Kjøpekontrakt uten megler: hva må stå i den?

Kjøpekontrakt ved privat boligsalg: hva loven krever

Avhendingslova gjelder for salg av fast eiendom, eierseksjoner og andeler i borettslag (avhendingslova § 1-1, og for borettslag § 1-1a). Loven sier at avtalen kan inngås skriftlig eller muntlig, men at den skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (avhendingslova § 1-3). Det finnes altså ingen lovbestemt mal for en privat kontrakt.

I praksis trenger dere en skriftlig kontrakt. Kjøperens bank vil se den før lånet utbetales. Megleren eller den som tar oppgjøret, trenger den. Og den er beviset på hva dere avtalte hvis det blir uenighet.

En megler skal opprette en skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen, med mindre partene ønsker noe annet (eiendomsmeglingsloven § 6-9). Selger du uten megler, er det ingen som har den plikten. Da er det opp til deg og kjøperen å få med det som trengs.

Partene og eiendommen

Kontrakten bør starte med fullt navn, fødselsnummer og adresse for selger og kjøper. Er dere flere på en av sidene, må alle stå med. Er selgeren gift og boligen er felles bolig, trengs skriftlig samtykke fra ektefellen (ekteskapsloven § 32).

Eiendommen må identifiseres presist: adresse, kommune, gårds- og bruksnummer, og eventuelt seksjonsnummer. For borettslag: borettslagets navn og organisasjonsnummer og andelsnummeret. Ta navnene og numrene fra grunnboken eller borettslagets dokumenter, ikke fra minnet.

Kjøpesum, omkostninger og oppgjør

Skriv kjøpesummen i kroner. For borettslag bør kontrakten også vise andelen av fellesgjelden og totalprisen.

Skriv hvem som betaler hva. Kjøperen bærer som regel dokumentavgift og tinglysingsgebyr, mens selgeren bærer kostnadene med å gjøre boligen klar for salg (avhendingslova § 2-6). Er det dere som avtaler noe annet, må det stå i kontrakten.

Beskriv oppgjøret konkret: hvor kjøpesummen skal betales inn, når den skal være innbetalt, og når og hvordan den skal utbetales til deg. Det tryggeste er at pengene går via klientkontoen til en megler som tar oppgjøret, og at utbetaling først skjer når kjøperen har fått tinglyst skjøtet. Mer om dette står i oppgjørsoppdrag.

Skriv også hvordan lån og pant på boligen skal ordnes. Kontrakten bør si at selgeren skal innfri lånene sine av kjøpesummen, og at pantet skal slettes. Hvordan det skjer i praksis, står i pant og lån ved salget.

Avtal hva som skjer hvis kjøperen ikke betaler i tide. Kontrakten kan si at kjøperen skal betale forsinkelsesrente fra forfall, og at du kan heve avtalen hvis betalingen uteblir lenge. Uten en slik regel må dere falle tilbake på avhendingslovas regler om kjøperens avtalebrudd, som er mindre konkrete.

Overtakelse og risiko

Skriv dato og klokkeslett for overtakelsen. Sier kontrakten ingenting, kan kjøperen kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, forutsatt at hun har betalt (avhendingslova § 2-3).

Risikoen for boligen går over på kjøperen når hun overtar bruken (avhendingslova § 2-4). Brenner boligen før overtakelsen, er det din risiko. Hold derfor boligen forsikret fram til overtakelsen, og skriv det gjerne i kontrakten.

Boligen skal være ryddet og rengjort når kjøperen overtar (avhendingslova § 2-2). Skriv ned hva dere mener med det hvis dere er usikre.

Det som følger med og tilstanden

Fast montert inventar, som faste ovner og varmeanlegg, faste elektriske installasjoner og innebygde hvitevarer, følger med etter loven (avhendingslova § 3-5). Alt annet bør stå i kontrakten. Er dere enige om at oppvaskmaskinen, garderobeskapet eller utemøblene skal følge med, skriv det.

Skriv hvilke dokumenter kjøperen har fått før signering, for eksempel tilstandsrapport, energiattest, grunnboksutskrift og opplysninger fra kommunen og borettslaget. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som går tydelig fram av en tilstandsrapport hun har fått anledning til å lese (avhendingslova § 3-10). Det hjelper deg bare hvis du kan vise at hun faktisk fikk rapporten.

Et «som han er»-forbehold har ingen virkning når kjøperen er forbruker (avhendingslova § 3-9). Det hjelper ikke å skrive det inn. Opplysningsplikten din gjelder uansett.

Forbehold og signering

Har kjøperen tatt forbehold, for eksempel om finansiering eller salg av egen bolig, skal det stå i kontrakten med en klar frist. Står det ingen frist, vet ingen av dere når avtalen er endelig.

Begge parter signerer, med dato. Ta to eksemplarer, eller signer elektronisk slik at begge har en kopi. Skjøtet er et eget dokument som brukes til tinglysingen, se tinglyse skjøte selv.

Rolf og kjøperen tok utgangspunkt i en standardkontrakt for privat salg og fylte inn opplysningene fra grunnboken og tilstandsrapporten. Oppgjøret satte de bort.

Kort oppsummert

• En kjøpekontrakt når du selger bolig privat, bør angi partene, eiendommen, kjøpesum, oppgjør, overtakelse, tilbehør og hvilke dokumenter kjøperen har fått.
• Loven krever ingen mal, men begge parter kan kreve at avtalen settes opp skriftlig.
• Uten avtalt dato kan kjøperen kreve overtakelse ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende.
• Skriv hva som følger med utover fast inventar, og ta med eventuelle forbehold med klar frist.
• Et «som han er»-forbehold har ingen virkning overfor en forbruker.