Terrassen er råtten under dekket – er det en mangel?

Når en råtten terrasse er en mangel

Terrassen er utsatt for vær, og treverket under dekket kan råtne uten at det synes ovenfra. Loven spør om terrassen svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). En kraftig værbitt og gammel terrasse må du regne med trenger arbeid. En terrasse som ser fin ut ovenfra, men har råtne bjelker, stolper eller festepunkter, er mer enn du behøver å regne med, særlig hvis konstruksjonen bærer vekt.

Vurderingen gjøres ut fra tidspunktet du overtok. Råte tar tid å utvikle, så spor som mørkt, mykt og oppsprukket treverk og gamle fuktskader tyder på at skaden var der. Det er du som må sannsynliggjøre det, og en beskrivelse fra en tømrer eller bygningssakkyndig som sier hva som er funnet og hvor lenge råten har vart, er nyttig å ha med.

Ta ingenting bort før skaden er dokumentert. Bilder av bordene, bjelkene og festene, og en enkel fuktmåling der det er mulig, gjør det lettere å vise at råten er omfattende og gammel. Hvis terrassen ligger over et innvendig rom, bør du også se etter fuktskjolder i taket under og etter lukt av fukt. Slike tegn kan vise at vann har lekket inn over lengre tid, og de er viktige når selgeren hevder at skaden er ny.

Hva rapporten sier om terrassen

Forskriften om tilstandsrapporter sier at balkonger og terrasser skal undersøkes for feste, råte, rust, sprekker, vannavrenning og tettesjikt. Ligger terrassen over innvendige rom, skal også luftingen undersøkes. Rapporten setter en tilstandsgrad, og for tilstandsgrad 2 og 3 skal årsak og konsekvens beskrives. Står det at terrassen har råte og må utbedres, regnes du for å kjenne til forholdet (avhendingslova § 3-10), og du må regne med å bære det selv.

Tilstandsgrad 2 eller 3 gjør det vanskeligere å få medhold, men det avhenger av hvor konkret risikoen er beskrevet. En generell kommentar om at terrasser er utsatt for fukt, betyr ikke at du kjente til råten som faktisk fantes. Har ikke rapporten kunnet undersøke undersiden, skal det stå, og selgeren har fortsatt plikt til å opplyse om det han visste (avhendingslova § 3-7).

Slik gikk det for Stian

Stian kjøpte en enebolig med en større terrasse mot hagen. Rapporten ga terrassen tilstandsgrad 1 og skrev at dekket var normalt slitt. Da han skulle skifte dekkebordene i april, gikk skrutrekkeren rett inn i bjelken under. Bjelkene var myke over lange strekk, og to av stolpene hadde råtnet ved foten.

Stian tok bilder og fikk en tømrer til å skrive ned hva som var funnet. Han sendte det til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren hevdet at han aldri hadde sett under dekket. Tømreren skrev at dekkebordene var skiftet i selgerens tid, og at råten i bjelkene hadde vart lenge før det. Da selgeren fikk se vurderingen, godtok han et prisavslag som svarte til kostnaden ved å skifte bærekonstruksjonen.

Terrasse over soverom: et eksempel fra Finansklagenemnda

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet en sak om en enebolig fra 1972 med lekkasje fra terrassen ned i soverommet og råte i bærende konstruksjon. Rapporten hadde bare en generell risikoopplysning om terrassen, med lys tilstandsgrad 2. Flertallet fant at det likevel var en mangel etter avhendingslova § 3-2, fordi opplysningen ikke var konkret nok. Utbedringen var anslått til 601 915 kroner, og prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 400 000 kroner før egenandelen ble trukket fra. Avgjørelsen hadde dissens, så utfallet var ikke opplagt.

Eksemplet viser at beløpene kan bli store når råten sitter i bærende deler over innvendige rom, og at du ikke uten videre er bundet av en generell risikoopplysning. Hver sak er likevel konkret. Kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og selgeren har rett til å rette hvis han tilbyr det (avhendingslova § 4-10). Nemnda trekker for standardheving, og du bærer selv de første 10 000 kronene av kostnadene. Resten av reglene står i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt.

Har råten spredd seg videre, kan råte i bjelkelaget under stuegulvet og svillen har råtnet være aktuelle. Lekker glasstaket over terrassen, står det i glasstaket over terrassen lekker, og er rekkverket for lavt, gjelder rekkverket på terrassen er for lavt etter reglene.

Kort oppsummert

• En råtten terrasse er en mangel når råten ikke var opplyst og gikk utover det du kunne forvente ut fra alder og synlig tilstand.
• Rapportens omtale av feste, råte og lufting avgjør hva du regnes for å kjenne til.
• En generell risikoopplysning er ikke alltid nok til å binde deg.
• Dokumenter råten med bilder og en vurdering fra en fagperson før du river noe.
• Prisavslaget følger kostnaden ved utbedring, med fradrag for standardheving.