Selger satte ny kledning rett over den gamle råten

Når ny kledning over råte er en mangel

Loven har flere veier til en mangel her, og de kan brukes sammen.

Den første er manglende opplysning. Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om noe selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det påvirket avtalen. En selger som vet at bunnen av veggen råtnet, og som bygger nytt panel over uten å nevne det, er nær kjernen av denne regelen.

Den andre er uriktige opplysninger. Har annonsen eller prospektet sagt at huset har «ny kledning» eller er «oppusset», og skaden gjør at det ikke stemmer med virkeligheten, kan det være en mangel selv om selgeren ikke har sagt noe direkte om råten.

Den tredje er at boligen ikke svarer til det du kunne forvente ut fra alder og tilstand. Et hus med fersk kledning gir en forventning om at veggene bak er sunne.

Hva selgeren visste, og hva du kan bevise

Bevisbyrden ligger hos deg. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og hvis kravet bygger på at selgeren visste om råten, må du peke på ting som viser det. Det kan være:

• kvitteringer eller fakturaer der arbeidet er beskrevet, for eksempel utskifting av nedre bord eller stendere
• at selgeren selv har utført arbeidet, og at råten ikke kan ha vært skjult for den som skiftet kledningen
• bilder fra annonsen eller tidligere eiere som viser skadde partier
• utsagn fra naboer eller håndverkere som har vært på huset

Er selgeren grovt uaktsom, uærlig eller ellers i strid med god tro, får det flere følger. Reglene om at du burde ha undersøkt boligen bedre, gjelder da ikke, og selgeren kan ikke bruke mot deg at du reklamerte for sent. Vet du ikke hva selgeren visste, kan du likevel kreve for det du ikke fikk vite, hvis du hadde grunn til å regne med informasjonen.

Slik gikk det for Ståle

Ståle kjøpte en enebolig med annonsetekst om at vestveggen fikk ny kledning for to år siden. Da han skulle sette opp en utebod mot veggen om høsten, løsnet et bord i nedkanten og ga etter som svamp. Bak lå stendere og bunnsvill med tydelig råte, og de nye bordene var spikret rett på uten lufting.

Ståle tok bilder, sikret bitene av treverket og fikk en byggmester til å skrive at råten var eldre enn kledningen, blant annet fordi spikerhullene fra det nye panelet lå i treverk som allerede var mørkt og mykt. Så sendte han en skriftlig reklamasjon til selgeren med bilder og et tilbud.

Selgeren svarte at han hadde bestilt jobben hos en snekker og aldri hadde fått vite om råte. Ståle ba om fakturaen. Der sto det at bunnbordene var byttet fordi de var skadet, og det ble oppgitt at eldre kledning var fjernet. Med den fakturaen i hånden godtok selgeren til slutt et prisavslag, etter at forsikringsselskapet hans hadde gått gjennom dokumentene.

Selgerens rett til å rette

Selv om selgeren har opptrådt klanderverdig, har han rett til å tilby retting av mangelen. Tilbyr han det, må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg det. Du kan derimot ikke kreve retting etter et kjøp av brukt bolig, med mindre boligen er ført opp for salg. Kravene du har i stedet, er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse.

Har du særlig grunn til ikke å stole på selgeren, for eksempel fordi han allerede har skjult skaden en gang, kan det være et argument mot at retting er rimelig for deg. Avviser du derimot et tilbud du burde ha akseptert, taper du prisavslaget og kan få erstatningen redusert.

Frister og dokumentasjon

Du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden eller burde ha oppdaget den. Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning, og du kan ikke la råten ligge over flere sesonger uten å si fra. Meldingen skal si at du gjør avtalebruddet gjeldende og hva slags avtalebrudd det er. Utenfor de tilfellene der selgeren har vært uærlig, er den absolutte grensen fem år etter overtakelsen.

Hva du kan kreve og hvordan prisavslaget regnes ut, er beskrevet i Råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt. Vil du vite hvordan du dokumenterer at skaden er eldre enn kjøpet, har Hvordan viser jeg at råten var der før overtakelsen? flere råd. Om kledningen står tett uten lufting bak, er det en egen faktor, som er omtalt i Kledning uten lufting bak – hvor alvorlig er det?. Og har selgeren utbedret noe rett før salget, kan Selger utbedret rett før salget — skjulte spor? hjelpe deg videre.

Hva du kan få for skjult råte under kledningen

Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette skaden, og det trekkes fra for standardheving hvis du får en bedre bygningsdel enn den du kjøpte. Beløpsgrensen på 10 000 kroner må du dekke selv. Skyldes mangelen skyld hos selgeren, kan du også kreve erstatning for indirekte tap.

Kort oppsummert

• Ny kledning lagt over råte kan være en mangel både etter reglene om manglende opplysning og etter reglene om uriktige opplysninger.
• Det er du som må sannsynliggjøre at råten var der og ble skjult av den nye kledningen.
• Fakturaer, bilder og uttalelser fra håndverkere er de viktigste bevisene.
• Selgeren har rett til å tilby retting av råten, men du kan ikke kreve retting av en brukt bolig.
• Si fra innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.