Hva er dokumentavgift?

Dokumentavgift er en avgift på 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi, som utløses ved eierskifte av fast eiendom. Avgiften betales normalt av kjøper, og forfaller i forbindelse med tinglysing av hjemmelsovergangen — altså når det registreres i grunnboken at eiendommen har fått en ny formell eier (hjemmelshaver). For en næringseiendom til flere titalls millioner kroner utgjør 2,5 prosent et betydelig beløp, og avgiften er derfor en sentral kostnadspost å ta hensyn til ved enhver eiendomstransaksjon.

Hvorfor unngår et aksjesalg dokumentavgiften?

Dokumentavgiften er knyttet til selve endringen av hjemmelshaver i grunnboken — altså hvem som formelt eier eiendommen. Selges i stedet aksjene i selskapet som eier eiendommen, skjer det ingen endring av hvem som er registrert som eier av selve eiendommen: eiendommen eies fortsatt av det samme selskapet som før, det er bare eierskapet til aksjene i selskapet som har byttet hender. Fordi det ikke skjer noen tinglyst endring av hjemmelshaver, utløses det normalt ikke dokumentavgift ved et rent aksjesalg.

Dette er en av de mest konkrete og lett tallfestbare fordelene ved å strukturere en eiendomstransaksjon som et aksjesalg, og er en sentral driver bak hvorfor så mange næringseiendommer i Norge eies gjennom eget aksjeselskap i utgangspunktet — nettopp for å holde muligheten for et fremtidig aksjesalg åpen.

Et eksempel

Kristian Berge eier Solsiden Eiendom AS, som eier et handelsbygg verdt 40 millioner kroner. Han inngår avtale om å selge hele selskapet til Fjeld Eiendomsinvest AS. Fordi transaksjonen struktureres som et salg av aksjene i Solsiden Eiendom AS, og ikke som et salg av selve handelsbygget, skjer det ingen endring av hjemmelshaver i grunnboken — bygget eies fortsatt formelt av Solsiden Eiendom AS, som nå bare har fått en ny aksjonær. Dermed unngår partene dokumentavgift, som ved et direkte salg av bygget til samme pris ville utgjort 2,5 prosent av 40 millioner kroner, altså 1 million kroner.

Denne besparelsen er ofte en vesentlig del av forhandlingsgrunnlaget mellom partene i en slik transaksjon, og kan i praksis komme både kjøper og selger til gode, avhengig av hvordan den forhandles inn i den endelige aksjeprisen.

En viktig presisering

Det er likevel grunn til å være varsom med å regne denne besparelsen som en selvfølge uten videre undersøkelse. Dokumentavgiftsreglenes anvendelse på indirekte eiendomsoverdragelser gjennom aksjesalg har over tid vært gjenstand for diskusjon, og det har ved flere anledninger vært fremmet forslag om innstramninger nettopp for å begrense denne typen tilpasning. Reglene og praksis på dette området kan derfor endre seg, og hvorvidt en konkret transaksjon faktisk unngår dokumentavgift, kan avhenge av transaksjonens nærmere utforming og av regelverket slik det lyder på det tidspunktet transaksjonen gjennomføres.

Denne artikkelserien gir generell informasjon om gjeldende hovedregler slik de er kjent per skrivende stund, og er ikke ment som — og kan ikke erstatte — konkret rådgivning tilpasset din situasjon; sjekk alltid oppdatert regelverk og innhent kvalifisert bistand før en eiendomstransaksjon av denne typen gjennomføres.

Ikke la avgiftsbesparelsen alene styre strukturen

Selv om besparelsen på dokumentavgift er reell og ofte betydelig i kroner og øre, bør den ikke stå alene som avgjørende argument for å velge aksjesalg. Som vist i artikkelen om forskjellen mellom å selge eiendommen direkte og å selge aksjene, medfører et aksjesalg også andre forhold som må vurderes — blant annet den latente skatten kjøper overtar, manglende oppjustering av avskrivningsgrunnlaget, og en mer omfattende risikooverføring knyttet til hele selskapets historikk. En fornuftig vurdering av transaksjonsstruktur bør derfor se dokumentavgiften i sammenheng med disse andre faktorene, ikke isolert.

Gjelder besparelsen uansett hvem som kjøper?

Besparelsen på dokumentavgift oppstår i utgangspunktet uavhengig av hvem som er kjøper — det avgjørende er at det er aksjene, ikke selve eiendommen, som formelt overdras. Men nettopp fordi kjøpere er klar over denne besparelsen, er det ikke uvanlig at den forhandles inn som en del av den totale prisen: en kjøper som slipper å betale dokumentavgift kan være villig til å betale noe mer for aksjene enn de ellers ville gjort, slik at besparelsen i realiteten deles mellom partene. Hvordan denne fordelingen faktisk blir, avhenger av forhandlingsstyrke og av hvor tydelig temaet løftes frem tidlig i prosessen.

Gjelder besparelsen også ved salg av bare en del av aksjene?

Et spørsmål som ofte dukker opp, er om det samme gjelder dersom det bare er en andel av aksjene i eiendomsselskapet som selges — for eksempel der en investor kjøper seg inn med femti prosent, fremfor å overta hele selskapet. Utgangspunktet er at det avgjørende for dokumentavgiften er om det skjer en endring av hvem som er registrert som hjemmelshaver til selve eiendommen i grunnboken. Selges en andel av aksjene i selskapet, uten at eiendommens formelle eier (selskapet) endres, skjer det fortsatt ingen slik endring av hjemmelshaver — eiendommen eies fortsatt av det samme selskapet, uavhengig av om én, to eller flere aksjonærer eier andeler i det.

Dette betyr at det samme grunnprinsippet som gjelder for et fullt aksjesalg, i utgangspunktet også gjelder ved delvis salg av aksjer. Nettopp fordi konsekvensene av dette prinsippet kan være betydelige i kroner og øre — og fordi, som nevnt over, regelverket på dette området har vært gjenstand for diskusjon over tid — er det likevel klokt å få den konkrete transaksjonen vurdert opp mot gjeldende regelverk før den gjennomføres, uansett om det er hele eller bare deler av aksjene som skal selges.

Kort oppsummert

  • Dokumentavgift på 2,5 prosent av salgsverdien utløses ved endring av hjemmelshaver i grunnboken, og betales normalt av kjøper.
  • Selges aksjene i eiendomsselskapet fremfor selve eiendommen, skjer det ingen endring av hjemmelshaver, og dokumentavgift utløses normalt ikke.
  • Denne besparelsen er en sentral, tallfestbar driver bak hvorfor eiendomsselskap er en så vanlig eierform for næringseiendom.
  • Reglene på dette området har vært gjenstand for diskusjon og innstramningsforslag over tid — sjekk alltid gjeldende regelverk før en transaksjon gjennomføres.
  • Avgiftsbesparelsen bør vurderes i sammenheng med andre forhold ved aksjesalg, som latent skatt og manglende oppjustering av avskrivningsgrunnlaget, ikke isolert.