Kan styret nekte å behandle henvendelsen min?

Når styret ikke svarer på henvendelsen: dette krever loven

Borettslagsloven har ingen regel som sier at styret må svare på enhver e-post eller telefon fra en andelseier innen en bestemt frist. Styret skal lede virksomheten i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen, og det kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer (borettslagsloven § 8-8). Hvilke henvendelser det prioriterer, og hvor raskt det svarer, er i utgangspunktet opp til styret.

Det betyr ikke at du står uten rettigheter. Styret kan ikke gjøre hva det vil. Det må følge loven og vedtektene, og det har ikke lov til å handle på en måte som gir enkelte andelseiere en urimelig fordel til skade for andre eller for laget (§ 8-15). I tillegg har du en sikker vei rundt styret: generalforsamlingen.

Før du går til generalforsamlingen

Det er ofte en fordel å prøve den enkle veien først. Send henvendelsen skriftlig, beskriv hva du ber om og sett en rimelig frist for svar. Skriftlig henvendelse gjør at du kan vise hva du har bedt om og når. Har laget forretningsfører, kan du sende en kopi dit, siden forretningsføreren ofte følger opp saker for styret.

Loven setter ingen frist for svar, så fristen du setter, er en høflig forventning og ikke noe styret er rettslig bundet av. Får du fortsatt ikke svar, er du i en bedre posisjon til å si at saken må til generalforsamlingen.

Slik tar du saken til generalforsamlingen

Generalforsamlingen har den øverste myndigheten i laget (§ 7-1). Når styret ikke vil ta din sak, kan du kreve at den behandles der.

Styret skal varsle om datoen for den ordinære generalforsamlingen og om siste frist for å levere inn saker (§ 7-4). Den ordinære generalforsamlingen skal holdes innen utgangen av juni. Melder du saken innen fristen, skal den nevnes i innkallingen når styret har mottatt kravet i tide (§ 7-7 annet ledd). Ordet i loven er «skal», så styret kan ikke avvise saken bare fordi det ikke ønsker å ta den opp.

Du bør sende kravet skriftlig og få bekreftelse på at styret har mottatt det. Beskriv saken slik at andre kan forstå hva generalforsamlingen skal ta stilling til, og foreslå gjerne et konkret vedtak.

Ekstraordinær generalforsamling

Kan saken ikke vente til den ordinære generalforsamlingen, kan du kreve en ekstraordinær generalforsamling. Det krever at revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig sier hvilke saker de vil ha tatt opp (§ 7-5). Du trenger altså noen andre med deg, og sammen må dere ha nok stemmer.

Hver andelseier har én stemme, selv om vedkommende eier flere andeler (§ 7-10). Har laget 100 andelseiere, trengs derfor minst ti stemmer, fordelt på minst to andelseiere.

Hva generalforsamlingen kan gjøre med saken din

Generalforsamlingen kan bare gjøre vedtak i saker som er nevnt i innkallingen, med mindre alle andelseierne samtykker (§ 7-8). Derfor må du sørge for at saken din kommer med på innkallingen. Vedtaket krever som hovedregel flertall av de stemmene som er gitt (§ 7-11).

Generalforsamlingen kan for eksempel vedta at styret skal gjøre noe med saken. Den har ikke myndighet til å gjøre vedtak som gir noen andelseiere en urimelig fordel (§ 7-13).

Hvis styret ikke kaller inn

Skal det holdes en generalforsamling etter loven, vedtektene eller et tidligere vedtak, og styret ikke kaller den inn, skal tingretten snarest mulig kalle inn på lagets regning. Det kan kreves av et styremedlem, forretningsfører, revisor eller en andelseier (§ 7-6 annet ledd).

Hva hvis du mener styret bryter loven

Er problemet at styret gjør noe som er i strid med loven eller vedtektene, kan du ta det opp skriftlig og vise til hvilken regel det gjelder. Mer om hvordan du går fram finner du i konflikt med styret i borettslaget og i slik får du saken din inn på generalforsamlingen.

Kort oppsummert

• Loven har ingen frist for når styret må svare på en henvendelse. Styret bestemmer i stor grad selv hvordan det håndterer dem.
• Styret skal likevel følge lov og vedtekter og kan ikke gi noen en urimelig fordel.
• Melder du en sak i tide, skal den nevnes i innkallingen til den ordinære generalforsamlingen.
• To andelseiere med minst en tiendedel av stemmene kan kreve en ekstraordinær generalforsamling.
• Har du ikke kommet fram til styret, kan du bruke generalforsamlingen til å få saken avgjort.