Eierseksjonsloven

§ 61 — Må vi ha en forretningsfører i sameiet?

Å kreve inn penger fra naboer og føre regnskap kan knekke det beste styret. Slik ansetter dere en profesjonell forretningsfører, og slik sier dere dem opp.

Kort svar

Det er helt frivillig å ansette en forretningsfører (for eksempel OBOS, USBL eller et regnskapsbyrå). Årsmøtet fatter et generelt vedtak (med over 50 % flertall) om at bygget skal ha en forretningsfører, men det er styret som har jobben med å finne et bra firma, forhandle prisen og skrive under kontrakten.

Paragraftekst

Årsmøtet kan med vanlig flertall beslutte at sameiet skal ha en forretningsfører. Om vedtektene ikke bestemmer noe annet, er det styrets oppgave å ansette eller engasjere forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn eller godtgjørelse, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt å avslutte engasjementet. En ansettelse av en forretningsfører kan bare skje med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredjedels flertall av stemmene på årsmøtet kan årsmøtet beslutte at en avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Et sameie er ofte som en mellomstor bedrift. Det er millionbudsjetter, strømregninger, lån, inkassosaker og utskifting av styremedlemmer. Veldig få privatpersoner orker å gjøre dette gratis på kveldstid.

Paragraf 61 lar dere kjøpe hjelp.

Hvem bestemmer? Det er "sjefen", altså årsmøtet, som bestemmer om budsjettet tåler utgiften til en forretningsfører. Sier et flertall av naboene (vanlig flertall) "Ja, vi betaler 50 000 kr i året for å slippe å sende ut fakturaene selv", så er det avgjort. Da starter styrets jobb.

Styret inngår kontrakten: Styret velger hvem som er best, signerer kontrakten og bestemmer hva forretningsføreren nøyaktig skal hjelpe dem med. (Styret har også ansvaret for å sparke forretningsføreren hvis de leverer en elendig tjeneste, og ansette en ny og bedre en, uten å måtte spørre årsmøtet hver gang de bytter byrå).

Gjeldsslaver (Oppsigelsestiden): Før i tiden bandt utbyggere ofte små sameier til lange, ufravikelige og dyre "driftskontrakter" med selskaper utbyggeren selv eide. Loven har en sperre mot slikt lureri. Avtalen dere signerer med en forretningsfører kan aldri ha lengre oppsigelsestid enn 6 måneder. Blir dere misfornøyde, kan dere si opp og bytte selskap innen et halvt år.

Det eneste unntaket: Hvis årsmøtet med to tredjedels flertall sier "vi vil at dette avdraget/denne forvaltningen skal styres av USBL, og vi inngår en uoppsigelig kontrakt på 4 år", er dette lov (maksimalt inntil fem år).

Eksempel

Eksempel · Vaktmesteren og styret

Årsmøtet stemmer "ja" til at de skal ha en vaktmester og en forretningsfører ("funksjonærer"). Styreleder Anne ringer et vaktmesterfirma, gir dem nøkler, og avtaler at de skal måke snø for 3 000 kr per gang. Hun inngår også kontrakt med Regnskap AS. Vinteren blir knallhard, og naboen Pål er sur fordi vaktmesterutgiftene løper i været. Pål krever et årsmøte for å vurdere lønnen til vaktmesteren. Pål blir avvist. Ifølge § 61 andre ledd er det "styrets oppgave" å gi instruks, og "fastsette lønn" for de man engasjerer. Så lenge styret holder seg innenfor totalbudsjettet, kan de inngå og bryte slike arbeidsavtaler fritt, uten beboernes innspill.

Vanlige feil

Beboere roper og kjefter på forretningsføreren fordi de er uenige i at taket ble byttet (Forretningsføreren er bare en "hjelper". Det er styret som har makten og fatter vedtakene dere skal kjefte på).
Styreleder sier opp avtalen med OBOS over natten fordi hun blir sint, uten å gi den seks måneders oppsigelsestiden loven krever, noe som utløser et erstatningskrav fra byrået mot sameiet.
Naboer på årsmøtet prøver å stemme over hvilket *spesifikt* regnskapsbyrå de skal velge (loven gir valget av spesifikk leverandør til styret, med mindre årsmøtet tvinger dem spesifikt via et eget instruks-vedtak).

Hva bør du gjøre?

Har sameiet over ti leiligheter, er en god forretningsfører alfa og omega. Loven og reglene for inkasso, fellesgjeld og årsmøteprotokoller har blitt så kompliserte at det nesten er uansvarlig av et ufaglært styre å drifte regnskapene selv. Dere kjøper ikke bare "fakturering", dere kjøper en ansvarsforsikring: Hvis forretningsfører gjør en økonomisk tabbe, er det byråets forsikringsselskap som rydder opp.

Dumme spørsmål

Fungerer forretningsfører som en advokat?

Både ja og nei. De store (OBOS/USBL osv.) har jurister ansatt, og de vil fortelle styret om dere bryter eierseksjonsloven. Men forretningsførers primæroppgave er regnskap og innkreving av "husleien", de prosederer vanligvis ikke rettssaker mot rørleggere for dere (da må dere betale ekstra for juridisk bistand).