Sjekkliste for utleier før den første leietakeren flytter inn

Slik lager du en skriftlig leiekontrakt før innflytting

Loven tillater både skriftlige og muntlige leieavtaler, og en muntlig avtale må settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (§ 1-4). Som utleier tjener du på å ha den skriftlig fra start. Da kan du vise hva som ble avtalt om leie, depositum, hvem som skal bo der og hva som gjelder om dyr, røyking og fremleie.

Er avtalen tidsbestemt, må du skriftlig opplyse at den ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2). For bolig er hovedregelen at tidsbestemte avtaler ikke kan være kortere enn tre år (§ 9-3). Minstetiden er ett år for loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig og for bolig i tomannsbolig når du selv bor i huset. Minstetiden gjelder ikke hvis du eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller du har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Grunnen må da være oppgitt skriftlig senest når avtalen inngås. Er avtalen i strid med dette, regnes den som tidsubestemt.

Leien skal være et bestemt beløp (§ 3-1). Du kan ikke avtale at leieren skal betale andre eller større pengebeløp enn det som loven åpner for, altså leie, fordelte strømutgifter og depositum eller garanti (§ 3-7). Forskuddsbetaling kan ikke kreves for mer enn én måned om gangen (§ 3-2).

Depositumskonto: slik må den opprettes

Depositum kan du avtale opp til seks måneders leie. Beløpet skal settes på en særskilt konto i leierens navn, og utleieren dekker kostnadene med å opprette den (§ 3-5). Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av dere ta ut penger på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt.

Opprett kontoen før innflytting, og vær tydelig i kontrakten på beløpet og kontonummeret. Pengene skal ikke betales inn på din private konto. Mer om kravene står i artikkelen om depositum på egen konto.

Inventarliste, bilder og tilstand ved innflytting

Boligen skal ved overleveringen være i samsvar med avtalen og, hvis ikke noe annet er avtalt, være ryddet, rengjort og i vanlig god stand (§ 2-2). Når leieforholdet slutter, skal leieren levere tilbake i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde (§ 10-2). Begge reglene peker på ett spørsmål: hvordan så det ut den dagen leieren kom?

Loven pålegger deg ikke å lage en inventarliste, men den er det beste beviset du kan ha. Ta bilder av hvert rom og av eventuelle skader, og skriv ned hva som følger med av møbler og hvitevarer. La leieren lese og signere før hun flytter inn. En egen artikkel viser hvordan du lager en inventarliste i praksis.

Strøm, vann og forsikring

Avklar før innflytting hvordan strøm, vann og oppvarming dekkes. Har leieren egen måler og eget abonnement, er saken enkel. Fordeles utgiftene mellom flere brukere av eiendommen, kan du avtale at leieren betaler sin andel (§ 3-1 og § 3-4). Er det avtalt at leieren skal bidra til dine utgifter, kan leieren hvert år kreve regnskap som viser kostnadene og fordelingen mellom husrommene (§ 3-4). Skriv derfor ned målerstanden ved innflytting.

Meld også fra til forsikringsselskapet om at boligen skal leies ut, og les vilkårene. Hva som må meldes og hva som er dekket, står i artikkelen om skade i utleiebolig og forsikring.

Røykvarslere og lovlig boenhet

Sjekk at boligen har røykvarslere som virker, og at slokkeutstyr er på plass der det er krav til det. Kravene til brannsikring står i brannregelverket og ikke i husleieloven, og er omtalt under brannsikkerhet i leiebolig. Husleieloven fordeler derimot vedlikeholdet. Leieren skal etter § 5-3 foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring og batteriskift av røykvarsler og brannslukkingsutstyr, med mindre noe annet er avtalt. Ny røykvarsler som tilhører deg, er ditt ansvar å bytte.

Det samme gjelder om boligen i det hele tatt kan leies ut som egen enhet. Hindrer offentlige bestemmelser den avtalte bruken, regnes det som en mangel (§ 2-17). Har du innredet en hybel i kjelleren, bør du vite om den er godkjent til bruk som bolig. Mer om det står i artikkelen om hybler som leies ut lovlig.

Kort oppsummert

• Lag en skriftlig kontrakt, og husk skriftlig opplysning om at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp.
• Opprett depositumskonto i leierens navn, med maks seks måneders leie, og betal kostnaden selv.
• Dokumenter tilstanden med bilder og inventarliste, siden leieren skal levere tilbake i samme stand bortsett fra slit.
• Avklar strøm og andre utgifter, noter målerstanden og meld utleien til forsikringsselskapet.
• Kontroller røykvarslere og at boligen er godkjent som boenhet. Denne sjekklisten for utleier før innflytting kan du gå gjennom i god tid før nøklene overleveres.