Råte i vindusrammene: mangel eller vanlig slitasje?

Råte i vindusrammene eller vanlig slitasje?

Vinduer er utsatt for vær, og malingen slites ned over tid. Flassende maling, små sprekker og noe misfarging er slitasje som hører til alderen. Råte er noe annet: treverket er blitt mykt, sprekker opp og lar seg trykke inn med en skrutrekker, særlig nederst på karmen og i hjørnene hvor vann blir stående.

Loven spør om vinduene svarer til det du kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2). Jo eldre vinduene er, og jo mer slitt de så ut ved visning, desto mindre kan du kreve. Høy alder gjør det vanskeligere å få medhold, men avgjørelsen er konkret og avhenger av hva som er opplyst. Råte som har spist seg dypt inn i karmen, og som er dekket av ny maling, er mer enn de fleste venter seg.

Om noe er en mangel, vurderes ut fra tidspunktet da du overtok. Det er du som må sannsynliggjøre at råten fantes da, og at den er mer enn vanlig slitasje.

Hva rapporten og selgeren sa om vinduene

Forskriften om tilstandsrapporter sier at den bygningssakkyndige skal ta stikkprøver rundt vinduene og vurdere karm og tetting mot vanninntrengning. Står det i rapporten at vinduene har råte eller er slitte og må utbedres, regnes du for å kjenne til det (avhendingslova § 3-10). Tilstandsgrad 2 eller 3 med en konkret beskrivelse gjør det vanskeligere å få medhold. Er rapporten generell, kan du fortsatt ha et krav, for det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet.

Har du selv undersøkt vinduene før kjøpet, eller unnlatt å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke dem, kan du ikke bruke mot selgeren det du burde ha oppdaget (avhendingslova § 3-10). Unntaket er når selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig, for eksempel ved å male over råte i salgsøyemed.

Selgeren skal opplyse om forhold han visste om, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Har han pusset og malt vinduene rett før salget uten å nevne at karmene var råtne, kan det være en mangel.

Slik gikk det for Monica

Monica kjøpte en enebolig fra 1960-årene og flyttet inn i mai. Vinduene var malt om våren, og salgsoppgaven beskrev dem som «pene og vedlikeholdte». Da hun skulle male innsiden i september, gikk skrutrekkeren rett inn i nedre karm på tre av vinduene. Råten satt dypt, og maling og kitt dekket den fra utsiden.

Hun tok bilder og fikk en snekker til å beskrive skadene. Selgeren svarte at det var vanlig slitasje, og at vinduene var over 60 år gamle. Monica pekte på at ett av vinduene, i tillegg, var tydelig slitt ved visning, mens de to andre var nymalte. Selgeren godtok å dekke reparasjonen av de to vinduene der råten var skjult under ny maling, men ikke det tredje, der overflaten var åpenbart slitt da hun så på huset.

Reparere eller bytte, og hvem som betaler

Selgeren har rett til å rette, og tilbyr han å reparere karmen, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Ellers er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen. Nemndene legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringen til grunn, så er det nok å bytte nedre del av karmen, får du ikke kostnaden for hele vinduet. Du bærer selv de første 10 000 kronene av kostnadene, og fordelen du får av nye vinduer, trekkes fra.

Kjøper du i borettslag eller sameie, kan vinduene høre til laget eller sameiet. Andelseieren skal vedlikeholde vinduer, men plikten omfatter ikke utskifting av vinduer og ytterdører (burettslagslova § 5-12 tredje ledd). Seksjonseieren har en tilsvarende grense (eierseksjonsloven § 32). Vedtektene kan si noe annet.

Se også råte i bjelkelaget under stuegulvet hvis råten har spredd seg, og punkterte vinduer som dugger innvendig for feil i selve glasset. Er vinduene gamle koblede vinduer, står det i gamle koblede vinduer: forventet standard eller mangel, og forskjellen på mangel og slitasje mer generelt i eldre bolig: påregnelig slitasje eller mangel. Resten av reglene om krav er samlet i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt.

Kort oppsummert

• Råte i vindusrammene er en mangel når den er mer omfattende enn forventet for vinduer med den alderen, eller når selgeren visste om den.
• Vanlig slitasje i malingen er noe du må regne med i en eldre bolig.
• Rapportens stikkprøver rundt vinduene og det som var synlig ved visning avgjør hva du kjente til.
• Råte som var malt over, gir et sterkere krav enn synlig slitasje.
• Prisavslaget følger den rimeligste utbedringen, ofte reparasjon av karmen fremfor nytt vindu.