Kort sagt: En mangel foreligger når den nybygde boligen ikke er slik den skulle være – enten fordi den ikke stemmer med avtalen, ikke er fagmessig utført, eller ikke oppfyller de offentlige kravene (bustadoppføringslova § 25 – regelen om hva som regnes som en mangel ved entreprenørens ytelse).
De tre måtene noe kan være en mangel på
Loven peker på tre hovedtyper. Det holder at bare én av dem er oppfylt for at det regnes som en mangel:
1. Boligen stemmer ikke med avtalen. Du har avtalt noe konkret, og resultatet er noe annet. Avtalt eikeparkett, men fikk laminat? Avtalt induksjonskoketopp, men fikk en enkel keramisk? Tre soverom på tegningen, men bare to ble bygd? Da er det en mangel, ganske enkelt fordi du ikke fikk det du betalte for. Avtalen er utgangspunktet, og avvik fra den teller.
2. Arbeidet er ikke fagmessig utført. "Fagmessig" betyr at jobben skal være gjort slik en dyktig, faglært håndverker ville gjort den. Skjeve fliser, fuger som slipper, dører som ikke lukker ordentlig, maling som flasser eller skjøter som ikke møtes – slikt dårlig håndverk er en mangel, selv om det ikke står noe konkret om akkurat dette i kontrakten. Du har nemlig alltid krav på solid, faglig forsvarlig håndverk, uavhengig av hva som er nedskrevet.
3. Boligen oppfyller ikke offentlige krav (TEK). Det finnes offentlige byggtekniske krav, samlet i en forskrift kalt TEK (byggteknisk forskrift). Disse handler om sikkerhet, brann, fukt, ventilasjon, isolasjon, tilgjengelighet og mye mer. Oppfyller ikke boligen disse minstekravene, er det en mangel – også her helt uavhengig av hva som står i kontrakten. De offentlige kravene er en bunnplanke som alltid gjelder.
Et eksempel som viser alle tre
Lars og Ingrid overtok sin nye leilighet og fant tre ting som illustrerer hver sin type mangel: - Det var montert billigere kjøkkenfronter enn det de hadde avtalt og betalt for – et brudd på avtalen. - Flisene på badet var lagt skjevt, med ujevne og slepne fuger – ikke fagmessig utført. - Ventilasjonen på badet trakk for lite luft til å oppfylle de offentlige kravene – i strid med TEK.
Alle tre ble regnet som mangler, og entreprenøren måtte rette dem. Det spilte ingen rolle at bare den første sto uttrykkelig i kontrakten; de to andre var mangler uansett.
Hva er IKKE en mangel?
Det er like nyttig å vite hva som ikke teller som en mangel:
- Vanlig slitasje fra at du bruker boligen over tid.
- Ting du selv har ødelagt etter overtakelsen, ved uhell eller uforsiktighet.
- Forhold du fikk klar beskjed om på forhånd og godtok – for eksempel hvis det tydelig var opplyst at terrassen kom senere, eller at et bestemt materiale ble brukt.
- Smaksspørsmål. At du i ettertid ikke liker fargen du selv valgte, eller angrer på et materialvalg, er ikke en mangel.
Disse skillene er viktige, fordi de hjelper deg å vurdere realistisk hva du faktisk kan kreve rettet og hva som er ditt eget ansvar.
Hvordan vurdere om du har en mangel?
- Sammenlign med avtalen. Hent fram kontrakt, tegninger, prospekt og beskrivelser. Stemmer det som ble levert med det som ble lovet?
- Vurder håndverket. Ser det skikkelig og solid ut? Ville en fagperson godtatt dette som godt arbeid?
- Tenk på de offentlige kravene. Virker noe utrygt eller dårlig – fukt, brann, ventilasjon, isolasjon?
- Dokumenter. Ta bilder, noter dato og beskriv konkret hva som er galt.
- Reklamer skriftlig. Meld fra til entreprenøren så snart du har oppdaget noe du mener er en mangel.
Hva med skjulte mangler?
Mange mangler er skjulte og viser seg først etter en tid – en membran som lekker, et avvik bak en vegg, en isolasjon som er for tynn. Det er helt vanlig, og du mister ikke retten din selv om feilen først dukker opp lenge etter overtakelsen. Det viktige er at du reklamerer innen rimelig tid etter at du oppdaget den, og innen de lange reklamasjonsfristene som loven gir. En skjult mangel er fortsatt en mangel, selv om den lå usynlig i flere år.
Hvorfor er definisjonen så viktig?
Hele rettighetsapparatet ditt – retting, prisavslag, erstatning og mer – henger på om det faktisk foreligger en mangel etter § 25. Derfor er det verdt å forstå de tre typene godt. Klarer du å plassere problemet ditt i én av de tre kategoriene, har du et solid grunnlag for å kreve at noe gjøres.
Hva med opplysninger du fikk før kjøpet?
En egen, viktig variant er manglende eller uriktige opplysninger. Hvis entreprenøren eller selgeren ga deg gale opplysninger om boligen – for eksempel at den hadde balansert ventilasjon når den i virkeligheten ikke hadde det – eller holdt tilbake viktig informasjon som du hadde grunn til å regne med å få, kan også dette gjøre at det foreligger en mangel. Tanken er at du skal kunne stole på det du blir fortalt i salgsmaterialet, prospektet og samtalene før kjøpet. Ble du villedet på et punkt som betydde noe for kjøpet, er ikke boligen i samsvar med det du hadde grunn til å forvente. Ta derfor vare på prospekt, e-poster og annonsetekst – de kan vise hva som faktisk ble lovet deg.
En praktisk måte å tenke på det
Et nyttig grep er å spørre seg selv tre enkle spørsmål når du lurer på om noe er en mangel: Fikk jeg det jeg avtalte? Er det gjort skikkelig, slik en fagperson ville gjort det? Oppfyller det de offentlige minstekravene? Svarer du nei på minst ett av spørsmålene, er det sannsynligvis en mangel. Svarer du ja på alle tre, er det trolig ikke en mangel – selv om du kanskje skulle ønske noe var annerledes. Denne enkle sjekken hjelper deg å skille reelle mangler fra ren misnøye eller smak.
Kort oppsummert
En mangel ved en nybygd bolig foreligger når den ikke stemmer med avtalen, ikke er fagmessig utført, eller ikke oppfyller offentlige krav som TEK (§ 25). Det holder at ett av disse punktene er oppfylt. Vanlig slitasje, egne skader og ting du på forhånd godtok, er derimot ikke mangler. Sammenlign med avtalen, vurder håndverket og de offentlige kravene – og reklamer skriftlig så snart du oppdager noe, også om det er en skjult mangel som dukker opp senere.