Planlagt motorvei eller jernbane like ved: burde selger sagt det?
Ja, kjenner du til en konkret plan om motorvei eller jernbane nær boligen, og den kan påvirke verdien eller bruken, har kjøperen normalt grunn til å regne med å få vite om den (avhendingslova § 3-7). Loven setter ikke noen grense for hvor langt planen må ha kommet. Rykter og brede korridorer er svakere grunnlag enn varsel eller kontakt fra vegmyndighetene. At planen er offentlig og kunne vært funnet av kjøperen, fritar deg ikke fra plikten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva selger må si om planlagte veier og baner
Et nytt veianlegg eller en ny jernbane like ved kan endre mye for en bolig: støy, trafikk, utsikt, adkomst og i verste fall at hele eller deler av tomten blir tatt. Det er forhold de fleste kjøpere vil ha vite om.
Regelen er avhendingslova § 3-7. Selger må opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, når kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om dem og det kan ha påvirket avtalen. Loven sier ikke hvor langt en plan må ha kommet. Det er en konkret vurdering.
To ting avgjør som regel mest. Det ene er hvor konkret planen er for akkurat denne eiendommen. En plan som viser en trasé 150 meter fra stuen, er noe annet enn en omtale i avisen om at «det diskuteres en ny vei i regionen». Det andre er hvor mye du som selger visste. Har du fått brev, vært på møte eller blitt kontaktet om grunnerverv, kjenner du til planen.
Hva megleren skal opplyse om, og hva du skal
Salgsoppgaven skal vise forholdet til endelige offentlige planer der det er relevant (eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd). Ordet «endelige» betyr vedtatte planer. Har kommunen vedtatt en reguleringsplan med veitrasé, bør den nevnes av megleren, og du kan lese om hva en reguleringsplan er.
Planer som ikke er vedtatt, står ikke nødvendigvis i noe register megleren sjekker. Her er det selgeren som har kunnskapen. Et varsel om planoppstart, et høringsbrev eller en samtale med naboer og vegmyndighetene er ting bare du har fått.
Det er derfor din plikt som selger som er den viktige for planer som ikke er endelige. Megleren kan ikke fortelle det han ikke vet.
Kan kjøperen lett finne planen selv?
En vanlig innvending er at planene er offentlige og at kjøperen kunne undersøkt. Avhendingslova § 3-10 første ledd sier at kjøperen ikke kan påberope seg noe han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, og at han regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av salgsdokumentene.
Men tredje ledd presiserer at kjøperens undersøkelse ikke innskrenker § 3-7. Hvis du kjente til en plan og tidde, er det ikke noe tilstrekkelig forsvar at kjøperen kunne funnet den i kommunens planregister. Det er et poeng som er lett å misforstå: offentlig tilgjengelighet er ikke det samme som at kjøperen faktisk kjente til planen.
Det er likevel en forskjell på planer som er mye omtalt og planer som bare finnes i et dokument ingen har lest. Er en ny jernbane en stor, kjent sak i hele regionen, har en kjøper mindre grunn til å regne med at selgeren nevner den. Det er en rimelighetsvurdering, ikke en regel som fritar.
Hva kjøperen kan kreve
Er forholdet ikke opplyst, har boligen en mangel. Kjøperen kan kreve prisavslag (§ 4-12), som ved en kommende støykilde må settes til verdiforskjellen, siden planen ikke kan «rettes». Takstmenn bruker ofte et prosentvis anslag. Erstatning kommer i tillegg hvis kjøperen har hatt dokumenterte utgifter. Kjøperen må bære de første 10 000 kronene selv (§ 3-1 fjerde ledd).
Heving krever et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13), og er sjelden aktuelt, men kan komme på tale hvis veien skal gå over selve tomten.
En viktig begrensning er at kravet gjelder det som er kjent da avtalen ble inngått. Kjente du ikke til planen da avtalen ble inngått, har du ikke tiet om noe. Er tidspunktene uklare, kan dokumentasjon på når du fikk vite om planen få stor betydning. Reklamasjon må skje innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).
Dagfinn og den nye firefeltsveien
Dagfinn Bakke selger et rekkehus for 3 700 000 kroner. I mars deltar han på et åpent møte der vegmyndighetene viser to alternative traseer for ny firefeltsvei. Den ene går 180 meter fra huset hans. Ingen av dem er vedtatt. I april legger han huset ut, og salgsoppgaven nevner ikke veien.
Emilie Haugen kjøper. Året etter velger vegmyndighetene traseen som går nærmest. En takstmann anslår at støyen gir et verdifall på fem prosent, 185 000 kroner.
Dagfinn kjente til to alternativer, og et av dem lå nær. Emilie hadde grunn til å regne med å få vite om det, siden et veianlegg så nær påvirker boligen. Han tiet. At ingenting var vedtatt, svekker kravet noe, fordi usikkerheten kunne gjort Emilie mer eller mindre villig til å kjøpe, men det fritar ikke Dagfinn. Etter egenandelen på 10 000 kroner er kravet 175 000 kroner.
Hadde Dagfinn sagt til megleren at planene fantes og at traseen ikke var valgt, og hadde det stått i salgsoppgaven, hadde Emilie kjent til usikkerheten, og kravet hadde falt bort.
Slik gjør du det som selger
Skriv ned hva du har fått av brev, kunngjøringer og møteinnkallinger, og når. Gi megleren en kort, skriftlig oppsummering av hva du vet: hvilken plan det er, hvor den ligger og hvor langt den har kommet. Skriv det du vet, ikke hva du tror.
Er det bare rykter, skriv det også. Å skille mellom «vedtatt» og «foreslått» er hele poenget. Se også anleggsstøy i flere år hvis du er kjøper og støyen allerede er et faktum.
Kort oppsummert
- Kjenner du til en konkret plan om motorvei eller jernbane nær boligen, må du opplyse om den (§ 3-7).
- Loven sier ikke hvor langt planen må ha kommet. Konkrete varsler veier tyngre enn rykter.
- At planen er offentlig, fritar deg ikke, men det kjøperen faktisk kjente til, kan han ikke kreve noe for.
- Megleren skal opplyse om endelige planer, men planer som ikke er vedtatt, er du som selger den som vet om.
- Kjøperen kan kreve prisavslag etter verdifallet og erstatning for dokumentert tap.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.