Ny bolig som er kald, lytt eller har dårlig luft: hva du kan kreve
Er den nye boligen kald, lytt eller har dårlig luft, kan det være en mangel som entreprenøren må rette. Det er en mangel når resultatet ikke er i samsvar med avtalen eller lovens krav til faglig godt arbeid, og når boligen avviker fra det som ble lovet i salgsmaterialet. Brudd på offentligrettslige krav, som byggteknisk forskrift, er også en mangel, og avtalen kan love mer. Du kan kreve retting, prisavslag, erstatning og i alvorlige tilfeller heve, og du må si fra innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når kulde, lyd og luft er en mangel i en ny bolig
Mangelsbestemmelsen i bustadoppføringslova § 25 sier at det er en mangel når resultatet ikke samsvarer med kravene i avtalen eller i lovens §§ 7, 9 og 13. Det er ikke mangel hvis avviket skyldes forhold på din side. Entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis (§ 7).
I tillegg er det en mangel når du ikke har fått opplysninger om arbeidet eller materialene som entreprenøren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 26). Det samme gjelder når resultatet ikke stemmer med opplysninger fra markedsføringen eller avtaleinngåelsen (§ 27). Har prospektet lovet «stille», «varm» eller «frisk luft», er det opplysninger boligen må svare til.
Byggteknisk forskrift setter minstekrav til blant annet energi, lyd og inneklima. Etter § 25 er det også en mangel når resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav gitt i lov eller i medhold av lov, og byggteknisk forskrift er et slikt krav. Det gjelder likevel ikke hvis du ikke bygde på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til det. Står det mer i avtalen eller beskrivelsen, er det avtalen som gjelder.
Kald, lytt eller dårlig luft i praksis
Kald bolig betyr trekk, kalde gulv eller vegger og rom som ikke blir varme. Årsaken kan være mangelfull isolasjon, utette skjøter eller et varmeanlegg som ikke leverer det som er avtalt. Det er en forskjell på at et rom er kjølig en frostdag og at det er kaldt hele vinteren på tross av at anlegget går for fullt.
Lytt bolig betyr at lyd går for lett mellom rom eller fra naboer. Gjelder det en annen leilighet, finnes det krav til lydisolering mellom boliger, og avvik kan måles. Støy fra egne installasjoner, som ventilasjon eller vannrør, kan også være mangel.
Dårlig luft betyr gjerne at ventilasjonen ikke gir nok friskluft, at lukter ikke trekkes ut, eller at fukt ikke fjernes. Feil innstilling, feil dimensjonering og ukoblede kanaler er typiske årsaker.
Felles for alle tre er at du bør dokumentere avviket, og at du ofte trenger en måling eller en rapport fra en fagperson.
Retting, prisavslag, heving og erstatning
Du kan kreve at entreprenøren retter mangelen på sin regning (§ 32). Det gjelder ikke hvis rettingen vil koste mer enn det som står i rimelig forhold til det du oppnår. Entreprenøren bærer også utgiftene til å konstatere mangelen og andre utgifter som er en direkte og nødvendig følge av rettingen. Han har selv rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg.
Blir ikke mangelen rettet, kan du kreve prisavslag (§ 33). Du kan heve avtalen hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd (§ 34), men terskelen er høy, og mindre avvik i enkelte rom gir normalt ikke grunnlag for heving. Økonomisk tap som mangelen har ført til, kan du kreve erstattet uten at entreprenøren trenger å ha skyld, så sant han ikke godtgjør at mangelen skyldtes en hindring utenfor hans kontroll (§ 35).
Har du et krav som følge av mangelen, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31). Det er mest aktuelt før overtakelsen er gjort opp.
familien Haugen i rekkehuset
Anne og Per Haugen overtok et rekkehus til 4,9 millioner kroner. Første vinter var stuen kald og gulvet i gangen trakk. Dessuten hørte de naboen tydelig gjennom veggen, og luften på soverommet kjentes tung.
De fotograferte og noterte temperaturer over to uker, og sendte en skriftlig reklamasjon. Entreprenøren avviste først alt. En termografi og tetthetsmåling til 9 500 kroner viste manglende isolasjon i ett hjørne og utette skjøter ved gulvet. Ventilasjonsanlegget var innstilt for lavt.
Entreprenøren måtte rette isolasjon og tetting og stille inn anlegget, og han betalte målingen som utgift til konstatering av mangelen. Lydproblemet krevde en egen måling, og det var uenighet om hvorvidt kravene var oppfylt. Anne og Per tok lydproblemet videre som et eget krav.
Frister, ettårsbefaring og dokumentasjon
Du taper retten til å gjøre mangelen gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget den. Ytre grense er fem år etter overtakelsen, med mindre entreprenøren har tatt på seg ansvar for lengre tid (§ 30).
Hver av partene kan kreve en synfaring om lag ett år etter overtakelsen. Det er en god anledning til å legge frem det du har dokumentert gjennom første vinter, og første sommer. Les mer i artikkelen om ettårsbefaring.
Send reklamasjon skriftlig, beskriv hva du har oppdaget og krev at entreprenøren retter det. Arbeid med mangler generelt er forklart i artikkelen om mangel ved en nybygd bolig. For byggteknisk forskrift, se spørsmålet om TEK.
Kort oppsummert
- Ny bolig som er kald, lytt eller har dårlig luft kan ha mangel hvis resultatet avviker fra avtalen, faglig godt arbeid eller opplysninger i salgsmaterialet.
- Brudd på byggteknisk forskrift er også en mangel (§ 25), og avtalen kan love mer.
- Du kan kreve retting på entreprenørens regning, deretter prisavslag og erstatning, og heve ved vesentlig avtalebrudd.
- Dokumenter med notater, bilder og målinger, og meld fra skriftlig.
- Frist: innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget det, og senest fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.