Eierseksjonsloven

§ 60 — Kan styrelederen undertegne avtaler for alle? (Signaturrett og ansvar)

Skal dere ta opp et stort lån eller leie inn en gartner? Hvem har egentlig lov til å skrive under papirene på vegne av hele bygget? Lær hvordan signaturretten fungerer.

Kort svar

Styrelederen har automatisk fullmakt (signaturrett) til å skrive under kontrakter og inngå avtaler som forplikter alle i sameiet. Men dette gjelder bare for saker som handler om bygningens drift og fellesskap. Dere kan også avtale i vedtektene at det trengs to styremedlemmer for å signere noe.

Paragraftekst

Styret har rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem med sin underskrift i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Dette omfatter å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller styret, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom. Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse. Dersom alle seksjonseierne uttrykkelig samtykker til det, kan det fastsettes i vedtektene at seksjonseierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i fellesskap. Styrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle seksjonseierne i saker som nevnt i første ledd første, annet og tredje punktum. Er det ikke valgt styreleder, kan ethvert styremedlem saksøkes med samme virkning. Har styret eller styremedlemmene overskredet sin myndighet, er avtale med tredjeperson ikke bindende for seksjonseierne dersom de kan godtgjøre at tredjepersonen innså eller burde innse at myndigheten ble overskredet, og det derfor ville være uredelig å påberope seg avtalen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Et sameie (f.eks 40 beboere) er ingen juridisk person som kan holde en penn. Bygget er avhengig av at noen representerer det utad (tar styringen mot bedrifter, banker og domstoler).

Signaturretten: Loven gir styrelederen "signaturrett" for hele gjengen. Når styreleder skriver under på en kontrakt med "Bakkens Snømåking", har samtlige 40 naboer plutselig en juridisk plikt til å betale Bakkens faktura (gjennom sine felleskostnader). Hvis naboene ikke vil stole på bare én persons penn, kan alle beboerne uttrykkelig (100 %) stemme for å endre regelen: Da kreves det kanskje underskriften til "to styremedlemmer i fellesskap" for at en kontrakt skal være gyldig. (Dette registreres i Brønnøysund).

Hva kan styrelederen skrive under på? Styrelederen kan bare signere på saker som handler om bygningens drift ("felles rettigheter og fellesareal"). For eksempel å hyre en advokat til å saksøke utbyggeren for fukt i den felles garasjen, eller signere lånet som årsmøtet nettopp vedtok. Styrelederen kan ikke skrive under på noe som forplikter deg til å bytte din egen private kjøkkenvask; makten stopper ved den private leilighetsdøren din.

Når styret går amok: Hva hvis styrelederen inngår en totalt ulovlig og crazy avtale? (F.eks å leie inn en privat massør til bygget hver fredag). Siste setning i loven (tredje ledd) er beboernes nødutgang. Hvis en avtale var åpenbart langt utenfor styrets maktområde (overskridelse av myndighet), OG det firmaet som solgte massasjetjenesten, "innså eller burde innse" at dette var helt urimelig, ja, da beskyttes beboerne. Avtalen er ugyldig (ikke bindende), og firmaet får ikke penger av fellesskapet (bare av styreleder personlig).

Søksmål og kjeft: Er sameiet uenige om en regning fra kommunen, holder det at kommunen saksøker "Sameiet ved styrets leder". Saken går i domstolen, og taper styrelederen, har han i lovens navn tapt for hele bygget, og regningen spres på alle beboerne.

Eksempel

Eksempel · Utbyggeren og heisen

Solsiden har vært innflyttet i ett år. Plutselig slutter heisen å virke, fordi entreprenøren som bygde blokka glemte en vital del i sjakten. Dette er en feil i fellesarealet. Styret i Solsiden vil klage. Entreprenøren prøver å si: "Vi kan ikke motta én klage fra styret. Dere er 30 eierseksjoner, jeg vil ha klage fra alle 30 individuelt!". Entreprenøren tar feil. Eierseksjonsloven § 60 gir spesifikt styret retten til å "gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren". Styreleder sender én gigantisk reklamasjon (klage) med signaturen sin, og saksøker utbygger på vegne av hele huset.

Vanlige feil

Tredjeparter (firmaer) aksepterer underskrifter fra menige styremedlemmer, uten å sjekke om Brønnøysund krever signaturen til *styrelederen*
Styreleder inngår bindende årlige vedlikeholdskontrakter uten at selve *beslutningen* først er tatt lovlig under et styremøte (jf § 56). Styreleder er pennen, styret (sammen) er hjernen.
Styreleder forplikter "sameiet" til noe som utelukkende handler om hans egen nabo, uten felles interesse (ulovlig overskridelse).

Hva bør du gjøre?

Som styreleder bør du be om utskrift (firmaattest) for sameiet deres fra Foretaksregisteret (Brønnøysundregistrene) for å være helt sikker på hvem som har "Signatur" på vegne av selskapet. Vær ekstremt forsiktig med å saksøke noen (f.eks utbygger) før du har et ryggmargs-vedtak fra styret som støtter at dere skal brenne av hundretusener på advokat. Taper du saken for retten, brenner du nemlig fellesskapets penger.

Dumme spørsmål

Får jeg lov til å forplikte beboerne hvis jeg er en forretningsfører og ikke bor i bygget?

Forretningsfører (din kontaktperson i f.eks OBOS) har ingen egen *signaturrett* etter denne paragrafen. Men, styret (som har makten), kan delegere spesifikke jobber nedover til forretningsføreren. En forretningsfører i Norge opptrer kun på mandat fra det lovvalgte styret i bygget. (Se mer om forretningsførers makt i § 62).