Hvordan fungerer MVA ved utleie av næringslokaler?

Hovedregelen: utleie er unntatt

Merverdiavgiftsloven § 3-11 sier at omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt fra loven. Unntaket omfatter også varer og tjenester som leveres som ledd i utleien, for eksempel strøm og renhold av fellesarealer som faktureres sammen med leien.

Unntatt betyr at loven ikke gjelder for utleien. Du skal ikke legge mva på husleien, og du har ingen rett til fradrag for mvaen du betaler på bygging, rehabilitering, vedlikehold og drift. Den mvaen blir en kostnad for deg, og leien må dekke den.

Noen former for utleie er likevel alltid omfattet av loven, blant annet parkering i parkeringsvirksomhet, utleie av selskapslokaler i forbindelse med servering, reklameplass og oppbevaringsbokser. Det gjelder uavhengig av om du er frivillig registrert.

Når det blir mva ved utleie av næringslokaler

Leier du ut til virksomheter som selv er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, kan du søke om frivillig registrering etter merverdiavgiftsloven § 2-3. Vilkåret er at bygget brukes i virksomhet som er registrert etter loven, eller av kommunen og enkelte andre offentlige enheter. Beløpsgrensen på 50 000 kroner i en periode på tolv måneder gjelder også her.

Registreringen gjelder bare de delene av bygget som brukes av slike leietakere. Det betyr at du må dele bygget opp:

• Areal leid ut til en mva-registrert regnskapsfører, butikk eller verksted kan være med.
• Areal leid ut til virksomhet som er unntatt fra loven, kan ikke være med. Helsetjenester er et vanlig eksempel (§ 3-2).
• Areal leid ut til en leietaker som ikke er registrert, for eksempel fordi omsetningen er under 50 000 kroner, kan heller ikke være med.
• Fellesarealer som trapper og ganger fordeles etter hvor mye av bygget som er med.

For de arealene registreringen gjelder, skal du legge 25 prosent mva på leien og på felleskostnadene du fakturerer. Har leietakeren fullt fradrag, trekker hun mvaen fra i sin egen mva-melding, og for henne blir regnestykket det samme.

Hva frivillig registrering gir og koster

Fordelen er fradraget. Du trekker fra inngående mva på ombygging, vedlikehold og drift av de registrerte arealene. Ved en større ombygging kan det være mange hundre tusen kroner.

Prisen er mer arbeid og en langvarig binding:

• Du må levere mva-melding for hver termin og føre regnskap som skiller registrerte og ikke-registrerte arealer.
• Leiekontrakten bør si at leien er oppgitt uten mva, og at mva kommer i tillegg.
• Leiekontrakten bør pålegge leietakeren å si fra før hun endrer bruken av lokalene eller leier dem ut videre. En framleietaker som ikke er registrert, påvirker ditt fradrag. Reglene for framleie står i artikkelen om framleie av næringslokale.
• Du kan bli pliktig til å betale tilbake deler av fradraget hvis leietakerne endrer seg, se justeringsreglene under.

Bygger du nytt for utleie, kan det i noen tilfeller være mulig å bli forhåndsregistrert, slik at du får fradrag allerede i byggefasen. Vilkåret er at du har betydelige anskaffelser med direkte sammenheng med senere avgiftspliktig utleie (§ 2-4).

Justering når leietakerne endrer seg

Ombygging, påbygging og nybygg der inngående mva er minst 100 000 kroner, regnes som en kapitalvare (§ 9-1). For slike kapitalvarer gjelder en justeringsperiode på ti år fra bygget er fullført, regnet fra ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse (§ 9-4).

Hvert år i perioden ser du på hvor stor del av bygget som brukes av registrerte leietakere, og sammenligner med andelen da perioden startet. Er endringen minst ti prosentpoeng, skal en tidel av den opprinnelige mvaen justeres i forhold til endringen (§ 9-5). Justeringen tas med i mva-meldingen. Går andelen opp, får du mer fradrag. Går den ned, betaler du tilbake.

Selger du bygget i justeringsperioden, skal det justeres samlet for resten av perioden, med mindre kjøperen overtar justeringsforpliktelsen (§§ 9-2 og 9-3).

Kort oppsummert

• Det er i utgangspunktet ingen mva ved utleie av næringslokaler, og heller ingen fradrag for mva på kostnadene.
• Frivillig registrering er mulig når leietakerne er mva-registrert, og gjelder bare deres arealer.
• Med registrering legger du 25 prosent mva på leien og får fradrag for mva på kostnadene.
• Ombygging med minst 100 000 kroner i mva gir en justeringsperiode på ti år, og endret bruk kan gi tilbakebetaling.
• Leiekontrakten bør regulere mva og pålegge leietakeren å varsle om endret bruk og framleie.