Hva koster eiendomsmegler? Hele regningen forklart

Vederlag og utlegg: de to delene av meglerregningen

Alt du betaler megleren, havner i en av to kurver. Den første er vederlaget (det megleren tar betalt for sitt eget arbeid). Den andre er utleggene (det megleren betaler til andre på dine vegne og krever tilbake, for eksempel annonser, foto og opplysninger fra kommunen).

Skillet har praktisk betydning. Vederlaget avtaler du og megleren fritt, og det er her du har noe å forhandle om. Utleggene er det andre leverandører tar, og megleren kan kreve dem dekket etter hvert som de skal betales (eiendomsmeglingsloven § 7-5). Megleren kan heller ikke ta imot provisjon, rabatt eller andre fordeler fra leverandørene han bruker i oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 5-4). Det skal altså ikke ligge en skjult fortjeneste for megleren i utleggene.

Mange tilbud deler vederlaget i flere poster. Tilrettelegging, oppgjørshonorar og visningshonorar er betaling for meglerens arbeid, samme hva postene heter. Legg dem sammen med provisjonen når du sammenligner tilbud. Utleggene varierer også. Noen er faste, som opplysninger fra kommunen. Andre avhenger av valg du gjør, som hvor mange annonser som kjøpes og hvor bred markedsføringen skal være.

Provisjon, fastpris eller timepris

Vederlaget kan avtales på tre hovedmåter:

• Provisjon: en prosent av salgssummen, noen ganger med et minstebeløp.
• Fastpris: en fast sum uansett hva boligen selges for.
• Timepris: en pris per time, ganget med tiden megleren faktisk bruker.

Det kan ikke avtales en provisjon der prosentsatsen øker når kjøpesummen øker (første ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-2). En fast sats er lovlig. Da vokser beløpet i kroner med salgssummen, men satsen står stille. Mer om grensen står i artikkelen om provisjon som øker med salgssummen.

Timepris har du krav på å få tilbud om, også om du ender med en annen modell. Megleren skal gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, med et anslag over hvor mange timer oppdraget vil ta (eiendomsmeglingsloven § 7-2). Tilbudet skal vise timeprisen med merverdiavgift, anslått tid fordelt på fasene i salget og samlet vederlag (forskrift om eiendomsmegling § 7-1). Velger du timepris, skal megleren varsle deg hvis tiden ser ut til å bli vesentlig større enn anslått.

Finanstilsynet sendte 14. august 2026 et høringsnotat med forslag om forenklinger i meglerregelverket, blant annet i reglene om timepristilbud. Dette er bare et forslag. Reglene over gjelder fortsatt.

Hva koster eiendomsmegler i kroner? Et regneeksempel

Det finnes ingen offentlig oversikt over hva meglere tar, og prisene spriker mellom meglere og mellom byer og bygder. Tallene under er derfor valgt for regnestykkets skyld. De er ikke markedspriser.

Gjennomsnittsprisen for en bruktbolig i Norge var 4 420 795 kroner ved utgangen av desember 2025 (Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi). Si at Sigrid selger for akkurat det, og at megleren tar 1,5 prosent i provisjon. Det gir 66 312 kroner. Si videre at tilretteleggingen er avtalt til 15 000 kroner og at utleggene er anslått til 20 000 kroner. Regningen blir da 101 312 kroner, eller omtrent 2,3 prosent av salgssummen.

Et annet tilbud har fastpris på 75 000 kroner for alt arbeidet, og de samme utleggene. Det gir 95 000 kroner. Med provisjonsmodellen over er de to tilbudene like dyre ved en salgssum på 4 millioner kroner. Selger Sigrid for mer, er fastprisen billigst. Selger hun for mindre, er provisjonen billigst.

Noen kostnader ved salget går ikke til megleren. Tilstandsrapporten betaler du takstmannen for, og boligselgerforsikring er en egen avtale med et forsikringsselskap. Selger du i borettslag eller eierseksjonssameie, kan laget eller sameiet kreve et eierskiftegebyr av deg. Gevinst ved salg kan dessuten være skattepliktig, avhengig av hvor lenge du har eid og bodd i boligen. Hele oppstillingen med disse postene står i regneeksempelet for en bolig til 4 millioner.

Dette skal stå i oppdragsavtalen før du signerer

Oppdragsavtalen (avtalen der du gir megleren i oppdrag å selge) skal være skriftlig og undertegnes av deg og den ansvarlige megleren (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Den skal vise hva som er avtalt om vederlaget, også hva megleren kan kreve hvis boligen ikke blir solgt. Den skal vise hvilke utlegg megleren kan kreve dekket, med et overslag over størrelsen. Og den skal ha et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over totalt vederlag og samlede utlegg.

Avtalen skal også si hvor lenge oppdraget varer, hva som gjelder ved oppsigelse og om megleren har krav på betaling hvis du selger gjennom andre eller selv. Selger du som privatperson, kan disse kravene ikke avtales bort (eiendomsmeglingsloven § 1-3).

Kostnadsoverslaget er det tallet du bør legge ved siden av de andre tilbudene. Prisene skal oppgis med merverdiavgift når du er forbruker (prisopplysningsforskriften § 3). Meglerforetaket skal dessuten informere om prisene sine slik at du lett kan se dem (eiendomsmeglingsloven § 7-1).

Når du betaler, og hvem som betaler

Vederlaget forfaller når handel er kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4). Det skjer når du og kjøperen er endelig bundet, og ikke først ved overtakelsen. Megleren kan bare trekke vederlaget fra kjøpesummen på klientkontoen hvis du samtykker etter at handelen er inngått. Mer om tidspunktet står under når meglerhonoraret forfaller.

Det kan ikke avtales at andre enn du som oppdragsgiver skal betale meglerens vederlag eller utlegg (fjerde ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-2). Kjøperen kan altså ikke belastes for meglerens arbeid for deg.

Uansett vederlagsform skal megleren skrive regning. Regningen skal vise tiden megleren har brukt, fordelt på faser som befaring, salgsoppgave, visninger, budrunde, kontrakt og oppgjør, og den skal ha en spesifisert oversikt over alle utlegg (forskrift om eiendomsmegling § 7-2). Kravet om tid per fase kom 1. juli 2025.

Hvis boligen ikke blir solgt eller du sier opp

Megleren har krav på vederlag hvis handel kommer i stand mens oppdraget løper, også om salget ikke skyldes meglerens innsats (eiendomsmeglingsloven § 7-3). Kravet gjelder også i tre måneder etter at oppdraget er ute, hvis du selger til noen megleren forhandlet med eller ga opplysninger om boligen i oppdragstiden.

Blir boligen ikke solgt, betaler du det oppdragsavtalen sier skal betales i den situasjonen. Det er ofte avtalte utlegg og noen ganger et fast beløp for arbeidet som er gjort.

Et oppdrag kan gjelde i høyst seks måneder om gangen, og begge parter kan si det opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Sier du opp, har megleren krav på et rimelig vederlag for arbeid som er utført, og utlegg kan kreves etter avtalen.

Når megleren har gjort en dårlig jobb

Har megleren forsømt pliktene sine på en måte som ikke er ubetydelig, kan du kreve vederlaget satt ned eller falt helt bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Du kan også holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre et krav du har mot megleren (eiendomsmeglingsloven § 7-4).

Blir dere ikke enige, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Nemnda behandler tvister mellom forbrukere og meglerforetak, og uttalelsene er rådgivende. Klage på megleren etter at salget er gjennomført, følger de samme sporene.

Kort oppsummert

• Meglerregningen består av vederlag for meglerens arbeid og utlegg til andre leverandører.
• Vederlaget avtales fritt som provisjon, fastpris eller timepris, men provisjonssatsen kan ikke øke med salgssummen.
• Oppdragsavtalen skal ha et samlet, spesifisert kostnadsoverslag, og du har krav på et skriftlig timepristilbud.
• Vederlaget forfaller når du og kjøperen er endelig bundet, og bare du som selger kan betale det.
• Ved ikke ubetydelig pliktforsømmelse kan vederlaget settes ned eller falle bort.