Bustadoppføringslova

§ 35 — Penger for økonomisk tap (Erstatning) ved byggefeil

Lakk røret slik at TV-en din ble ødelagt? Eller måtte du bo på hotell? Du har krav på erstatning for økonomiske tap som feilen forårsaket.

Kort svar

I tillegg til at utbyggeren må fikse selve huset, kan du kreve at de erstatter andre økonomiske tap som feilen deres var skyld i. Du har rett på erstatning selv om utbyggeren ikke gjorde feilen med vilje.

Paragraftekst

Økonomisk tap som kjem av ein mangel, og som ikkje er dekt ved prisavslag etter § 33, kan forbrukaren krevje bøtt utan at det ligg føre skyld på entreprenørens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt entreprenøren godtgjer at mangelen oppstod på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Mens prisavslag og retting gjelder feil på selve huset, handler paragraf 35 om "følgeskader" (også kalt skadebot eller erstatning).

Kravet i loven er et såkalt objektivt ansvar (kontrollansvar). Det betyr at du ikke trenger å bevise at snekkeren eller rørleggeren var fyllesyk, uaktsom eller elendig i jobben sin. Så lenge huset har en byggefeil (for eksempel et rør som hopper av under vasken), og dette påfører deg et ekstra økonomisk tap (kjøkkenskapet ditt og en dyr blender blir ødelagt), er utbyggeren ansvarlig for tapet. De er ansvarlige uansett om det er deres egne ansatte, eller rørleggeren de leide inn, som forårsaket det.

Den eneste måten entreprenøren slipper å betale deg på, er hvis de kan bevise force majeure. Det betyr at feilen skyldtes noe helt ekstremt utenfor deres kontroll (som et jordskjelv). I Norge skjer nesten alt under utbyggers "kontrollsfære", fra kvaliteten på limet til arbeidet som utføres, så regelen er veldig sterk for deg.

Eksempel

Eksempel · Jonas

Et år etter at Jonas flyttet inn, svikter membranen i dusjen fordi mureren til utbyggeren la den feil. Vannet renner ned i etasjen under, og taket raser ned over stua. Den dyre stressless-stolen til Jonas blir fullstendig ødelagt av vann, og Jonas og familien må leie en Airbnb i to uker mens gulvet rives og tørkes. Etter § 32 må entreprenøren rive badet og bygge det på nytt (retting av feilen). Etter § 35 kan Jonas sende krav til entreprenøren for de andre tapene: Regningen for Airbnb-oppholdet, og en sum som tilsvarer verdien av den ødelagte stolen.

Vanlige feil

Å blande det med hjemmeforsikringen. Det er som regel billigere å bruke egen innboforsikring på ødelagt løsøre fordi du får det raskt, men du kan kreve at entreprenøren betaler egenandelen og tapet av bonus.
Å kreve erstatning for "frustrasjon" og "tort og svie". Paragrafen krever et konkret, dokumenterbart økonomisk tap. Du må ha kvitteringer.
Å akseptere at hovedentreprenøren avviser deg og ber deg ringe underleverandøren (elektrikeren) direkte. Loven slår fast at hovedentreprenøren har ansvaret overfor deg.

Hva bør du gjøre?

Når en byggefeil oppstår, lag en egen mappe som heter "Erstatning". Legg inn alle kvitteringer du påføres fordi feilen eksisterer: parkeringskvitteringer når du måtte dra på visning for en Airbnb, lunsjkvitteringer hvis kjøkkenet måtte stenges ned i en uke, og kvitteringer for tapte leieinntekter hvis du hadde en leieboer i kjelleren. Dokumenter alt med bilder og send det som ett samlet erstatningskrav sammen med mangelsklagen.

Dumme spørsmål

Får jeg dekket at jeg måtte ta en fridag fra jobben for å være hjemme da de reparerte feilen?

Ja. Tapt arbeidsfortjeneste fordi du måtte tilrettelegge for håndverkere som skal reparere en klage-sak, regnes som et økonomisk tap etter § 35, hvis det var absolutt nødvendig at du var hjemme.

Kan de tvinge meg til å bruke deres forsikringsselskap for den ødelagte sofaen?

Du har et krav mot entreprenøren. Om entreprenøren betaler deg kontant, eller sender kravet videre til sitt eget forsikringsselskap (ansvarsforsikring), er deres interne sak.