Megler eller selge selv: regnestykket for en bolig til 4 mill.
Velger du å selge bolig selv, sparer du det megleren tar for arbeidet, som for en bolig til 4 millioner kroner fort kan utgjøre et sekssifret beløp. Men du betaler fortsatt for tilstandsrapport, annonse og oppgjør, og du overtar visning, budrunde, kontrakt og opplysningsplikt. Regnestykket går i din favør bare hvis du oppnår omtrent samme pris som med megler, og ikke gjør feil som gir krav fra kjøperen senere. Under regner vi gjennom begge alternativene med tydelige forutsetninger.
Torild skal selge leiligheten sin og regner med at den er verdt rundt 4 millioner kroner. En venn solgte selv og sparte, sier han, «over 100 000». Torild vil vite om det stemmer for henne, og hva hun i så fall må gjøre selv.
Tallene under er regneeksempler. Prisene varierer mye mellom meglere og steder, så bytt ut forutsetningene med tilbudene du faktisk får.
Regnestykket med megler for en bolig til 4 millioner
Megleren tar betalt på to måter: vederlag (det megleren tar betalt for arbeidet) og utlegg (det megleren betaler til andre på dine vegne, for eksempel annonse og opplysninger fra kommunen).
Si at Torild får dette tilbudet:
Provisjon på 1,5 prosent av 4 000 000 kroner gir 60 000 kroner. Faste honorarer for tilrettelegging og oppgjør er 25 000 kroner. Markedsføring og andre utlegg er 25 000 kroner. Til sammen blir det 110 000 kroner.
I tillegg kommer tilstandsrapporten, som de fleste selgere bestiller uansett. Si at den koster 20 000 kroner. Da er totalen 130 000 kroner.
Megleren skal gi deg et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlag og utlegg i oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Megleren kan ikke ta en prosentsats som øker når salgssummen øker (eiendomsmeglingsloven § 7-2), og det er bare du som oppdragsgiver som kan betale vederlaget.
Regnestykket når du vil selge bolig selv
Uten megler forsvinner provisjonen og honorarene, men ikke alle kostnadene. Si at Torild regner slik:
Tilstandsrapport koster 20 000 kroner. Annonse på en boligportal koster 10 000 kroner. Bilder og plantegning koster 8 000 kroner. Et oppgjørsoppdrag (en megler som bare tar seg av pengene, skjøtet og tinglysingen) koster 15 000 kroner. Opplysninger fra kommunen og eventuelt borettslaget koster 5 000 kroner. Til sammen blir det 58 000 kroner.
Med disse forutsetningene sparer Torild 130 000 minus 58 000, altså 72 000 kroner.
Det tallet gjelder bare hvis hun får samme pris. Her ligger den største usikkerheten. Hvis boligen blir solgt for 1 prosent mindre enn den ville blitt med megler, koster det 40 000 kroner. Ved 2 prosent lavere pris er hele besparelsen spist opp, og vel så det. Ingen kan vite på forhånd om du får høyere eller lavere pris enn en megler ville fått. Mer om hva du konkret sparer, står i hvor mye du sparer på å selge uten megler.
Dette overtar du: opplysninger, salgsoppgave og annonse
En megler plikter å hente inn og kontrollere opplysninger om boligen, og gi kjøperen en skriftlig oppgave med blant annet eierforhold, tinglyste forpliktelser, areal, ferdigattest, offentlige avgifter, planforhold og totalkostnad (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Den plikten gjelder megleren, ikke deg.
Men kjøperen har fortsatt krav på å få vite det hun har grunn til å regne med. Og kjøperens bank vil som regel be om de samme dokumentene som en megler ville skaffet, før lånet blir innvilget. Selger du selv, må du hente inn grunnboksutskrift, opplysninger fra kommunen om regulering og ferdigattest, og fra borettslaget eller sameiet hvis boligen ligger der. Du må også skrive annonsen og salgsoppgaven.
Feil i annonsen kan få følger. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonse, salgsoppgave eller annen markedsføring fra selgeren (avhendingslova § 3-8). Står det 72 kvadratmeter og leiligheten er 68, har du et problem.
Du må også ha energiattest. Eieren skal legge den fram for kjøperen før avtalen inngås, og energimerket skal vises i annonsen (energimerkeforskriften § 5).
Visning og budrunde: reglene gjelder ikke deg, men du har ansvaret
Når en megler holder budrunden, gjelder strenge regler: Bud skal være skriftlige, budgiverne skal legitimere seg, finansieringen skal kontrolleres, og når selgeren er privatperson, kan akseptfristen ikke være kortere enn til klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning (eiendomsmeglingsloven § 6-8, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3). Disse reglene binder megleren, ikke en privat selger.
Det betyr at du må lage dine egne rutiner. Ta bare imot bud skriftlig, for eksempel på e-post eller sms. Be om legitimasjon. Be om finansieringsbevis fra banken. Hold oversikt over alle bud med tidspunkt, beløp, forbehold og akseptfrist. Du står fritt til å velge hvilket bud du aksepterer, også om det ikke er det høyeste.
Visningene må du holde selv. Det betyr å svare på spørsmål om boligen fra fremmede, der alt du sier kan bli en opplysning du er ansvarlig for. Skriv ned hva du svarer på spørsmål som gjelder feil, vedlikehold og naboforhold, og send svaret skriftlig til alle interessenter. Da har du dokumentasjon hvis kjøperen senere mener hun fikk vite noe annet.
Tiden er også en kostnad. Annonse, visninger, telefoner og oppfølging av budgivere tar fort flere kvelder og helger. Det står ikke i regnestykket over, men det bør inngå i vurderingen din.
Kontrakt, skjøte og oppgjør
En avtale om salg av bolig kan inngås muntlig, men skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (avhendingslova § 1-3). I praksis vil ingen kjøper eller bank godta noe annet enn en skriftlig kontrakt. Kontrakten må blant annet si hvem partene er, hvilken eiendom det gjelder, kjøpesum, overtakelse og hvordan oppgjøret skal skje. Mer om innholdet står i kjøpekontrakt uten megler.
Selve oppgjøret er den farligste delen. Kjøperen vil ikke betale før hun er sikret eiendomsretten, og du vil ikke gi fra deg skjøtet før pengene er sikret. Lånet ditt må innfris og pantet slettes. Kjøperens bank vil ha pant i boligen. En megler som tar oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern (beskyttelse mot andre som kan gjøre krav på boligen) før kjøpesummen brukes på vegne av selgeren (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Derfor kjøper mange som selger selv, et rent oppgjørsoppdrag.
Opplysningsplikten og ansvaret etter salget
Den største juridiske risikoen ved å selge selv er ikke budrunden, men opplysningsplikten. Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente eller måtte kjenne til, og som hun hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Det gjelder enten du bruker megler eller ikke.
Selger du til en forbruker, kan du ikke skrive deg fri med et «som han er»-forbehold. Et slikt generelt forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp (andre ledd i avhendingslova § 3-9).
En god tilstandsrapport beskytter deg. Kjøperen kan ikke klage på det som går tydelig fram av en tilstandsrapport hun har fått anledning til å lese (avhendingslova § 3-10). Uten megler må du selv sørge for at kjøperen faktisk har fått rapporten, og helst få det bekreftet skriftlig.
Når regnestykket ikke går opp
Noen salg gir liten besparelse og høy risiko. Det gjelder ofte salg fra dødsbo, salg etter samlivsbrudd der partene er uenige, boliger med uklare rom eller manglende ferdigattest, og boliger der det er vanskelig å fastsette en riktig pris. Slike tilfeller er gått gjennom i når du ikke bør selge selv.
Torild endte med å hente tre meglertilbud før hun bestemte seg. Det laveste totalbeløpet var 95 000 kroner. Da var forskjellen til hennes eget regnestykke under 40 000 kroner, og hun valgte megler.
Kort oppsummert
- Velger du å selge bolig selv, sparer du provisjon og honorarer, men betaler fortsatt for tilstandsrapport, annonse, opplysninger og oppgjør.
- Besparelsen forsvinner fort hvis boligen blir solgt for noen prosent mindre enn med megler.
- Uten megler må du selv innhente opplysninger, holde visning og budrunde og sette opp kontrakt.
- Opplysningsplikten gjelder fullt ut, og et «som han er»-forbehold har ingen virkning overfor en forbruker.
- Oppgjøret er den mest risikable delen, og mange kjøper derfor et rent oppgjørsoppdrag.