Transaksjoner mellom nærstående følges ekstra nøye

Når du leier ut næringslokaler fra ditt eget eiendomsselskap til din egen drift, er dette en transaksjon mellom parter med interessefellesskap — selskapene er formelt sett to atskilte rettssubjekter, men de kontrolleres reelt av samme eier, og har dermed ikke de motstridende interessene som normalt sørger for at en leieavtale mellom fremmede parter havner på et markedsmessig nivå.

Nettopp fordi partene ikke er uavhengige av hverandre, stiller skatteloven strengere krav til at vilkårene i avtalen er markedsmessige — såkalte armlengdes vilkår. Leien som avtales mellom eiendomsselskapet og driftsselskapet, skal med andre ord tilsvare det en ekstern, uavhengig leietaker ville betalt for tilsvarende lokaler, i tilsvarende stand, på tilsvarende sted.

Hva skjer hvis leien ikke er markedsmessig?

Er leien satt for lavt eller for høyt sammenlignet med hva som ville vært markedsmessig mellom uavhengige parter, har skatteetaten hjemmel i skatteloven § 13-1 til å justere inntekts- og formuesfastsettelsen slik at den reflekterer hva som ville vært avtalt mellom uavhengige parter. I praksis betyr dette at differansen mellom den avtalte leien og markedsleien kan bli omklassifisert og skattlagt på nytt, typisk slik at den underprisede eller overprisede delen behandles som en fordel som er overført mellom selskapene, eller mellom selskapet og deg som eier, med tilhørende skattemessige konsekvenser hos begge parter.

Er leien for eksempel satt lavere enn markedsleie, kan differansen ses på som at eiendomsselskapet indirekte har gitt driftsselskapet en fordel, mens hvis leien er satt for høyt, kan differansen ses på som at driftsselskapet indirekte har overført verdier til eiendomsselskapet — begge deler utenfor det som reflekterer den reelle økonomiske realiteten mellom to uavhengige parter.

Et eksempel

Roger Dahl eier begge Dahl Elektro AS, som driver elektrikervirksomhet, og Dahl Eiendom AS, som eier lokalet elektrikervirksomheten holder til i. Fordi Roger ønsker å holde kostnadene lave i driftsselskapet i en periode med mye å gjøre, setter han leien Dahl Elektro AS betaler til Dahl Eiendom AS til under halvparten av det tilsvarende lokaler i området normalt leies ut for.

Ved en senere kontroll vurderer skatteetaten at leien ikke reflekterer markedsmessige vilkår, og justerer inntekten i Dahl Eiendom AS opp til det nivået en markedsmessig leie ville gitt, med hjemmel i skatteloven § 13-1. Dette betyr at Dahl Eiendom AS må skatte av en høyere leieinntekt enn det som faktisk er fakturert og betalt, mens differansen samtidig kan få betydning for vurderingen av Dahl Elektro AS, avhengig av hvordan den underprisede fordelen anses overført videre. Roger sitter dermed igjen med en situasjon der begge selskapene får en etterberegning å forholde seg til, i tillegg til den administrative belastningen en slik kontroll medfører.

Hvordan finner du riktig markedsleie?

Det finnes ingen enkel fasit-formel for hva som er «riktig» markedsleie for et gitt lokale — det avhenger av beliggenhet, standard, størrelse, lokalets egnethet til formålet, og det generelle leieprisnivået i området. I praksis er det klokt å innhente en uavhengig vurdering, for eksempel gjennom en takstmann eller en eiendomsmegler med kunnskap om næringslokaler i det aktuelle området, og å sammenligne med faktiske leiepriser for tilsvarende lokaler i nærheten. Jo bedre dokumentert grunnlaget for den avtalte leien er, desto sterkere står du dersom leieforholdet en dag blir gjenstand for kontroll.

Dokumenter avtalen skikkelig

Ut over selve prisnivået, er det også viktig at leieforholdet er ordentlig dokumentert som en reell leieavtale — med skriftlig kontrakt, klare vilkår om oppsigelse, vedlikeholdsansvar og eventuell indeksregulering, på samme måte som en avtale mellom uavhengige parter ville vært utformet. Et leieforhold som fremstår som uformelt eller mangelfullt dokumentert, kan i seg selv bidra til at skatteetaten stiller spørsmål ved om avtalen faktisk reflekterer reelle, markedsmessige forhold, selv om selve prisnivået isolert sett skulle vise seg å være riktig.

Hvorfor er dette verdt å ta på alvor fra start?

For mange gründere som eier både driftsselskap og eiendomsselskap, er dette et av de områdene der det er lettest å gjøre feil uten å mene noe galt med det — det kan virke praktisk og ufarlig å sette en leie som «passer» for driftsselskapets økonomi i en gitt periode, uten å tenke over at dette formelt sett er en transaksjon mellom nærstående som følger egne regler. Å sette markedsmessig leie fra start, med god dokumentasjon av hvordan nivået er fastsatt, er den klart tryggeste veien å gå, og sparer deg for både etterberegning og unødvendig tid brukt på å forsvare en pris i ettertid.

Bør leien justeres underveis?

Markedsleie er ikke et fast tall som gjelder for alltid — leieprisnivået i et område kan endre seg betydelig over tid, både opp og ned, avhengig av tilbud og etterspørsel, generell prisstigning og utviklingen i det aktuelle nabolaget eller bransjen. En leieavtale mellom nærstående selskaper som var markedsmessig riktig satt den dagen den ble inngått, kan derfor over tid gli ut av det som faktisk er markedsnivå, dersom den aldri justeres.

Det er derfor lurt å bygge inn en mekanisme for regelmessig regulering i leieavtalen — for eksempel årlig indeksregulering knyttet til konsumprisindeksen, kombinert med en periodisk, mer grundig vurdering av om leienivået fortsatt reflekterer markedsleie for tilsvarende lokaler. Dette er ikke bare god forretningsskikk mellom uavhengige parter for øvrig, men bidrar også til å sikre at leieforholdet mellom din egen drift og ditt eget eiendomsselskap forblir korrekt priset år etter år, fremfor at avviket sniker seg oppover uten at noen egentlig har tatt en bevisst beslutning om det.

Kort oppsummert

  • Leier eiendomsselskapet ditt ut lokaler til ditt eget driftsselskap, er dette en transaksjon mellom nærstående som må skje på markedsmessige (armlengdes) vilkår.
  • Er leien satt for lavt eller for høyt, kan skatteetaten justere inntekts- og formuesfastsettelsen med hjemmel i skatteloven § 13-1.
  • Differansen mellom avtalt leie og markedsleie kan bli omklassifisert og skattlagt hos begge de involverte selskapene.
  • Innhent en uavhengig vurdering av markedsleien, og dokumenter leieforholdet skikkelig med skriftlig kontrakt og klare vilkår.
  • Å sette markedsmessig leie fra start er den tryggeste måten å unngå etterberegning og tidkrevende kontroller senere.