Oppgjørsoppdrag: hva koster det å bare få hjelp med oppgjøret?
Et oppgjørsoppdrag er når du bare kjøper hjelp med selve gjennomføringen av handelen: kjøpesummen går via meglerens klientkonto, skjøtet blir tinglyst, lånet ditt blir innfridd og pantet slettet. Prisen er vesentlig lavere enn for et fullt salgsoppdrag, men varierer mellom tilbydere, så be om et skriftlig tilbud med alle utlegg. Både eiendomsmeglingsforetak og advokater som har rett til å drive eiendomsmegling, kan ta slike oppdrag. Du har selv ansvaret for markedsføring, visning, budrunde og opplysninger til kjøperen.
Aleksander har funnet en kjøper til leiligheten sin selv. Kjøperen er en kollega av en venn, og de er enige om pris og overtakelsesdato. Det eneste Aleksander mangler, er en trygg måte å få pengene over, slette lånet og få skjøtet tinglyst. Det er akkurat det et oppgjørsoppdrag dekker.
Hva et oppgjørsoppdrag dekker
Eiendomsmegling omfatter også det å «forestå oppgjør» ved salg av fast eiendom (eiendomsmeglingsloven § 1-2). Et oppgjørsoppdrag er derfor et vanlig meglingsoppdrag, bare med et smalere innhold. Oppdragsavtalen skal angi oppdragets karakter, og «oppgjør» er en av typene loven nevner (eiendomsmeglingsloven § 6-4).
Oppgaven er beskrevet i loven. Med mindre partene ønsker noe annet, skal oppdragstakeren sørge for at skjøtet blir laget og tinglyst, at andre dokumenter blir laget og eventuelt tinglyst, at nødvendige søknader og erklæringer blir sendt, og at det økonomiske oppgjøret blir gjennomført (eiendomsmeglingsloven § 6-10).
I praksis betyr det dette: Kjøperen betaler kjøpesummen inn på meglerens klientkonto (en egen konto for kundenes penger, holdt atskilt fra meglerens egne midler). Megleren innhenter innfrielsesbeløp fra banken din, sørger for at skjøtet og kjøperens pantedokument blir tinglyst, og betaler deretter ut. Lånet ditt blir innfridd, pantet slettet og resten utbetalt til deg.
Pengene er beskyttet. Klientmidler skal holdes atskilt fra meglerens egne midler og tilhører den som har betalt dem inn, til de er brukt slik det er avtalt (eiendomsmeglingsloven § 3-2). Og megleren skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern (beskyttelse mot andre som kan gjøre krav på boligen) før kjøpesummen brukes på vegne av selgeren.
Hva oppgjørsoppdrag ikke dekker
Megleren har ikke ansvar for verdivurdering, annonse, visning eller budrunde. Det har du gjort selv, eller det er gjort før megleren kom inn. Mange tilbydere tilbyr å sette opp kjøpekontrakten som en del av oppgjøret, men det må du avklare. Hva kontrakten bør inneholde, står i kjøpekontrakt uten megler.
Opplysningsplikten overfor kjøperen ligger hos deg som selger. Holder du tilbake noe du kjente eller måtte kjenne til om boligen, kan det være en mangel (avhendingslova § 3-7). Den plikten blir ikke mindre fordi du bruker en oppgjørsmegler.
Hva koster et oppgjørsoppdrag
Det finnes ingen fast pris. Prisene varierer mellom tilbydere og avhenger av hva som er med i oppdraget. Et tilbud består som regel av et honorar for selve oppgjøret og utlegg, for eksempel grunnboksutskrift og innhenting av opplysninger.
Si at Aleksander får et tilbud på 14 000 kroner i honorar, 2 500 kroner i utlegg og 3 000 kroner ekstra for å sette opp kontrakten. Da betaler han 19 500 kroner. Hadde han brukt megler til hele salget, ville provisjon, honorarer og markedsføring for en leilighet til 4 millioner kroner fort blitt flere ganger så mye. Et fullt regnestykke står i megler eller selge selv.
Tinglysingsgebyr og dokumentavgift (2,5 prosent av markedsverdien ved salg av selveierbolig) betales av kjøperen, ikke av selgeren (avhendingslova § 2-6). Megleren som står for tinglysingen, er ansvarlig for at de blir betalt.
Du har krav på et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslag over tidsbruken (eiendomsmeglingsloven § 7-2). Oppdragsavtalen skal også ha et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlag og utlegg. Sammenlign totalsummen, ikke bare honoraret.
Hvem som betaler, og hvem som kan gjøre det
Kostnaden til megleren skal bæres av den av partene som har gitt megleren oppdraget (avhendingslova § 2-6). Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren betaler meglerens vederlag. Avklar derfor med kjøperen hvem som bestiller oppgjøret, før dere signerer kontrakten.
Oppgjør mot betaling kan bare gjøres av foretak med tillatelse fra Finanstilsynet, eller av en advokat som har stilt sikkerhet for eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 2-1). Banker trenger ikke slik tillatelse for å ta oppgjør. Forskjellen mellom de to vanligste tilbyderne står i advokat eller megler til oppgjøret. Sjekk i Finanstilsynets register at den du bruker, har tillatelse.
Slik går oppgjøret for seg
Når kontrakten er signert, sender megleren deg et skjøte du signerer. Underskriften må bekreftes av vitner for at skjøtet kan tinglyses (tinglysingsloven § 17). Megleren innhenter opplysninger om lånet ditt fra banken. Kjøperen betaler kjøpesummen og omkostningene inn på klientkontoen før overtakelsen.
På overtakelsesdagen bekrefter dere at nøklene er overlevert. Megleren sender skjøtet til tinglysing. Når tinglysingen er gjennomført og kjøperen har rettsvern, betaler megleren ut: først til banken din for å innfri lånet, deretter resten til deg. Når oppgjøret er ferdig, skal du få en oppstilling som viser hver transaksjon og når den skjedde (forskrift om eiendomsmegling § 3-13).
Aleksander valgte et oppgjørsoppdrag med kontrakt. Kjøperen fikk tilstandsrapporten og alle dokumentene før signering, og pengene kom på konto noen dager etter overtakelsen.
Kort oppsummert
- Et oppgjørsoppdrag dekker skjøte, tinglysing, innfrielse av lån og utbetaling, ikke markedsføring eller budrunde.
- Prisen varierer mellom tilbydere, så be om skriftlig tilbud med alle utlegg og sammenlign totalsummen.
- Kjøpesummen går via klientkonto, og megleren betaler ikke ut før kjøperen har rettsvern.
- Både eiendomsmeglingsforetak og advokater som har stilt sikkerhet, kan ta oppgjørsoppdrag.
- Opplysningsplikten overfor kjøperen ligger fortsatt hos deg.