Burettslagslova
§ 3-3 — Forsvarlig drift av borettslaget
Styret kan ikke låne over evne eller betale ut midler som gjør borettslaget konkurs. Her er reglene om forsvarlig økonomisk drift.
Kort svar
Borettslaget har ikke lov til å ta opp så mye lån, eller betale ut så mye penger til andelseierne, at borettslagets økonomi havner i fare. Borettslagets forpliktelser skal alltid kunne dekkes gjennom de vanlige felleskostnadene som kreves inn fra beboerne.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Denne regelen er borettslagets "økonomiske fartsgrense". Den beskytter borettslaget fra å bli kjørt i grøfta av uforsiktige styrer eller uansvarlige generalforsamlinger.
Første punktum slår fast et grunnleggende krav til forsvarlig drift. Hvis styret vurderer et kjempeprosjekt — for eksempel å bygge svømmebasseng og garasjeanlegg til en svimlende sum — har de ikke lov til å ta opp det lånet hvis regnestykket viser at andelseierne umulig kan klare de nye, skyhøye felleskostnadene. Driften skal være forsvarlig.
Loven regulerer også utdeling av penger fra borettslaget til beboerne. Hvis borettslaget har solgt en gammel vaktmesterbolig og sitter på noen millioner kroner, kan de velge å betale ut et overskudd (utbytte) direkte til andelseierne. Men dette krever to ting: For det første må det vedtas med to tredjedels flertall på generalforsamlingen. For det andre må det ikke bryte med kravet til forsvarlig drift — borettslaget må beholde nok penger til å betale egne regninger og ha en trygg buffer.
Hva skjer hvis penger betales ut ulovlig?
Har generalforsamlingen jublet fram en utbetaling i strid med forsvarlig drift — for eksempel at de tømmer borettslagets bankkonto fullstendig selv om taket lekker og krever utbedring — sier loven klart fra: Mottakerne må betale pengene tilbake til borettslaget.
Det finnes bare ett lite unntak fra tilbakebetalingsplikten. Hvis en andelseier som mottok penger umulig kunne vite eller burde skjønt at utbetalingen var ulovlig og ødela økonomien (de handlet i "god tro"), kan kravet bortfalle eller reduseres.
4-5
Eksempel
Eksempel · Sofie og Tom
Tom er styreleder og vil bli populær. Borettslaget har to millioner kroner på bok. Tom foreslår at de skal betale ut 50 000 kroner til hver av andelseierne til jul. Generalforsamlingen jubler og stemmer ja med over 2/3 flertall. Pengene blir utbetalt. Sofie, som er regnskapsfører for laget, ser at borettslaget rett over nyttår får en gigantisk planlagt regning fra fjernvarmeselskapet som de nå ikke kan betale fordi kontoen er tom. Siden de ikke har penger, og regningen var forventet, er utbetalingen uforsvarlig og ulovlig etter § 3-3. Alle beboerne, inkludert Tom, blir lovpålagt å betale de 50 000 kronene rett tilbake igjen.
Vanlige feil
- Et nyvalgt styre tar opp makslån uten å regne på om beboerne har økonomi til å betale økningen
- Dele ut "overskudd" fra driften til beboerne fordi man tror borettslaget er et aksjeselskap som skal gå med profitt
- Stemme for kostbare prosjekter på generalforsamlingen uten at finansieringen og felleskostnadsøkningen er lagt frem
Hva bør du gjøre?
Som beboer: Hvis styret foreslår voldsomme låneopptak og sier at "dette går fint, felleskostnadene går bare opp med 50 prosent", sjekk budsjettet. Be styret vise frem en likviditetsanalyse. Hvis det ser uforsvarlig ut, stem nei, og minn gjerne styret på deres personlige ansvar.
Som styremedlem: Aldri budsjetter med null i margin. Hold alltid en forsvarlig buffer for uforutsette utgifter. Skal dere låne store summer for utbedringer, få gjerne forretningsføreren (eks. OBOS) til å sette opp en profesjonell langsiktig vedlikeholds- og finansieringsplan som beviser at økonomien forblir forsvarlig.
Dumme spørsmål
Er det overhodet lov å betale penger til beboerne?
Ja, men det skjer veldig sjelden. Hvis laget for eksempel har solgt en stor tomt og innfridd alle felleslån, og sitter igjen med mye penger de ikke trenger til vedlikehold, kan 2/3 flertall på generalforsamling beslutte å betale ut summen. Det vanlige er likevel å bruke pengene til å betale ned fellesgjeld eller senke felleskostnadene framover.
Hva skjer hvis borettslaget går konkurs fordi driften var uforsvarlig?
Hvis borettslaget går konkurs (noe som er ekstremt sjelden), faller selve boretten bort, og du blir sett på som en vanlig leietaker av boet. Samtidig vil andelen din bli verdiløs. Dessuten kan styremedlemmer som har vedtatt uforsvarlig drift uten å informere, bli personlig erstatningsansvarlige (etter § 12-1).
Kan jeg stoppe en vedtatt rehabilitering jeg mener er uforsvarlig?
Du alene kan ikke stoppe et lovlig flertallsvedtak, med mindre det beviselig bryter kravet til "forsvarleg drift". Da kan du ta saken til tingretten, men da må du ha bevis for at borettslaget reelt sett krasjer økonomisk av vedtaket, ikke bare at du synes det er dyrt.