§ 12-7. Bestemmelser i reguleringsplan
- Kommunen kan gi bestemmelser til arealformål og hensynssoner i den utstrekning det trengs.
- Bestemmelsene dekker blant annet utnytting, utforming, vern, miljø, parkering og rekkefølge.
- Fjernvarme og fordeling av planskapt verdiøkning har koblinger til andre regler.
- Bestemmelsene blir bindende gjennom § 12-4.
§ 12-7. Bestemmelser i reguleringsplan
- grad av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, eiendomsinndeling og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet,
- vilkår for eller forbud mot former for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, som oppdeling av boenheter til hybler og byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller utenfor planområdet,
- grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning,
- funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal,
- antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov,
- bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur,
- trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning,
- krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse og at det er tilknytningsplikt etter § 27-5,
- retningslinjer for særlige drifts- og skjøtselstiltak innenfor arealformålene nr. 3, 5 og 6 i § 12-5,
- krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert,
- krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan,
- krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne,
- krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor en nærmere bestemt del av planområdet i henhold til jordskifteloven § 3-30,
- hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal,
- krav om at boliger på angitte tomter skal organiseres som borettslag.
Paragrafen gir kommunen en verktøykasse for planbestemmelser. Bestemmelser gis til arealformål og hensynssoner, og bare i den utstrekning det trengs. Bestemmelsene kan si hvor mye som kan bygges, hvordan det skal se ut, og hva arealene kan brukes til. De kan også stille krav til miljø, parkering og kulturvern, og styre i hvilken rekkefølge utbyggingen skjer.
Listen er lang, så det hjelper å gruppere. Noen bestemmelser styrer selve byggingen, som utnyttingsgrad, estetiske krav og byggegrenser. Andre styrer innholdet i bygningene, som antall boliger og største og minste boligstørrelse, eller krav til universell utforming og lekeareal for barn. En tredje gruppe gjelder vern: fasader og interiør i verneverdige bygninger, kulturmiljø og verdifull natur. En fjerde gruppe gjelder samordning: trafikkregulering og parkeringsdekning, og krav om at for eksempel skoler eller vegnett er på plass før utbygging tillates. Slike krav kalles ofte rekkefølgekrav, altså krav om at noe må være gjort før noe annet kan starte.
To av punktene viser til andre regler. Bestemmelsen om tilknytningsplikt til fjernvarme henger sammen med § 27-5. Skal et byggverk oppføres i et konsesjonsområde for fjernvarme, og planen fastsetter tilknytningsplikt, må byggverket kobles til anlegget. Kommunen kan gjøre unntak hvis det er dokumentert at alternative løsninger er miljømessig bedre. Bestemmelsen om fordeling av planskapt verdiøkning (verdistigning som skyldes planen) viser til jordskiftelova § 3-30. Der kan jordskifteretten fordele slik verdiøkning mellom eiendommer i planen, forutsatt at planen har en slik bestemmelse og at området for fordelingen er avgrenset i planen.
Bestemmelsene bygger på arealformålene i § 12-5 og hensynssonene i § 12-6, og de blir bindende gjennom § 12-4: tiltak må ikke stride mot dem. Bestemmelsene kan også kreve detaljregulering (§ 12-3) for deler av området eller bestemte tiltak. Før planen vedtas, går den gjennom oppstart (§ 12-8), planprogram (§ 12-9) og høring (§ 12-10), og eventuelt behandling av et privat forslag (§ 12-11).