Styret i et eierseksjonssameie skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers forvalte sameiets anliggender i tråd med loven, vedtektene og det årsmøtet har bestemt. Det følger av eierseksjonsloven § 57. Litt forenklet: årsmøtet er sameiets storting, styret er regjeringen — årsmøtet trekker opp de store linjene, styret får ting til å skje i hverdagen.

Alle eierseksjonssameier skal ha et styre. Det er ikke valgfritt, og det er heller ikke et æresverv uten innhold: styret har reell makt, reelle plikter og et reelt ansvar.

Styrets kjerneoppgaver

Lovens formulering er kort, men den rommer mye. I praksis betyr «vedlikehold, drift og forvaltning» blant annet at styret skal:

  • Holde bygningen i stand. Tak, fasader, fellesrør, oppganger, heis og andre fellesarealer er sameiets ansvar — og dermed styrets jobb å følge opp. Styret skal ikke gjøre snekkerarbeidet selv, men det skal sørge for at noen gjør det.
  • Styre økonomien. Styret krever inn felleskostnader, betaler sameiets regninger, følger opp ubetalte krav og legger frem regnskap for årsmøtet.
  • Inngå avtaler. Vaktmestertjenester, snømåking, forsikring, forretningsfører, heisservice — det er styret som forhandler og signerer på vegne av fellesskapet.
  • Gjennomføre årsmøtets vedtak. Har årsmøtet vedtatt å male oppgangene, er det styret som henter tilbud, velger maler og passer på at jobben blir gjort.
  • Forberede og innkalle til årsmøtet. Styret setter opp saksliste, skriver innkalling og legger frem regnskapet en gang i året.

I tillegg kommer alt det udefinerbare: naboklager, spørsmål om parkering, en beboer som vil sette opp markise, og e-posten som starter med «bare et lite spørsmål» og aldri er det.

Et eksempel: en helt vanlig styrehøst

Kari er styreleder i Sameiet Solbakken, et sameie med 24 seksjoner. I løpet av oktober har hun: fått melding om en taklekkasje over seksjon 18 og tilkalt taktekker, signert ny brøytekontrakt fordi den gamle leverandøren la ned, purret på to eiere som ligger etter med felleskostnadene, og svart høflig på en e-post om at naboens blomsterkasser «helt klart er i strid med noe». Ingen av disse sakene skal til årsmøtet. Alt dette er vanlig forvaltning og vedlikehold — altså midt i styrets myndighet. Det er nettopp derfor sameier har et styre: fellesskapet kan ikke innkalle 24 mennesker til møte hver gang en takstein løsner.

Styret representerer sameiet utad

Styret representerer seksjonseierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder deres felles rettigheter og plikter, jf. eierseksjonsloven § 60. Det er altså styret som signerer avtalen med håndverkerfirmaet, og styret som kan opptre på vegne av sameiet i en tvist om fellesarealene. Den enkelte seksjonseier kan ikke binde fellesskapet — heldigvis, vil de fleste si.

Grensene for styrets makt

Styrets myndighet gjelder den vanlige forvaltningen. Beslutninger som loven legger til årsmøtet, kan styret ikke ta alene. Det gjelder blant annet saker som krever to tredjedels flertall etter § 49 — ombygging og påbygging ut over vanlig vedlikehold, salg og kjøp av fast eiendom og endring av vedtektene — og saker som krever samtykke fra alle seksjonseiere etter § 51.

Styret er dessuten bundet av mindretallsvernet i § 40: verken styret eller årsmøtet kan treffe beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere en urimelig fordel på andres bekostning. Styret kan altså ikke bruke fellesskapets penger på å oppgradere uteplassen til bare tre av seksjonene, selv om de tre eierne er aldri så hyggelige.

Vedtektene kan også snevre inn styrets handlingsrom, for eksempel ved å kreve at avtaler over et visst beløp skal godkjennes av årsmøtet.

Hvordan styret jobber

Styret treffer sine beslutninger i styremøter, jf. eierseksjonsloven § 56, og det skal føres protokoll over det som besluttes. Et styremedlem som har en personlig interesse i en sak — for eksempel fordi sameiet vurderer å inngå avtale med firmaet til styremedlemmets ektefelle — er inhabil og skal ikke delta i behandlingen, jf. § 59. Protokollene er ikke bare formalia: den dagen noen spør hvorfor styret valgte det dyreste tilbudet, er det protokollen som viser at valget var gjennomtenkt.

Mange sameier engasjerer en forretningsfører som tar seg av regnskap, fakturering og innkreving. Det er ofte fornuftig, men det flytter ikke ansvaret: styret har fortsatt det overordnede ansvaret for at sameiet drives forsvarlig.

En avgrensning til slutt: styret har ansvaret for fellesskapets del av eiendommen. Vedlikeholdet inne i den enkelte seksjon — badet, kjøkkenet, de innvendige rørene — er seksjonseierens eget ansvar. Styret skal altså ordne taket over hodet ditt, men ikke flisene på badet ditt. Grensen kan bli konfliktstoff når en skade vandrer mellom privat og felles, og da er det styrets jobb å sortere ryddig, gjerne med fagfolk på laget.

Kort oppsummert

Styret er sameiets utøvende organ: det vedlikeholder, drifter, inngår avtaler, følger opp økonomien og setter årsmøtets vedtak ut i livet. Makten er stor i hverdagen, men den stopper der loven krever årsmøtebehandling — og den er alltid begrenset av vedtektene og av forbudet mot å gi noen en urimelig fordel på fellesskapets bekostning. Et godt styre kjenner begge deler: både verktøykassen og gjerdet rundt den.