Ansvarsbegrensningen er selve fundamentet

Den mest grunnleggende grunnen handler ikke om skatt i det hele tatt, men om risiko. Et aksjeselskap er et eget rettssubjekt, atskilt fra deg som eier, og hovedregelen er at eierne ikke er personlig ansvarlige for selskapets forpliktelser utover den kapitalen de har skutt inn. Eier du en næringseiendom gjennom et AS, og det oppstår et betydelig krav knyttet til eiendommen — for eksempel et byggfeil-ansvar, en miljøforpliktelse, en konflikt med en leietaker eller en naboskonflikt som ender i erstatningskrav — er det i utgangspunktet bare selskapets egne midler som er i faresonen, ikke din private bolig, dine private sparepenger eller andre eiendeler du eier utenfor selskapet.

Dette står i sterk kontrast til å eie eiendommen direkte som privatperson, der du i prinsippet svarer med hele din formue for forpliktelser knyttet til eiendommen. For noen som eier én enkelt utleieleilighet er denne risikoen kanskje overkommelig, men jo større og mer kompleks eiendomsporteføljen blir — flere bygg, flere leietakere, større lån — desto viktigere blir det å ha et klart skille mellom det som kan gå galt med eiendommen, og resten av din private økonomi.

Skattemessig fleksibilitet når eiendommen en dag skal selges

En annen sentral grunn er hvordan et fremtidig salg kan gjennomføres. Eier selskapet eiendommen, kan et salg struktureres enten som et salg av selve eiendommen (aktivumet) fra selskapet, eller som et salg av aksjene i selskapet som eier eiendommen. Dette valget har vesentlig betydning for hvor mye skatt som til slutt betales, og for hvem som bærer den — et tema vi går grundig gjennom i egne artikler om nettopp forskjellen mellom aksjesalg og direkte eiendomssalg. Poenget her er at eierformen AS i seg selv åpner en fleksibilitet som rett og slett ikke finnes dersom du eier eiendommen direkte som privatperson — da har du bare én vei ut, nemlig et direkte salg av eiendommen.

Enklere sameie og generasjonsskifte

Skal flere personer eie en næringseiendom sammen — kanskje søsken som arver et forretningsbygg etter foreldrene, eller forretningspartnere som går sammen om et investeringsobjekt — byr direkte sameie i selve eiendommen ofte på praktiske utfordringer. Sameiereglene krever i mange tilfeller enighet om løpende beslutninger, og det kan være tungvint å dele opp eller selge en brøkdel av en fysisk eiendom hvis én av sameierne ønsker å tre ut.

Eies eiendommen i stedet gjennom et aksjeselskap, blir eierskapet i praksis omgjort til aksjer, som er langt enklere å dele opp, overdra og verdsette. Skal ett familiemedlem tre ut, kan vedkommende selge sine aksjer fremfor å måtte dele opp selve bygget. Skal eierskapet gradvis overføres til neste generasjon, kan dette gjøres ved gradvis overdragelse av aksjeposter, ofte kombinert med gavesalg eller andre generasjonsskifteverktøy, uten at man må røre ved selve eiendommen eller dens finansiering.

Mulighet til å bygge opp kapital i selskapet

En eiendomsinvestering er ofte en langsiktig affære, der leieinntekter over tid skal dekke lån, vedlikehold og etter hvert generere overskudd. Eies eiendommen gjennom et AS, kan overskuddet bli værende i selskapet og bygge opp egenkapital der — for eksempel til nedbetaling av gjeld, til vedlikehold, eller til å finansiere kjøp av neste eiendom — uten at eieren må ta ut hele overskuddet som personlig inntekt og betale utbytteskatt på løpende basis. Skatt på et eventuelt utbytte utløses først når pengene faktisk tas ut til privat forbruk, ikke bare fordi selskapet har tjent penger et gitt år.

Et eksempel

Silje Hovden har jobbet som frisør i mange år, men ser nå muligheten til å kjøpe et lite forretningsbygg i sentrum av hjembyen, med to butikklokaler i første etasje og kontorer i andre etasje. I stedet for å kjøpe bygget i eget navn, oppretter hun Fjordveien Eiendom AS, som blir formell kjøper og eier av bygget. Lånet tas opp av selskapet, med pant i eiendommen, og leieinntektene fra de to butikklokalene og kontorene går inn i selskapet.

Noen år senere oppstår det en tvist med en av leietakerne, som hevder at en vannlekkasje har påført varelageret hans betydelig skade, og fremmer et erstatningskrav på et beløp som overstiger det selskapet har av egenkapital. Fordi Silje har organisert eierskapet gjennom Fjordveien Eiendom AS, er det i utgangspunktet bare selskapets midler — ikke Siljes private bolig eller sparepenger — som er eksponert for kravet, selv om utfallet av selve tvisten selvsagt avhenger av sakens realiteter.

Er det noen ulemper?

Det ville vært misvisende å fremstille eiendomsselskap som en løsning uten kostnader. Å drive et AS innebærer administrative plikter — regnskapsføring, årsregnskap, og som regel bruk av regnskapsfører eller revisor — som koster både tid og penger sammenlignet med å eie eiendommen direkte. Det er heller ikke slik at et AS automatisk gir lavere skatt i alle situasjoner; det avhenger av hvordan overskuddet til slutt tas ut, og av hvilken skattesats som gjelder for selskap sammenlignet med privatperson i den aktuelle situasjonen. For de fleste som eier næringseiendom av et visst omfang, oppveier likevel fordelene ved ansvarsbegrensning, fleksibilitet ved salg og enklere eierstruktur klart ulempene ved den ekstra administrasjonen.

Er det verdt det for bare én enkelt eiendom?

Et spørsmål mange stiller seg, er om alt dette bare gjelder for større eiendomsporteføljer, eller om det også er verdt bryet for en enkelt utleieeiendom. Svaret avhenger av flere faktorer — eiendommens verdi, hvor mye gjeld som er involvert, og hvor lenge du planlegger å eie den. Er verdiene og risikoen forholdsvis beskjedne, kan den ekstra administrasjonen ved et AS oppleves som unødvendig tungvint sett opp mot gevinsten. Er derimot eiendommen betydelig i verdi, høyt belånt, eller ligger det an til at du på et tidspunkt vil selge videre eller ta inn medeiere, vil fordelene ved AS-formen normalt gjøre seg gjeldende allerede fra første eiendom, ikke først når porteføljen har vokst seg stor.

Mange starter dessuten med én eiendom nettopp fordi de vet at flere kan komme senere. Å etablere eiendomsselskapet fra start, selv med bare én eiendom i porteføljen, gjør det enklere å bygge videre på strukturen etter hvert — enten ved å legge flere eiendommer inn i det samme selskapet, eller ved å bruke det første selskapet som mal for nye, separate eiendomsselskaper når porteføljen vokser (se egen artikkel om nettopp dette valget).

Kort oppsummert

  • Den viktigste grunnen til å eie næringseiendom gjennom AS er ansvarsbegrensning: eierens private formue er i utgangspunktet skjermet fra krav knyttet til eiendommen.
  • Et AS åpner for fleksibilitet ved et fremtidig salg, siden man kan velge mellom å selge selve eiendommen eller aksjene i selskapet som eier den.
  • Sameie mellom flere eiere og generasjonsskifte blir enklere når eierskapet er organisert som aksjer, fremfor direkte sameie i selve eiendommen.
  • Overskudd kan bygges opp i selskapet uten løpende personlig utbytteuttak, noe som gir mer fleksibel kapitaloppbygging over tid.
  • Ulempen er økt administrasjon og kostnader knyttet til å drive et eget selskap, som må veies opp mot fordelene i det enkelte tilfellet.