Burettslagslova
§ 5-19 — Slik fordeles og betales felleskostnadene ("husleien")
Betaler du mer i fellesutgifter enn naboen din? Loven krever at fellesutgiftene deles rettferdig etter boligens verdi, med noen unntak.
Kort svar
Alle beboere må betale felleskostnader (ofte kalt "husleie") for å dekke borettslagets felles utgifter til drift og lån. Hovedregelen er at disse regningene fordeles ut fra boligens størrelse eller verdi, basert på regler fastsatt da borettslaget ble bygget (fordelingsnøkkelen).
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Et borettslag mottar gigantiske fakturaer: Kommunale avgifter, strøm i gangen, renter på fellesgjelden, forsikring, og lønn til vaktmester. Borettslaget produserer ingen egne penger, så disse regningene må betales av de som bor der, gjennom det vi kaller felleskostnader.
Hvordan deler man en regning på en halv million kroner rettferdig mellom 20 beboere? Loven slår fast (i ledd 1) at dette ikke nødvendigvis skal deles flatt (likt). Hovedregelen er at felleskostnadene deles etter boligens verdi eller størrelse, bestemt av "bygge- og finansieringsplanen" da borettslaget ble stiftet. Den som har en knøttliten toroms på 40 kvadrat, skal betale en mindre bit av kaken enn den som har en enorm fireroms over to etasjer. Dette systemet kalles borettslagets "fordelingsnøkkel".
Kan man bare endre denne fordelingsnøkkelen og tvinge naboen til å betale mer? Nei. Du kan ikke straffe noen urettferdig. Ledd én åpner imidlertid for endring hvis noen bygger ut leiligheten sin dramatisk (f.eks innlemmer loftet). Da øker boligens verdi og areal, og "brøken" (fordelingen) må justeres slik at denne personen betaler mer av fellespotten.
Loven gir også et viktig unntak for rettferdighetens skyld: "Visse kostnader skal deles etter nytten". Hvis bare tre av tyve leiligheter har tilkobling til en ladestasjon, eller bare én oppgang har fått heis, er det ulovlig at folkene uten elbil eller de i den heisløse blokka skal tvinges til å betale for driften av disse ("særlig grunn"). Slike utgifter skal belastes de som faktisk har nytte av dem, eller via strømmålere for eget forbruk.
Ledd tre gir det meste av makten til styret: Styret bestemmer, vedtar og krever inn det månedlige beløpet (f.eks. kr 6 000). Dette er en plikt du har som andelseier. Du kan ikke holde igjen penger selv om du er irritert på styrelederen.
Eksempel
Eksempel · Heisen til besvær
Borettslaget "To Tårn" består av én høyblokk og ti rekkehus. Styret bestemmer at høyblokka trenger en ny, luksuriøs heis som dobler driftskostnadene og medfører et felleslån på to millioner. På generalforsamlingen fordeler styret heis-regningen flatt på absolutt alle beboerne i borettslaget. Eierne av rekkehusene protesterer med loven i hånd (§ 5-19 ledd 1 siste setning). De bor i egne småhus hundre meter unna blokka, og vil aldri sette sine bein i heisen. Tingretten vil gi rekkehus-eierne medhold. "Særlige grunner" taler for at denne utgiften skal fordeles etter *nytte*, altså kun betales av de som bor i selve blokka. De som bor i rekkehus får heis-utgiftene fjernet fra sin "husleie".
Vanlige feil
- Nyinnflyttede blir sinte fordi de betaler 8 000 kr mens naboen betaler 4 000 kr (Dette skyldes ofte areal/fordelingsnøkkel som ble spikret for lenge siden).
- En beboer bygger på stua med 30 kvadratmeter, og styret "glemmer" å endre fordelingsnøkkelen slik at de andre naboene subsidierer personens nye felleskostnader.
- Styret tvinger beboerne på bunn-etasjen til å betale store summer for driften av et nytt ventilasjonsanlegg som bare dekker tak-etasjen (brudd på "nytte-prinsippet").
Hva bør du gjøre?
Som beboer: Betal alltid felleskostnadene ("husleien") til forfall, uansett om du er uenig med styret i noe. Misligholder du felleskostnader (selv om det bare er for å statuere et eksempel fordi snøbrøytingen uteble), gir loven styret rett til å tvangsselge boligen din og kaste deg ut.
Som styre: Sørg for at store kostnadshopp budsjetteres med god tid, slik at beboerne varsles i tide. Og for all del: Skal dere bygge ladeanlegg til el-biler i fellesgarasjen, fordel i utgangspunktet bare vedlikeholds- og strømregningen på de som faktisk bruker anlegget!
Dumme spørsmål
Hvorfor gikk husleien min opp uten at jeg fikk stemme om det?
Paragraf 5-19 gir *styret* eneansvar og lovfestet plikt til å sørge for at borettslaget ikke går konkurs (ledd 3). Hvis de kommunale avgiftene, forsikringspremiene eller rentene går voldsomt opp, *må* styret øke felleskostnadene for alle for å betale regningene. Dette krever ikke flertall på generalforsamlingen – det er rein matte og en styreplikt.
Styret fordeler søppelavgift likt på alle, selv om naboen har seks barn og vi er ett. Er det lov?
Ja. Selv om "forbruk og nytte"-prinsippet finnes i loven, gjelder dette store, åpenbare urettferdigheter. Detaljert måling av hver leilighets vann- og søppelforbruk regnes ofte som så dyrt å administrere for borettslaget, at en felles nøkkel er godkjent og lovlig praksis for basale avgifter.