Fordelen med separate selskaper: risikoavgrensning

Den kanskje viktigste grunnen til å holde eiendommer i separate selskaper, er risikoavgrensning. Oppstår det et problem knyttet til én eiendom — en tvist med en leietaker, en byggfeil som utløser erstatningsansvar, betalingsproblemer knyttet til nettopp den eiendommen — vil dette som hovedregel ramme det aktuelle eiendomsselskapet isolert, uten at det direkte «smitter over» på de andre eiendommene, forutsatt at hver eiendom faktisk ligger i sitt eget, selvstendige selskap. Dette er samme logikk som ligger bak selve grunntanken om å eie eiendom gjennom AS i utgangspunktet, bare tatt et skritt videre: i stedet for å skille eiendommene fra din private økonomi, skiller du dem også fra hverandre.

Fordelen med separate selskaper: fleksibilitet ved delvis salg

En annen fordel med separate selskaper er at det blir enklere å selge én eiendom for seg, uten å måtte dele opp en større portefølje. Ligger alle eiendommene i samme selskap, og du ønsker å selge bare én av dem som et aksjesalg (for å dra nytte av fordelene ved aksjesalg fremfor direkte salg, se egne artikler om dette), må du enten skille ut eiendommen i et eget selskap først — noe som kan være tid- og kostnadskrevende, og som i seg selv kan reise egne skattemessige spørsmål — eller selge hele selskapet med alle eiendommene samlet, selv om du egentlig bare ønsket å kvitte deg med én av dem. Ligger hver eiendom i sitt eget selskap fra start, er denne fleksibiliteten der fra dag én.

Fordelen med å samle eiendommene: enklere administrasjon

På den andre siden gir det å samle flere eiendommer i ett og samme selskap en klar administrativ fordel: ett regnskap, én årsrapportering, én bankforbindelse, og som regel lavere samlede kostnader til regnskapsfører og revisor enn om hver eiendom skulle håndteres i sitt eget selskap med tilhørende separate rapporteringsplikter. For eiere med et mindre antall eiendommer av begrenset verdi, kan denne administrative besparelsen veie tungt sammenlignet med den ekstra risikoavgrensningen separate selskaper ville gitt.

Fordelen med å samle eiendommene: forhandlingsposisjon ved finansiering

Å samle flere eiendommer i ett selskap kan også styrke forhandlingsposisjonen overfor bank og andre finansieringskilder, siden banken da ser en større, mer diversifisert portefølje med flere leieinntektsstrømmer å vurdere samlet risiko mot, fremfor en rekke små, enkeltstående selskaper med hver sin begrensede egenkapital og sikkerhet. For enkelte eiere kan dette gjøre det enklere å oppnå gunstigere lånevilkår enn om hver eiendom skulle finansieres hver for seg gjennom sitt eget, tynt kapitaliserte selskap.

Et eksempel

Hedda Voss startet med å kjøpe en enkelt utleiegård gjennom Åsen Eiendom AS for noen år siden. Nå har hun mulighet til å kjøpe to nye eiendommer, og står overfor valget mellom å legge dem inn i det eksisterende Åsen Eiendom AS, eller å opprette to nye, separate selskaper for de nye kjøpene.

Velger Hedda å samle alt i Åsen Eiendom AS, får hun enklere administrasjon og trolig et bedre utgangspunkt i finansieringssamtaler med banken, som da vurderer en samlet portefølje med tre eiendommer og flere leieinntektsstrømmer. Men skulle det oppstå et alvorlig problem knyttet til én av eiendommene — for eksempel et stort erstatningskrav fra en leietaker — vil dette i prinsippet kunne ramme hele selskapets egenkapital, og dermed indirekte påvirke verdien og sikkerheten til alle tre eiendommene samlet. Skulle hun senere ønske å selge bare én av eiendommene som et rendyrket aksjesalg, må hun først skille den ut i et eget selskap.

Velger Hedda i stedet å opprette separate selskaper for de to nye eiendommene, får hun en klarere risikoavgrensning mellom de tre eiendommene, og full fleksibilitet til å selge hver for seg senere. Prisen er mer administrasjon å holde styr på — tre separate regnskap, tre årsrapporteringer, og potensielt noe svakere forhandlingsposisjon overfor banken for hver enkelt eiendom isolert, sammenlignet med om de hadde stått samlet.

Ingen fasit — en avveining som avhenger av situasjonen din

Som eksempelet over illustrerer, finnes det ikke noe generelt riktig svar på dette spørsmålet. Valget avhenger av porteføljens størrelse og verdi, risikoprofilen til de konkrete eiendommene (en eiendom med mange ulike leietakere har typisk høyere risikoeksponering enn en eiendom med én stabil leietaker på langsiktig kontrakt), og ikke minst av dine fremtidsplaner — planlegger du å selge enkeltstående eiendommer på sikt, taler dette for separate selskaper, mens planlegger du å beholde og videreutvikle porteføljen samlet over lang tid, kan de administrative fordelene ved å samle eiendommene veie tyngre.

Eier du eller vurderer du å eie flere eiendommer, lønner det seg å tenke gjennom strukturvalget tidlig sammen med regnskapsfører eller rådgiver, gjerne allerede før den andre eiendommen kjøpes, siden det ofte er enklere å velge riktig struktur fra start enn å reorganisere en allerede etablert portefølje i etterkant.

En mellomløsning: holdingstruktur med separate datterselskaper

Mange eiendomsinvestorer lander på en mellomløsning: hver eiendom ligger i sitt eget, separate eiendomsselskap, mens alle disse eiendomsselskapene igjen eies av ett felles holdingselskap. Dette gir risikoavgrensning mellom de enkelte eiendommene, samtidig som holdingselskapet kan fungere som et samlende knutepunkt for kapitalforvaltning og finansieringsdialog, og — takket være fritaksmetoden (se egen artikkel) — la overskudd fra de ulike eiendomsselskapene flyte skattefritt opp til holdingselskapet for videre disponering.

Denne mellomløsningen krever riktignok noe mer i etableringskostnader enn å legge alt i ett selskap fra start, siden hvert eiendomsselskap må stiftes og driftes for seg. For eiere som ser for seg en portefølje som skal vokse over flere år, og der enkelteiendommer på sikt kan bli aktuelle å selge separat, oppveier likevel fleksibiliteten og risikoavgrensningen ofte denne ekstra kostnaden, sammenlignet med å måtte reorganisere en allerede etablert, samlet portefølje i etterkant.

Kort oppsummert

  • Separate eiendomsselskaper gir bedre risikoavgrensning: problemer knyttet til én eiendom smitter i utgangspunktet ikke over på de andre.
  • Separate selskaper gjør det også enklere å selge én eiendom for seg, uten å måtte dele opp en større portefølje.
  • Å samle flere eiendommer i ett selskap gir enklere administrasjon og kan gi bedre forhandlingsposisjon ved finansiering.
  • Valget er en avveining uten fasitsvar, avhengig av porteføljens størrelse, risikoprofil og dine fremtidsplaner — vurder dette konkret med rådgiver.
  • En vanlig mellomløsning er separate eiendomsselskaper under et felles holdingselskap, som kombinerer risikoavgrensning med samlet kapitalforvaltning.