Burettslagslova
§ 8-8 — Styrets oppgaver og myndighetsgrenser i borettslaget
Styret leder borettslaget i tråd med lov og vedtekter. Men det finnes klare grenser for hva styret kan bestemme alene — og når generalforsamlingen må involveres.
Kort svar
Styret leder borettslagets daglige virksomhet og kan ta alle beslutninger som ikke loven eller vedtektene har lagt til andre organer. Generalforsamlingen er over styret og kan gi styret instrukser. Styret plikter å ikke etterfølge vedtak som strider mot loven.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Styret er borettslagets operative leder. Det betyr at alt som ikke er reservert for generalforsamlingen eller andre, er styrets ansvar og myndighet.
Hva styret kan gjøre uten å spørre generalforsamlingen:
- Betale regninger og sørge for løpende drift
- Inngå driftsavtaler innenfor normal forvaltning
- Vedta ordensregler (§ 5-11)
- Følge opp manglende betalinger og varsle andelseiere
- Godkjenne eller avslå søknader om å overlate bruken av boligen
- Sette i gang vedlikehold som ikke overstiger 5 % av de årlige felleskostnadene
Hva styret ikke kan gjøre uten generalforsamlingens godkjenning (§ 8-9):
- Store byggeprosjecter eller ombygginger
- Kjøpe eller selge fast eiendom
- Ta opp store lån
- Tiltak som medfører utlegg over 5 % av de årlige felleskostnadene
Den viktige grensen: vanlig forvaltning vs. ekstraordinære tiltak
Grensen mellom hva styret kan og ikke kan gjøre alene, dreier seg om "vanleg forvaltning og vedlikehald." Det er en skjønnsmessig vurdering — men et godt utgangspunkt er:
Rutinemessig vedlikehold og drift: styret bestemmer. Maling av trappeoppganger, gressklipping, skifte av ødelagte lyspærer, ordinær VVS-service.
Store investeringer eller endringer: generalforsamlingen bestemmer. Nytt tak, ny heis, ombygging av garasje til leiligheter, lån til finansiering av oppgradering.
Styret er bundet av generalforsamlingens vedtak
Styret plikter å gjennomføre det generalforsamlingen har vedtatt. Men § 8-15 slår fast at styret heller ikke skal etterfølge generalforsamlingsvedtak som strider mot loven eller vedtektene. Styret er ikke bare et redskap — det har et selvstendig ansvar for å handle lovlig.
Eksempel
Eksempel · Marius og styret i Bakketoppen
Marius sitter i styret for Bakketoppen Borettslag. En nabo klager på støy fra leilighet 14. Styret kan uten generalforsamlingsvedtak: sende skriftlig advarsel, vedta ordensregler som presiserer stillhetsplikten, og i ytterste fall starte prosessen med salspålegg etter § 5-22. Derimot: Styret vil sette opp ny carport. Kostnaden er 1,2 millioner kroner. De årlige felleskostnadene er 4 millioner. 1,2 millioner er 30 % av de årlige felleskostnadene — klart over 5 %-grensen. Marius vet at dette må på generalforsamlingen.
Vanlige feil
- Styre som gjennomfører store prosjekter uten generalforsamlingsvedtak
- Andelseiere som tror styret kan gjøre alt mulig uten tillatelse
- Ikke klage på styrebeslutninger man er uenig i — alternativet er å kreve generalforsamling
Hva bør du gjøre?
Er du misfornøyd med noe styret har gjort: sjekk om de hadde myndighet til å gjøre det. Var det et tiltak som krevde generalforsamlingens godkjenning, men som ble gjort uten? Krev ekstraordinær generalforsamling og sett saken på dagsorden.
Dumme spørsmål
Kan styret vedta å øke felleskostnadene?
Ja, styret fastsetter månedlig beløp for felleskostnader etter § 5-19 tredje ledd. Men de kan ikke vedta ekstraordinære tiltak som finansierer økningen uten generalforsamlingens godkjenning hvis kostnaden er stor nok.
Kan styret nekte meg å installere elbillader?
Bare hvis det finnes saklig grunn til det. Se § 5-11 a — du har i utgangspunktet rett til ladepunkt hvis du har disponibel parkeringsplass.
Kan styret dele ut lagets penger til andelseiere?
Ikke uten generalforsamlingens godkjenning med to tredjedels flertall, etter § 3-3.