (kanskje havnet i rullestol?), krever dette ofte endringer i fellesområdene. Du kan trenge en rampe utenfor døren eller en døråpner. Du må søke styret om lov til å bygge dette, men styret har ikke lov til å nekte med mindre de har en ekstremt sterk og saklig grunn.

Ledd tre sier at leiligheten er et hjem, ikke et næringslokale. Du kan ikke starte opp en frisørsalong eller en sveisefabrikk i stua de, med tilhørende kundetrafikk, uten samtykke fra styret. Å ha hjemmekontor bak en pc er selvsagt greit.

Ledd fire handler om ordensregler og dyr. Styret har lov til å vedta at man ikke får riste ryer fra balkongen, eller at det skal være nattero etter kl. 23. Det viktigste her gjelder imidlertid dyrehold. Mange borettslag har "streng forbud mot hund og katt" i vedtektene. Loven sier at et slikt forbud ikke gjelder hvis du har gode grunner for å ha dyret (f.eks en innekatt for selskap, eller en servicehund), og dyret beviselig ikke plager naboene (hunden bjeffer ikke, katten tisser ikke i sandkassen).

Eksempel

Eksempel · Katt i smug

Sara flytter inn i et borettslag. Husordensreglene sier tydelig: "Alt dyrehold er strengt forbudt." Sara er veldig ensom, jobber hjemmefra og skaffer seg en liten, rolig innekatt. Styret oppdager dette og sender et formelt krav om at katten må ut, under trussel om tvangssalg. Sara skriver tilbake og viser til § 5-11. Hun forklarer at hun har en "god grunn" (sosialt og emosjonelt behov), og fordi det er en rolig innekatt som naboene aldri verken ser, hører eller lukter, er det ikke "til ulempe". Styret må trekke kravet sitt. Saras innekatt er lovlig, til tross for borettslagets strenge forbud.

Vanlige feil

Styret tror at et generalforsamlingsvedtak om dyreforbud trumfer borettslagsloven
Andelseier starter et massasjestudio hjemme med 20 kunder om dagen, uten å spørre styret
Naboer klager på barnegråt midt på dagen, og hevder det er "urimelig ulempe" etter loven

Hva bør du gjøre?

Har du hund og flytter inn i et borettslag med dyreforbud? Søk styret først. Forklar hvorfor hunden er viktig for deg (psykisk helse, trening, trygghet) og legg ved en beskrivelse av at hunden er rolig, røytefri eller at du skal støvsuge oppgangen hver dag. Hvis du oppfyller lovens to vilkår (god grunn og ingen plage), plikter styret å gi deg dispensasjon.

Dumme spørsmål

Hva er forskjellen på vedtekter og ordensregler?

Vedtektene er borettslagets "grunnlov", og må vedtas av generalforsamlingen med to tredjedels flertall (f.eks å fordele lån). Ordensregler er "husreglene" (f.eks ikke parkere sykler i inngangspartiet). Paragraf 5-11 sier at det er styret som har myndighet til å vedta og oppdatere ordensreglene alene, så lenge de er "vanlige".

Kan styret nekte meg å bygge rullestolrampe fordi bygget er fredet?

Ja, det kan regnes som en saklig grunn til å si nei. Hvis bygget er underlagt strenge verneregler fra Riksantikvaren, eller hvis en rampe vil sperre rømningsveien for brannvesenet, er det et av de få tilfellene hvor styret lovlig kan nekte handikaptilpasning etter ledd to.