Styret leder den daglige driften av borettslaget mellom generalforsamlingene. Det betyr at styret tar seg av vedlikehold, økonomi, drift av fellesarealer og oppfølging av husordensregler, innenfor rammene som loven, vedtektene og generalforsamlingens vedtak setter. Styret representerer også borettslaget utad, blant annet ved å signere avtaler på lagets vegne, og svarer i siste instans for at laget drives forsvarlig.

Styrets hovedoppgaver

Borettslagsloven slår fast at styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen, og at styret kan gjøre alle vedtak som ikke ved lov eller vedtekter er lagt til andre organer. I praksis dekker dette et bredt spekter av oppgaver:

  • Økonomiforvaltning: styret utarbeider budsjett, fastsetter felleskostnader innenfor rimelige rammer, følger opp regnskapet gjennom året og forbereder årsregnskap og årsberetning til den ordinære generalforsamlingen.
  • Vedlikehold og drift: styret bestemmer og bestiller løpende vedlikehold av bygninger, fellesarealer, tekniske anlegg, uteområder og lignende — fra snørydding og trappevask til utskifting av lyspærer i oppganger og reparasjon av felles vannrør.
  • Husordensregler og mislighold: styret håndhever husordensreglene, følger opp naboklager, og tar tak i mislighold som ubetalte felleskostnader eller brudd på ordensreglene, om nødvendig med varsel og i ytterste konsekvens pålegg om salg av andelen.
  • Avtaler og kontrakter: styret inngår og følger opp avtaler om forsikring, renhold, vaktmestertjenester, forretningsførsel og lignende løpende driftsavtaler, og representerer laget i forhandlinger med håndverkere og leverandører.
  • Forberede generalforsamlingen: styret innkaller til og forbereder saksliste for den ordinære generalforsamlingen, og sørger for at årsregnskap og årsmelding er klare til behandling.
  • Protokollføring: styret fører protokoll fra egne styremøter, slik at beslutninger kan dokumenteres i ettertid, blant annet av hensyn til andelseiere som senere lurer på hvorfor en beslutning ble tatt.

Hvordan styret jobber i praksis

Styreleder har ansvaret for at styret holder møte så ofte det er nødvendig for at borettslaget skal driftes forsvarlig, og ethvert styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles dersom det er behov for det. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av samtlige styremedlemmer er til stede, og vedtak krever i utgangspunktet mer enn halvparten av de avgitte stemmene i styret. Står stemmene likt, er det styrelederens stemme som avgjør. Dette gjør styret til et handlekraftig organ som kan fatte beslutninger relativt raskt, uten å måtte samle alle medlemmene for enhver sak.

Mange borettslag har i tillegg forretningsfører, som bistår med regnskap, purringer, innkalling og annen praktisk og administrativ oppfølging. Det er likevel viktig å understreke at en forretningsfører er en tjenesteleverandør styret engasjerer og følger opp — det overordnede ansvaret for at borettslaget drives i tråd med loven og vedtektene, ligger fortsatt hos styret selv, uansett hvor mye praktisk arbeid som er satt bort.

Rammene for styrets myndighet

Styrets handlingsrom er ikke ubegrenset. Loven, vedtektene og eventuelle vedtak generalforsamlingen har fattet, setter grensene. Så lenge en beslutning gjelder normal drift og forvaltning av borettslaget, kan styret som hovedregel treffe den alene — også når den koster penger. Et konkret eksempel: hvis fasaden på en boligblokk trenger maling, eller heisen må repareres etter en driftsstans, er dette vedlikehold styret kan igangsette uten å innkalle andelseierne til møte, selv om kostnaden er betydelig.

Hva styret ikke kan gjøre alene

Enkelte beslutninger er derimot forbeholdt generalforsamlingen — typisk vedtektsendringer, valg av styremedlemmer, godkjenning av årsregnskapet, og mer inngripende disposisjoner som salg eller kjøp av fast eiendom, vesentlige bygningsmessige endringer utover vanlig vedlikehold, eller opptak av lån med pant utover innskuddene. Dette temaet er utdypet i artikkelen «Hva må generalforsamlingen bestemme?». Grensen kan i praksis være glidende — et prosjekt som starter som «vedlikehold» kan utvikle seg til noe mer omfattende som krever generalforsamlingens godkjenning, for eksempel hvis styret ønsker å bygge på nye balkonger i stedet for bare å reparere de gamle.

Styrets ansvar

Styremedlemmer påtar seg et personlig ansvar ved å si ja til vervet. Handler et styremedlem grovt uaktsomt — for eksempel ved å overse åpenbare varselsignaler om økonomisk mislighold, eller ved bevisst å gå utenfor egen myndighet — kan vedkommende i ytterste konsekvens bli erstatningsansvarlig overfor laget eller enkeltandelseiere som lider tap som følge av dette. I det daglige er imidlertid terskelen for et slikt ansvar høy, og styret har et betydelig skjønnsrom så lenge beslutninger tas i god tro og innenfor rammene av vervet.

Et praktisk eksempel

Tenk deg et borettslag der fellesvaskeriet har gamle maskiner som stadig går i stykker. Styret kan på eget initiativ bestemme å bytte ut maskinene med nye av samme type og standard, siden dette er ordinært vedlikehold av en eksisterende fellesfasilitet, og kan inngå avtale med en leverandør og betale regningen over driftsbudsjettet uten å spørre noen. Vil styret i stedet bygge om vaskeriet til en helt ny fasilitet, for eksempel et treningsrom, og dette krever vesentlige bygningsmessige endringer og økte felleskostnader over tid, må saken normalt legges frem for generalforsamlingen før arbeidet settes i gang. Forskjellen ligger i om det dreier seg om å opprettholde det som allerede finnes, eller om å gjøre noe kvalitativt nytt.

Styrets rolle er dermed todelt: det skal sørge for at borettslaget fungerer i det daglige, samtidig som det skal respektere at de store, prinsipielle og økonomisk tunge beslutningene ligger hos andelseierne i fellesskap gjennom generalforsamlingen.