Bustadoppføringslova
§ 34 — Siste utvei: Du kansellerer huset (Heving)
Har du tatt over et hus som viser seg å være bygget så feil at det er helsefarlig? Da kan du i ekstreme tilfeller heve kontrakten.
Kort svar
Hvis feilen i boligen er massiv og innebærer et "vesentlig avtalebrudd", kan du heve avtalen. Dette betyr at du gir huset tilbake til entreprenøren og får alle pengene dine tilbakebetalt. Det skal svært mye til for at domstolene tillater heving fremfor å kreve feilen utbedret eller dekket med penger.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Paragraf 34 er tvillingen til paragraf 20. Mens § 20 gjelder for heving på grunn av forsinkelse, gjelder § 34 heving på grunn av feil og mangler i selve bygget. Dette er den absolutte nødløsningen.
Du kan ikke heve en boligkontrakt fordi parketten knirker, selv om du hater knirk. For å heve, må domstolen konkludere med at bygget har et "vesentlig avtalebrudd". Da ser de på totalbildet: Er huset helsefarlig? Må store deler av det rives for å kunne rettes? Nekter utbygger å ordne opp?
Hvis en familie flytter inn, og to uker senere oppdager de at det er brukt giftige plater, ingen fuktsikring og taket er iferd med å klappe sammen, kan de heve. Konsekvensen står i § 21: Penger bytter hender slik at du settes i samme økonomiske situasjon som før du tegnet kontrakten. Du gir huset tilbake og får millionene dine utbetalt fra entreprenøren (eller bankgarantien).
Eksempel
Eksempel · Kari
Kari har kjøpt og flyttet inn i et ferdighus. Etter to måneder begynner veggene å bule innover. Takstmannen oppdager at utbyggeren har murt inn våt, råtten plank i hele reisverket, og huset er fullt av giftig muggsopp. Det vil koste mer å rive huset og bygge det opp igjen enn det kostet å kjøpe det i utgangspunktet. I tillegg nekter utbygger skyld og skylder på "condens fra Karis tørketrommel". Dette er et grovt og vesentlig avtalebrudd. Kari engasjerer advokat, hever kjøpet, og retten dømmer utbygger (og garantibanken deres) til å betale tilbake alt Kari har innbetalt pluss erstatning for opphold på hotell.
Vanlige feil
- Å prøve å heve avtalen som et "forhandlingskort" i en konflikt om små mangler. Gjør du dette uberettiget, blir du saksøkt for kontraktsbrudd.
- Å heve avtalen muntlig over telefon. Heving må fremmes formelt, skriftlig, og helst av en advokat.
- Flytte ut av huset uten en skriftlig plan for hevingsprosessen.
Hva bør du gjøre?
Bruk aldri ordet "heving" til utbyggeren din i en e-post uten at du har snakket med en ekspert i bygningsrett eller takstbransjen først. Terskelen er skyhøy i norsk rett. Det normale er prisavslag og erstatning (§ 33 og § 35), hvor du i stedet bruker pengene til å betale et proft firma for å renovere huset mens du bor der. Heving velges kun når huset er tilnærmet usalgbart.
Dumme spørsmål
Får jeg beholde huset hvis jeg hever?
Nei, poenget med heving for bolig+tomt er at prestasjonene går tilbake. De får boligen og risikoen, du får tilbake pengene (pluss eventuelt forsinkelsesrenter og erstatning for ulempen).
Hva om jeg bygget på egen tomt og hever fordi huset ble bygget feil?
Da gjelder § 21 andre ledd. Entreprenøren forsvinner fra tomten din, du betaler dem kun for verdien av det de faktisk har bygget riktig oppå din jord, og så overtar et nytt firma.