§ 12-4. Hva en vedtatt reguleringsplan betyr rettslig
- Vedtatt reguleringsplan binder nye tiltak og utvidelser fra kommunestyrets vedtak.
- Tiltak, også bruksendring, må ikke stride mot arealformål og bestemmelser.
- Planen skal følges ved søknader og er grunnlag for ekspropriasjon.
- Er en privat plan ikke satt i gang etter ti år, må kommunen sjekke at den er oppdatert.
§ 12-4. Rettsvirkning av reguleringsplan
Paragrafen sier hva en vedtatt reguleringsplan betyr rettslig. Fra kommunestyret har vedtatt planen, binder den nye byggetiltak og utvidelser av det som allerede står der. Planen legger fast hvordan området skal brukes framover. Startpunktet «fra vedtaket» gjelder ikke hvis departementet skal avgjøre saken etter § 12-13.
I praksis handler det om at alle tiltak etter § 1-6 må holde seg innenfor planens arealformål og bestemmelser. Tiltaksbegrepet er vidt. Det dekker blant annet bygging, riving, fasadeendring, endret bruk og terrenginngrep, og også annen virksomhet som går mot arealformålet. Bruksendring er uttrykkelig nevnt: en bygning kan ikke få ny bruk som planen ikke tillater. Kommunen skal legge planen til grunn når den avgjør en søknad om tillatelse. Det gjelder også tiltak som ellers er unntatt fra søknadsplikt. Etter § 20-5 slipper for eksempel mindre frittliggende bygninger søknad, men bare så lenge de er i samsvar med plan. Å være unntatt søknadsplikt betyr altså ikke fritt fram.
Planen er bygd opp av flere deler som reguleres andre steder. Den er et kart med bestemmelser (§ 12-1), med arealformål (§ 12-5) og bestemmelser om blant annet utnytting og utforming (§ 12-7). Arbeidet starter med oppstartsmøte og varsling etter § 12-8. Reguleringsplan er også grunnlag for ekspropriasjon (tvangsavståelse av eiendom) etter kapittel 16. Kommunestyrets vedtak kan ende hos departementet hvis noen har fremmet innsigelse (en formell protest fra en annen myndighet). Da avgjør departementet om innsigelsen tas til følge, og det kan endre planen. Gjelder innsigelsen bare klart avgrensede deler, kan kommunestyret vedta at resten av planen likevel skal virke (§ 12-13). Om eksisterende byggverk som strider mot en senere plan, handler § 31-3, og § 31-2 setter krav ved tiltak på eksisterende byggverk. § 1-5 handler om virkninger av planer.
Femte ledd gjelder planer som bygger på et privat forslag (§ 12-11). Er tiltakene ikke satt i gang ti år etter vedtaket, må kommunen kontrollere at planen fortsatt er tilstrekkelig ajourført før den avgjør byggesøknad for nye utbyggingsområder. Tiltakshaver har ansvaret for å levere underlaget kommunen trenger. Behandlingen av private forslag er regulert i § 12-11. Der avgjør kommunen innen tolv uker om forslaget skal sendes på høring, og avslag kan under visse vilkår kreves lagt fram for kommunestyret.