Byggeklausul i tomtekontrakten forklart
En byggeklausul på en tomt binder deg bare hvis den står i avtalen du signerer. Den kan kreve at du bygger innen en frist, bygger etter en bestemt tegning eller bruker en bestemt utbygger. Klausulen er ikke ulovlig i seg selv, men et vilkår som er urimelig, kan endres eller settes til side etter avtaleloven § 36. Les ordlyden før du signerer, og få uklare punkter endret eller strøket.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en byggeklausul på tomt kan inneholde
«Byggeklausul» er ikke et lovbegrep. Ordet brukes om vilkår i en tomtekontrakt som styrer hva du skal bygge, når du skal bygge det og hvem som skal bygge det. Du møter dem særlig i boligfelt som selges av en utbygger eller en kommune. Vilkårene kommer i flere varianter:
- Byggeplikt med frist: huset skal stå, eller byggingen være i gang, innen et bestemt tidspunkt.
- Krav til huset: en bestemt husmodell, en minstestørrelse, en takform eller en farge, ofte for at feltet skal få et ensartet preg.
- Utbyggerbinding: du skal kjøpe huset eller entreprisen fra selgeren eller fra et navngitt firma.
- Bruksvilkår: tomten skal brukes til egen bolig, og du kan ikke selge eller leie den ut før huset er ferdig.
Hva som skjer hvis du ikke rekker byggefristen, er et eget spørsmål, og svaret står i kontrakten. Her handler det om klausulen som sådan.
Binder klausulen deg?
Hovedregelen er at du er bundet av det du har sagt ja til. Står klausulen i kontrakten du signerer, gjelder den som utgangspunkt. Det samme kan gjelde vedlegg som kontrakten viser til, for eksempel en feltbeskrivelse eller en liste over godkjente husmodeller. Avhendingslova § 1-3 lar partene lage avtalen både muntlig og skriftlig, men en part kan kreve å få den satt opp skriftlig. For et vilkår som koster deg mye, bør du aldri nøye deg med en muntlig forsikring.
Klausulen binder motsatt ikke deg til noe som aldri kom inn i avtalen. En brosjyre eller en samtale med selgerens megler er ikke det samme som kontrakten. Er opplysningene i annonsen uriktige, kan det derimot være en mangel ved tomten, men det er et annet spørsmål enn om klausulen gjelder.
Byggeklausulen skal heller ikke forveksles med planbestemmelsene. Reguleringsplanen er bindende for nye tiltak etter plan- og bygningsloven § 12-4, enten du har lest den eller ikke. Kommunen avgjør byggesøknaden ut fra planen, uansett hva kontrakten sier. Byggeklausulen er derfor noe selgeren krever i tillegg. Stiller klausulen krav som planen ikke tillater, kan du havne i en situasjon der du ikke kan oppfylle begge deler.
Når kan en byggeklausul settes til side?
Avtaleloven § 36 lar en domstol helt eller delvis sette til side eller endre en avtale som ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre gjeldende. Bestemmelsen er en sikkerhetsventil og brukes med forsiktighet. Du kan ikke regne med at et vilkår faller bort bare fordi det er tungt å leve med.
Er du privatperson og selgeren en næringsdrivende, for eksempel en utbygger, gjelder i tillegg avtaleloven § 37 for vilkår som ikke er individuelt forhandlet. Er et slikt vilkår uklart, skal det tolkes til din fordel. Påstår selgeren at vilkåret ble forhandlet, er det han som må godtgjøre det.
Ved utbyggerbinding ser retten på helheten: hvor stor del av prisen som ligger i huset, om du fikk mulighet til å forhandle, hvor lenge bindingen varer, og om prisen på tomten var satt lavere fordi du forpliktet deg. En binding som er tydelig beskrevet og som du fikk noe igjen for, har bedre odds for å bli stående enn en som er skjult i et vedlegg.
Omfatter pakken både tomt og et hus utbyggeren skal bygge, kan bustadoppføringslova § 1 gjelde. Den lovens regler kan ikke avtales dårligere for forbrukeren (§ 3). Om loven passer, avhenger av hvordan avtalen er bygd opp.
Dette sjekker du før du signerer
Be om hele kontrakten og alle vedlegg i god tid, helst før du byr. Les så med tre spørsmål i hodet: Hva må jeg gjøre? Innen når? Hva skjer hvis jeg ikke gjør det? Mangler kontrakten svar på det siste, er det et dårlig tegn.
Sjekk også:
- om byggeklausulen krever noe planen ikke tillater, for eksempel et hus som er større enn utnyttelsesgraden i planen
- om klausulen er tinglyst, slik at den vises som en heftelse i grunnboken
- om banken godtar klausulen, særlig hvis den gir selgeren rett til å få tomten tilbake
- om vilkåret kan forhandles bort, begrenses i tid eller åpnes for flere leverandører med tilsvarende standard
Be om endringer skriftlig. Svaret du får, forteller mye om hvor fast vilkåret egentlig er.
Linnea og tomten i boligfeltet
Linnea og Tobias Aasen skal kjøpe en tomt i et nytt boligfelt for 1 450 000 kroner. Kontrakten sier at kjøperen skal bruke utbyggerens husleverandør. Utbyggeren tilbyr en enebolig for 3 900 000 kroner. Linnea får et tilbud fra en annen leverandør på 3 450 000 kroner for et hus av tilsvarende standard. Forskjellen er 450 000 kroner.
Før de signerer, spør Linnea om bindingen kan strykes. Utbyggeren svarer at tomteprisen er satt lavere fordi kjøperne forplikter seg. Linnea ber da om at bindingen begrenses til å gjelde bare hvis utbyggerens pris ikke er mer enn fem prosent høyere enn andre tilbud, og at dette skrives inn. Utbyggeren takker nei, og Linnea og Tobias må velge: godta bindingen eller finne en annen tomt.
Hadde de signert uten å spørre, ville de stått med en kontrakt der bindingen gjelder fullt ut. Å få den satt til side etter avtaleloven § 36 ville vært en vanskelig sak å vinne, siden de visste om klausulen og fikk en lavere tomtepris. Tidspunktet for å forhandle er før underskriften.
Kort oppsummert
- En byggeklausul på tomt binder deg når den står i kontrakten eller i vedlegg kontrakten viser til.
- Klausulen kan gjelde byggefrist, utseende, utbygger eller bruk, og den kommer i tillegg til kravene i reguleringsplanen.
- Avtaleloven § 36 kan brukes mot urimelige vilkår, men terskelen er høy når du har signert.
- Les hele kontrakten før du byr, og få viktige endringer skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.