§ 9-9. Kiedy wynajmujący może rozwiązać umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym?

Jeśli naruszysz umowę najmu (leieavtale) wystarczająco poważnie, wynajmujący (utleier) może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym (heving), czyli zakończyć Twoją umowę od razu, bez czekania na upływ okresu wypowiedzenia (oppsigelsesfrist). Wymaga to istotnego naruszenia umowy (vesentlig mislighold) i z reguły wcześniejszego pisemnego ostrzeżenia.

Husleieloven (ustawa o najmie lokali)·LOV-1999-03-26-17

Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська

Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)

Wynajmujący może rozwiązać umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu istotnego naruszenia umowy przez najemcę (leier). Istotne naruszenie umowy zachodzi, jeżeli: a. najemca w istotny sposób narusza swój obowiązek zapłaty czynszu (husleie) lub spełnienia innych roszczeń wynikających z umowy najmu, b. najemca mimo pisemnego ostrzeżenia ze strony wynajmującego w istotnym stopniu zaniedbuje swój obowiązek konserwacji (vedlikehold) lub nadal zachowuje się w sposób, który powoduje poważną szkodę lub uciążliwość dla wynajmującego, nieruchomości lub pozostałych użytkowników, c. najemca, nie mając do tego prawa, w całości lub w części oddaje lokal (husrom) do używania innym osobom i mimo pisemnego ostrzeżenia ze strony wynajmującego nie zaprzestaje tego, d. najemca, nie mając do tego prawa, używa lokalu w inny sposób lub do innych celów niż uzgodnione i mimo pisemnego ostrzeżenia ze strony wynajmującego nie zaprzestaje tego, lub e. najemca w inny sposób narusza swoje obowiązki w taki sposób, że konieczne jest zakończenie umowy najmu.

Oświadczenie o tym, że wynajmujący rozwiązuje umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, musi mieć formę pisemną. Może ono nakładać na najemcę obowiązek natychmiastowej wyprowadzki i zwrotu lokalu. W oświadczeniu należy podać przyczynę rozwiązania umowy najmu.

Jeżeli umowa najmu zostanie rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym, najemca odpowiada za wydatki, utracony czynsz itp. zgodnie z przepisami § 5-8.

Źródło: Lovdata — Husleieloven (ustawa o najmie lokali) § 9-9

Co to oznacza?

Rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym to najmocniejszy środek, jakim dysponuje wynajmujący. Oznacza, że stosunek najmu (leieforhold) kończy się ze skutkiem natychmiastowym — bez trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia i bez możliwości złożenia sprzeciwu (protest) w zwykły sposób.

Poprzeczka jest jednak zawieszona wysoko, a w czterech z pięciu przypadków wynajmujący musi najpierw udzielić Ci pisemnego ostrzeżenia.

Pięć przyczyn:

a — Niepłacenie czynszu. Istotne naruszenie obowiązku zapłaty. Dwa–trzy miesiące niezapłaconego czynszu zwykle wystarczają. Jednorazowe zapomnienie zwykle nie wystarcza.

b — Zaniedbywanie konserwacji lub poważna uciążliwość. Rażąco zaniedbujesz swoje obowiązki w zakresie konserwacji — albo poważnie uprzykrzasz życie sąsiadom. Wynajmujący musi Ci jednak wcześniej udzielić pisemnego ostrzeżenia, a Ty musisz je zignorować.

c — Niedozwolony podnajem (framleie). Wynajmujesz lokal komuś innemu bez zgody. Wynajmujący ostrzega Cię na piśmie — a Ty nadal to robisz. Wtedy może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym.

d — Używanie lokalu mieszkalnego (bolig) do niewłaściwego celu. Prowadzisz działalność w lokalu mieszkalnym bez zgody albo używasz go do czegoś wyraźnie niezgodnego z prawem. Warunkiem jest pisemne ostrzeżenie i dalsze naruszanie umowy.

e — Inne poważne naruszenie umowy. Przepis ogólny obejmujący sytuacje, które nie pasują do pozostałych punktów, ale są na tyle poważne, że konieczne jest zakończenie stosunku najmu.

Oświadczenie o rozwiązaniu umowy musi mieć formę pisemną i podawać przyczynę. Jeśli nie zgadzasz się z rozwiązaniem umowy — natychmiast skontaktuj się z Komisją Rozstrzygania Sporów Najmu (Husleietvistutvalget).

Przykłady

Lars nie płaci czynszu od trzech miesięcy. Wynajmujący dwukrotnie wysłał mu przypomnienie. Teraz wynajmujący wysyła pisemne oświadczenie o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym. Najprawdopodobniej jest to istotne naruszenie umowy w rozumieniu punktu a. Lars ma obowiązek się wyprowadzić — i odpowiada za utracony czynsz oraz ewentualne koszty eksmisji (utkastelse).

Sara raz zapomina zapłacić czynsz i w następnym miesiącu płaci podwójnie. Wynajmujący wysyła oświadczenie o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym. Nie jest to istotne naruszenie umowy — jednorazowe zapomnienie o płatności, od razu naprawione, nie wystarcza. Rozwiązanie umowy jest nieważne.

Częste błędy

  1. Przekonanie, że jeden niezapłacony czynsz daje podstawę do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Zwykle nie — naruszenie musi być istotne.
  2. Ignorowanie pisemnego ostrzeżenia od wynajmującego. Ostrzeżenie to strzał ostrzegawczy — potraktuj je poważnie i napraw sytuację.
  3. Przekonanie, że oświadczenie wynajmującego o rozwiązaniu umowy to wyrok. Tak nie jest. Jeśli się z nim nie zgadzasz, możesz zakwestionować rozwiązanie umowy i zażądać rozpatrzenia sprawy.

Co powinieneś zrobić?

Jeśli otrzymasz oświadczenie o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym: nie wyprowadzaj się bez zastanowienia. Natychmiast skontaktuj się z Komisją Rozstrzygania Sporów Najmu — może ona ocenić, czy rozwiązanie umowy jest ważne. Jeśli nie zgadzasz się z rozwiązaniem umowy, zakwestionuj je na piśmie. Jeśli rozwiązanie umowy jest ważne, a Ty poważnie naruszyłeś umowę — rozsądnie jest podjąć rozmowy z wynajmującym w celu polubownego rozwiązania sprawy.

Powiązane paragrafy
Wszystkie §§ ustawy o najmie lokali →
Pytania na ten temat
Narzędzia