Styret i borettslaget eller sameiet: hva kan du kreve av dem?

Hva styret skal gjøre

Etter borettslagsloven § 8-8 skal styret lede virksomheten i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Det kan ta alle avgjørelser som ikke loven eller vedtektene har lagt til andre organer. For eierseksjonssameier sier eierseksjonsloven § 57 at styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers forvalte sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtets beslutninger.

I praksis gjelder det daglig drift: regninger, avtaler med leverandører, vedlikehold, oppfølging av husordensregler og saker som kommer fra beboere. Generalforsamlingen i et borettslag og årsmøtet i et sameie er det øverste organet, og styret skal følge det som er vedtatt der.

Det du kan kreve som andelseier eller seksjonseier

Styret er et organ som skal arbeide etter bestemte regler, og flere av dem gir deg noe du kan holde dem til.

Styret skal møtes så ofte som det trengs, og vedtak krever at mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede og at mer enn halvparten av stemmene er for. Det skal føres protokoll som alle deltakerne signerer (borettslagsloven §§ 8-5 til 8-7, eierseksjonsloven § 56).

Styret skal kalle inn til generalforsamling. Innkallingen skal sendes minst åtte og høyst tjue dager før møtet, og alle andelseiere med kjent adresse skal ha skriftlig innkalling (borettslagsloven § 7-6). Gjør styret det ikke, kan tingretten kalle inn etter krav fra blant andre en andelseier.

Du skal få årsregnskap, eventuell årsmelding og revisjonsmelding senest åtte dager før den ordinære generalforsamlingen (§ 7-4). Generalforsamlingsprotokollen skal være tilgjengelig for andelseierne (§ 7-9).

Styret og forretningsføreren må ikke gjøre noe som gir visse andelseiere en urimelig fordel til skade for andre (§ 8-15). Et styremedlem kan ikke delta i saker der medlemmet eller en nærstående har en klar personlig eller økonomisk særinteresse (§ 8-14, tilsvarende i eierseksjonsloven § 59).

I borettslag har styret og forretningsføreren også taushetsplikt om personlige forhold de får kjennskap til i vervet (§ 13-1).

Forskjellen på borettslag og sameie

Reglene er like på de fleste punkter, men språket og organene er ulike. I et borettslag er du andelseier, og øverste organ er generalforsamlingen. I et eierseksjonssameie er du seksjonseier, og øverste organ er årsmøtet.

Begge skal ha et styre med en leder som velges særskilt, og styret skal ha minst tre medlemmer i borettslag (§ 8-1). I sameier er tre medlemmer normalen hvis ikke vedtektene sier noe annet (§ 54). Bare myndige personer kan være styremedlemmer. Tjenestetiden er to år hvis ikke noe annet er bestemt, og det er generalforsamlingen eller årsmøtet som fastsetter eventuelt vederlag (borettslagsloven § 8-4, eierseksjonsloven § 55).

Det som forskjellen betyr for deg, er at innkalling, frister og flertallskrav står i hver sin lov. Slå opp riktig lov før du skriver kravet ditt.

Styret og forretningsføreren

Mange styrer bruker forretningsfører til regnskap, fakturering og praktisk saksbehandling. Et borettslag skal ha forretningsfører hvis ikke vedtektene sier noe annet (borettslagsloven § 8-10). I et sameie kan årsmøtet med vanlig flertall beslutte at sameiet skal ha det (eierseksjonsloven § 61). Styret kan i sameier delegere deler av sin beslutningsmyndighet til forretningsføreren (§ 62), og forretningsføreren representerer laget utad i saker som gjelder den daglige ledelsen (borettslagsloven § 8-16).

Det betyr ikke at ansvaret flyttes. Styret er fortsatt ansvarlig for at forvaltningen skjer etter lov og vedtekter. Du kan derfor rette kravet ditt til styret også når det er forretningsføreren som har svart deg, og forretningsføreren har samme plikter som styremedlemmene til å unngå urimelige fordeler og til å holde seg til reglene om inhabilitet og taushet.

Det du ikke kan kreve

Du kan ikke kreve at styret gjør som du vil i enkeltsaker. Alt som ikke er lagt til et annet organ, avgjør styret, også når enkelte eiere er uenige. Du har heller ikke noen lovfestet rett til å lese styreprotokollene i borettslag, selv om generalforsamlingen kan vedta at styret skal legge frem bestemte opplysninger.

Styret kan heller ikke gjøre alt selv. Større beslutninger krever samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall, blant annet ombygging, salg eller kjøp av fast eiendom, lån med prioritet foran innskuddene og tiltak som koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene (borettslagsloven § 8-9).

Skal du kreve at styret gjør en konkret ting, må kravet derfor ligge innenfor det styret har myndighet til, eller du må få generalforsamlingen med deg.

Når styret går utover det det har lov til

Styret skal ikke etterkomme et vedtak i generalforsamlingen som strider mot lov eller vedtekter (borettslagsloven § 8-15 annet ledd). Det er altså ikke alltid nok at flertallet har stemt for. Og har et styremedlem eller forretningsfører gått ut over sin myndighet når de handler med en utenforstående, er avtalen ikke bindende for laget hvis laget kan vise at den andre parten forstod eller burde forstått at myndigheten ble overskredet (§ 8-16 tredje ledd). Tilsvarende regel for sameier står i eierseksjonsloven § 60.

For deg som eier betyr det at du kan stille spørsmål ved avtaler styret har inngått uten dekning, men det er laget, ikke du, som må gjøre kravet gjeldende. Ta det derfor opp med styret og generalforsamlingen.

Slik går du fram hvis styret ikke gjør jobben

Start med en skriftlig henvendelse til styret der du beskriver saken og hva du ber om, og gi en rimelig frist. Skriftlig sparer deg for diskusjon om hva som er sagt. Neste steg er å ta saken til generalforsamlingen. Styret skal i forkant varsle om siste frist for å melde inn saker, og se hvordan du fremmer en sak til generalforsamlingen.

Haster det, kan revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, kreve ekstraordinær generalforsamling og si hvilke saker de vil ha behandlet (§ 7-5). Kan du ikke få svar på hva som skjer med økonomien, kan du foreslå gransking av forvaltningen. Får forslaget tilslutning fra minst en tiendedel av de oppmøtte andelseierne, kan hver andelseier innen en måned kreve at tingretten avgjør om granskingen skal gjennomføres (§ 7-14).

Generalforsamlingen kan også skifte ut styremedlemmer. Et styremedlem kan avsettes av den som har valgt vedkommende (§ 8-3), og i sameier kan årsmøtet med vanlig flertall beslutte at et styremedlem skal fratre (eierseksjonsloven § 55).

Har et styremedlem forsettlig eller uaktsomt påført laget, andelseierne eller andre tap, har vedkommende plikt til å bøte tapet (borettslagsloven § 12-1). Det krever skyld og et dokumenterbart tap, og terskelen er høy.

Kort oppsummert

• Du kan kreve at styret følger lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen eller årsmøtet.
• Styret skal holde møter, føre protokoll, kalle inn til generalforsamling og sende regnskapet i tide.
• Alle eiere skal behandles likt, og inhabile styremedlemmer skal ikke delta.
• Kravene dine må ligge innenfor det styret har myndighet til, og større tiltak hører hjemme i generalforsamlingen.
• Skriftlig henvendelse, forslag til generalforsamlingen, krav om ekstraordinært møte og gransking er virkemidlene når krav til styret i borettslag og sameie ikke blir oppfylt.