Eierseksjonsloven
§ 57 — Hva er egentlig styrets jobb? (Styrets oppgaver)
Trodde du styret bare drakk kaffe? Loven slår fast at styret er vaktmester, konfliktløser og bedriftsleder for at bygget ikke skal råtne på rot.
Kort svar
Styret har som hovedoppgave å holde bygget forsvarlig ved like (bytte tak og rør), betale regninger og passe på at naboene følger vedtektene og ordensreglene. De fungerer som de daglige sjefene for fellesskapets eiendom.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Paragraf 57 er bred og generell, men det er denne lille setningen som gir styret arbeidsoppgavene de ofte bruker timer og dager i uken på å løse.
Styret skal "sørge for": 1. Vedlikehold: Styret har plikten til å sjekke om trappen er farlig, om taket lekker (ansvaret gitt dem i § 33), bestille snekker, og sørge for at gresset ikke vokser til knærne. 2. Drift: Betale kommunale avgifter, strøm i gangene, forsikring på bygget, vaske trappen, ansette en vaktmester. 3. Forvaltning (anliggender): Sørge for at beboer "Per" fjerner pappen han har satt i gangen, behandle naboklager (støy), inndrive penger fra de som ikke betaler fellesutgiftene sine (inkasso), og lage budsjetter.
Legg merke til at styret må gjøre dette "i samsvar med beslutninger på årsmøtet". Årsmøtet er eierne (sjefene). Har årsmøtet vedtatt "Vi klipper gresset selv", så kan ikke styret gå og inngå en kontrakt med et dyrt gartnerfirma uken etterpå. Da handler styret utenfor mandatet sitt.
Eksempel
Eksempel · Styret som ble handlingslammet
Snøen daler ned. Taket på bygget lekker fordi det begynner å bli utslitt. Beboerne sender rasende e-poster til styret og ber dem bestille taktekker. Styreleder svarer: "Årsmøtet har aldri fattet noe vedtak om at vi skal bruke hundre tusen på taktekker, så jeg kan ikke gjøre det". Styrelederen misforstår jussen i § 57 totalt. Styret *skal* sørge for at bygget holdes forsvarlig ved like. Styret har ikke bare rett, men *plikt* til å hyre inn folk til reparasjoner for å drifte bygget forsvarlig, selv uten et direkte vedtak fra beboerne (med mindre det bryter det vanlige vedlikeholds-budsjettet radikalt, se § 58).
Vanlige feil
- Beboere roper "Styret må vaske trappen!". Styrets jobb er å "sørge for" forvaltningen (bestille vaskehjelp eller fordele dugnadsliste). De er ikke slaver som har plikt til å ta frem moppen selv bare fordi de sitter i styret.
- Styret forsømmer bygget for å holde felleskostnadene kunstig lave, noe som fører til massive råteskader. Som følge av manglende forvaltning/vedlikehold fra styret, saksøkes de av beboere for erstatning (jf § 35).
- Styret ignorerer naboer som klager over ekstreme støyproblemer fordi "vi vil ikke blande oss". Konflikthåndtering og påse at ordensreglene følges faller rett inn under "driften av eiendommen".
Hva bør du gjøre?
Som styremedlem: Gjennomfør en årlig vernerunde ("HMS-runde") i kjeller og fellesarealer. Noter ned alt som bør utbedres. Lei inn en profesjonell aktør (som for eksempel OBOS Prosjekt eller en takstmann) hvert femte år for å skrive en "Vedlikeholdsplan". Dette er det beste forsvaret dere har hvis noen noen gang anklager styret for å ikke gjøre forvaltningsjobben sin. Følger dere den planen, gjør dere jobben perfekt.
Dumme spørsmål
Får vi bot hvis vi i styret glemmer noe?
Myndighetene deler ikke ut bøter til styremedlemmer som "gjør så godt de kan", så lenge dere ikke begår kriminelt underslag eller bevisst forsømmer HMS slik at bygget blir en brannfelle. Et passivt styre blir bare upopulært på neste årsmøte og byttet ut.