Hvordan viser jeg at råten var der før overtakelsen?

Hvorfor tidspunktet for overtakelsen er avgjørende

Om boligen har en mangel, vurderes ut fra tidspunktet da risikoen gikk over til deg, normalt overtakelsen (avhendingslova § 3-1). Det kan være en mangel selv om feilen først viser seg senere. Det viktige er derfor ikke når du så råten, men om årsaken lå der da du fikk nøklene.

Råte er en gunstig type skade å bevise, fordi den utvikler seg sakte. Er den omfattende, har den ofte pågått i lang tid, og en fagperson kan si noe om alderen ut fra hvor langt sopp og nedbrytning har kommet. Motsatt kan en liten skade som dukker opp få måneder etter overtakelsen, være skapt av noe som skjedde etter at du flyttet inn.

Hva du selv må kunne vise

Kravet ditt hviler på at du sannsynliggjør flere ting. Du må vise at det er råte, at den har pågått lenge, at den ikke skyldes din bruk eller manglende vedlikehold, og at den var der ved overtakelsen. Det er ikke selgerens oppgave å bevise at boligen var i orden. Du må vise at den ikke var det.

Det betyr ikke at du må ha absolutt sikkerhet. Det holder at det er mest sannsynlig at råten fantes da du overtok, og at årsaken lå på selgersiden. Ligger det mye eldre skade bak et lag maling, er sannsynligheten høy.

Bevis for råte før overtakelsen: det som veier tyngst

Noen bevis er sterkere enn andre, og de bør samles i én mappe med dato på hvert dokument.

• Fagpersonens skriftlige vurdering. En byggmester, takstmann eller bygningssakkyndig som åpner konstruksjonen og beskriver utbredelse, soppart og antatt alder, er det du bør satse på.
• Bilder og video fra det øyeblikket du fant råten, før du rev eller reparerte. Bilder viser tilstanden slik den var.
• Materialprøver. Ta vare på biter av skadet tre hvis du må skifte ut noe.
• Tilstandsrapporten, salgsoppgaven og annonsen. De viser hva du fikk vite, og om råten eller risikoen ble nevnt.
• Bilder og meldinger fra tiden før salget, for eksempel fra visning, tidligere annonse eller naboer.

Kjøperen har også plikt til å undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det etter overtakelsen (§ 4-9). Utsetter du den første gjennomgangen, gir du selgeren et argument for at skaden kom senere.

Slik gikk det for Liva

Liva overtok en enebolig i august. I november fikk hun fuktflekker på veggen under stuevinduet, og da hun fjernet listene, fant hun mørkt og mykt treverk. Hun stoppet, tok bilder og ringte en byggmester.

Byggmesteren åpnet veggen på to steder og skrev en kort rapport. Råten hadde gått fra vindusbeslaget og ned i svillen, og han mente utbredelsen tilsa at skaden hadde pågått i flere år. Han fant også gammel, tørket kitt rundt vinduet og ingen tegn til nyere skade. Liva la rapporten og bildene ved meldingen til selgeren.

Selgeren hevdet at skaden måtte ha oppstått etter overtakelsen, og at Liva hadde ventet for lenge. Fordi byggmesteren hadde skrevet at råten var flere år gammel, og fordi Liva hadde meldt fra i november, falt innvendingen. Selgeren tilbød til slutt å dekke utbedringen av veggen mot at hun frafalt resten av kravet.

Slik unngår du at beviset forsvinner

Ikke skift ut det som er skadet før noen har sett på det. Pass på at fagpersonen får se det ubehandlede treverket, ikke en ny vegg. Er skaden akutt, for eksempel ved lekkasje, må du stoppe det som fortsetter å skade, og ta bilder før og etter.

Melding til selgeren bør skje innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden. Skriv hva du har funnet, at du mener det er en mangel, og hva du krever. Sender du meldingen på forsvarlig måte, regnes den som gitt i tide selv om den blir forsinket (§ 2-8). Hva som kalles rimelig tid, avhenger av saken, så unngå å vente.

Kravene som følger av at råten var der, prisavslag og erstatning for eksempel, står i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt. Hvem som har bevisbyrden mer generelt, står i hvem må bevise at mangelen fantes ved overtakelsen. Er råten gjemt under nytt panel eller maling, se selger satte ny kledning rett over den gamle råten og svillen har råtnet – oppdaget under oppussing.

Kort oppsummert

• Bevis for at råten fantes før overtakelsen hviler på deg som kjøper, og du må sannsynliggjøre det.
• En fagpersons skriftlige vurdering av hvor gammel råten er, veier tyngst.
• Ta bilder før du river, og ta vare på skadet materiale.
• Utsett ikke den første undersøkelsen og meldingen til selgeren.
• Den som kan vise at råten er eldre enn overtakelsen, har et krav mot selgeren.