Husleieloven § 5-3 — Hvem er ansvarlig for vedlikehold?

Paragraftekst

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2. Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt. Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter annet ledd.

Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Vedlikeholdsansvaret er delt mellom deg og utleieren — og skillet er viktig å kjenne til.

Utleierens ansvar: Alt som har med bygget og boligens struktur å gjøre. Tak, vegger, gulv, rør i veggene, vinduer, ytterdør, felles installasjoner. Utleieren skal holde boligen i den stand du har krav på etter § 2-2 — ryddet, i vanlig god stand, og egnet til beboelse.

Ditt ansvar som leier:

Loven lister opp konkret hva du skal vedlikeholde:

Dørlåser — smøre, justere, men ikke skifte ut om de går helt i stykker
Kraner — tette pakninger, justere. Men lekker kranen alvorlig og trenger ny kran — det er utleierens ansvar
Toalett (vannklosett) — rense, justere flottør og lignende
Elektriske kontakter og brytere — holde rene, bytte løse deksler
Varmtvannsbereder — avkalke og vedlikeholde, men ikke skifte ut hele enheten
Røykvarslere — teste jevnlig, skifte batteri, rengjøre

Den viktige grensen: Løpende vedlikehold er ditt. Utskifting er utleierens. Springer kran-pakningen, skifter du den. Sprenger selve kranen og må skiftes, er det utleierens problem. Er røykvarsleren ødelagt og kan ikke repareres, skal utleieren kjøpe ny.

Tilfeldig skade er ikke vedlikehold. Velter du en bokhylle og ødelegger parkettgulvet, er det ikke vedlikehold — det er en skade du er ansvarlig for. Men sliter gulvet seg naturlig over tid, er det utleierens vedlikeholdsansvar.

Eksempeler

Tom

Tom oppdager at kranen på badet drypper. Han skifter pakningen selv — det er innenfor hans vedlikeholdsplikt og er enkelt og billig. To måneder etter begynner varmtvannsbeholderen å lekke alvorlig og må skiftes ut. Det er utleierens ansvar — Tom varsler skriftlig og krever at utleieren ordner det.

Kari

Kari glemmer å skifte batteri i røykvarsleren, og det oppstår en brann som ikke oppdages tidsnok. Kari kan ha brutt vedlikeholdsplikten sin — røykvarsleren er hennes ansvar å holde i stand. Dette kan påvirke både erstatningsansvaret og forsikringsoppgjøret.

Vanlige feil

Rapporterer alt til utleieren, inkludert ting du selv plikter å vedlikeholde. Det er greit å varsle, men du bør vite hva som er ditt ansvar.
Lar vedlikehold skure fordi du tror utleieren tar seg av alt. Forsømt vedlikehold på din del kan gjøre deg erstatningsansvarlig.
Tror du kan kreve at utleieren skifter ut noe som bare trenger vedlikehold. Gjenstand i stand til vedlikehold er ditt ansvar — utskifting tilhører utleieren.

Hva bør du gjøre?

Lær deg listen over hva du vedlikeholder, og gjør det jevnlig. Sjekk røykvarsleren to ganger i året. Smør låser. Er noe ødelagt ut over vanlig vedlikehold — varsle utleieren skriftlig og krev retting. Ta bilder og noter dato.

Dumme spørsmål

Kan utleieren kreve at jeg maler leiligheten?

Ikke uten særskilt avtale. Maling av vegger er ikke på listen over leierens vedlikeholdsplikt — det er utleierens vedlikeholdsansvar.

Hvem betaler for å skifte ut en sliten dusjslange?

En vanlig dusjslange er leierens vedlikehold. Er den totalt ødelagt og kan ikke vedlikeholdes, er det utleierens ansvar å skifte den.

§ 5-3 — Hvem er ansvarlig for vedlikehold?