Når bør bedriftens lokaler eies av et eget AS?

Hva du oppnår med å eie lokalene i eget AS

Det er fire grunner som går igjen.

Risiko. Driftsselskapet har kunder, ansatte, leverandører og kontrakter. Går det konkurs, er det driftsselskapets eiendeler som går inn i konkursboet. Et bygg som eies av et annet selskap, er ikke en del av boet. Effekten blir mindre hvis banken har krevd at eiendomsselskapet stiller sikkerhet for driftsselskapets lån, eller omvendt.

Salg hver for seg. Med to selskaper kan du selge driften og beholde bygget, og leie det ut til den nye eieren. Du kan også selge bygget uten å selge driften. Selges aksjene i eiendomsselskapet i stedet for selve eiendommen, skifter ikke eiendommen eier i grunnboken. Les om dokumentavgift ved salg av et eiendomsselskap.

Ulike eiere. Bygget kan ha andre eiere enn driften, for eksempel ved et generasjonsskifte der barna overtar bygget, men ikke driften.

Utleie til andre. Har bygget mer plass enn driften trenger, kan eiendomsselskapet leie ut resten uten at det blandes med driftsregnskapet.

Når det ikke lønner seg

Et eget eiendomsselskap er et AS til. Det trenger bank, regnskap, årsregnskap og skattemelding, og eventuelt revisor. Er bygget lite verdt sammenlignet med driften, eller leier du lokalene av noen andre, er det ofte lite å hente.

Eier driftsselskapet allerede bygget, er en flytting et salg fra ett selskap til et annet. Det kan gi gevinstskatt, og når skjøtet tinglyses, utløses dokumentavgift. Skatteloven § 11-21 åpner for skattefri overføring mellom selskaper i samme konsern når morselskapet eier mer enn 90 prosent av aksjene, men det er regulert i forskrift og har vilkår. Det er enklere å bestemme strukturen før bygget kjøpes enn å endre den etterpå.

Slik fungerer leien mellom selskapene

Driftsselskapet og eiendomsselskapet skal ha en skriftlig leieavtale, som om de ikke kjente hverandre. Bruk gjerne en leiekontrakt for næringslokaler.

Leien bør være markedsleie. Er inntekten i ett av selskapene redusert fordi selskapene har samme eier, kan Skatteetaten fastsette inntekten ved skjønn som om de var uavhengige (skatteloven § 13-1). Les mer om armlengdeprinsippet i små selskaper.

Aksjeloven § 3-8 krever at styret godkjenner visse avtaler med aksjeeiere og nærstående. Unntatt er avtaler som er en del av selskapets vanlige virksomhet og bygger på vanlige forretningsmessige vilkår. En leieavtale til markedspris om lokalene selskapet driver fra, vil normalt falle inn der.

Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift (merverdiavgiftsloven § 3-11). Eiendomsselskapet får da ikke fradrag for MVA på bygging og oppussing. Leier driftsselskapet lokalene til MVA-pliktig virksomhet, kan eiendomsselskapet registrere seg frivillig (merverdiavgiftsloven § 2-3) og få fradrag. Fradraget for bygg og ombygging der MVA-en er minst 100 000 kroner, må justeres i ti år hvis bruken endres (§§ 9-1 og 9-4).

Med holdingselskap over begge

Mange eier både driftsselskapet og eiendomsselskapet gjennom et holdingselskap. Eier holdingselskapet mer enn ni tideler av aksjene og stemmene i begge ved utgangen av året, kan de gi hverandre konsernbidrag (skatteloven §§ 10-2 og 10-4). Det betyr at overskudd i driften kan dekke underskudd i eiendomsselskapet, for eksempel de første årene med høye renter og avskrivninger. Les mer om underskudd mellom egne selskaper.

Selger holdingselskapet aksjene i eiendomsselskapet senere, er gevinsten som hovedregel skattefri etter fritaksmetoden (skatteloven § 2-38). Skatt for deg som eier kommer når pengene tas ut av holdingselskapet til deg privat.

Kort oppsummert

• Det gir mest mening å eie lokalene i eget AS når bygget har stor verdi, når drift og bygg kan selges hver for seg, eller når du vil skjerme bygget mot driftsrisiko.
• Et eiendomsselskap er et AS til, med egne kostnader og plikter.
• Leien mellom selskapene skal være markedsleie og stå i en skriftlig avtale.
• Utleie er unntatt fra MVA, men eiendomsselskapet kan registrere seg frivillig når leietakeren driver MVA-pliktig.
• Med et holdingselskap som eier over 90 prosent av begge, kan selskapene utjevne overskudd og underskudd med konsernbidrag.