Kan jeg kreve ny kledning når bare deler er råtne?

Hvorfor du ikke kan kreve ny kledning på hele huset

Ved kjøp av brukt bolig er det selgeren som har rett til å rette mangelen, ikke du som har rett til å kreve ny kledning. Tilbyr selgeren å rette, må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å si nei (avhendingslova § 4-10 første ledd). Du kan bare kreve retting i to tilfeller: når selgeren har ført opp huset for salg, eller når en næringsdrivende selger en nyoppført bolig som har vært brukt i mindre enn ett år. Ingen av dem gjelder vanligvis et gammelt hus.

Kravene du kan stille, er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet kan bevises (§ 4-12).

Hva prisavslaget bygger på ved delvis råte

Utgangspunktet er hva det koster å utbedre den delen som er skadet. Er råten begrenset til nederste bord på to vegger, er det de bordene og underliggende konstruksjoner som skal skiftes, ikke hele fasaden. Finansklagenemnda Eierskifte legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringsmetoden til grunn når prisavslaget utmåles.

Nemnda trekker også fra for det den kaller standardheving og levetidsforlengelse. Fordelen utbedringen gir deg, går til fradrag. Får du nytt panel som varer lenger enn det gamle ville gjort, er ikke hele kostnaden din å kreve. Fradraget fastsettes skjønnsmessig, og det finnes ingen fast prosentsats. I tillegg må du selv bære tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner.

Når hele kledningen likevel kan komme med

Det finnes situasjoner der mer enn de synlige skadene må skiftes.

• Råten er utbredt, og kledningen er festet slik at deler ikke kan tas ut uten å skade resten.
• Kledningen mangler lufting bak, slik at samme problem vil komme igjen i de friske delene. Se kledning uten lufting bak – hvor alvorlig er det? for hvordan det vurderes.
• Kledningen er så gammel at utskifting av deler ikke gir en fungerende løsning. Da kan fradraget for standardheving bli stort.
• Det er praktisk umulig å male bare de nye bordene slik at de passer til resten av veggen.

Det finnes ingen faste tall for hva dette koster. Enkeltsaker fra nemnda viser bare eksempler på utfall, ikke normalnivå. Få derfor tilbud fra flere som beskriver hva de vil skifte og hvorfor.

Slik gikk det for Oda

Oda kjøpte en enebolig med stående trekledning. Et halvt år etter overtakelsen fant hun råte i de nederste bordene på to av fire vegger. Hun krevde ny kledning på hele huset, og selgeren nektet.

Hun fikk en byggmester til å beskrive skaden. Han skrev at råten var begrenset til de nederste bordene og noe av bunnsvillen på to vegger, og at resten av kledningen var i normal stand for alderen. Byggmesteren anslo kostnaden for å skifte de skadde delene og for å male de berørte veggene slik at de passet sammen.

Oda måtte gi slipp på kravet om ny kledning på hele huset. Selgeren godtok derimot et prisavslag som svarte til utskifting av de skadde bordene og svillen, med fradrag for at hun fikk nye deler. Malingen av hele de to veggene kom med, siden det ikke lot seg gjøre å male bare nye bord.

Dette gjør du for å sikre riktig krav

Få en fagperson til å kartlegge omfanget før du melder kravet. Be ham skrive hva som er skadet, hvorfor de friske delene eventuelt ikke kan beholdes, og hva den billigste løsningen som virker er. Ta bilder av skadene før noe fjernes.

Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget råten. Tilbyr selgeren å rette, må du la ham gjøre det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du retting han har rett til å gjøre, kan du ikke kreve prisavslag eller heving for mangelen, bare erstatning, og kanskje med redusert beløp.

Hvordan råteskader vurderes samlet, står i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt. Er råten kommet fra skjult skade under nytt panel, se selger satte ny kledning rett over den gamle råten. Har den gått inn i bunnsvillen, se svillen har råtnet – oppdaget under oppussing.

Kort oppsummert

• Kravet om ny kledning når bare deler er råtne, gir normalt prisavslag for den delen som er skadet, ikke ny kledning på hele huset.
• Selgeren har rett til å rette, og du kan ikke kreve retting av et brukt hus.
• Nemnda trekker fra for standardheving når nytt panel gir deg en fordel.
• Utbredt råte eller manglende lufting kan gjøre utbedringen større.
• Få fagpersonen til å skrive hva som må skiftes og hvorfor.