Hvor mye sparer du på å selge boligen uten megler?
Hvor mye du kan spare ved å selge uten megler, er differansen mellom meglerens samlede pris og det du likevel må betale for tilstandsrapport, annonse, dokumenter og oppgjør. For en vanlig bolig ender besparelsen ofte på noen titusener, ikke på hele meglerregningen. Besparelsen forsvinner hvis boligen blir solgt for litt mindre enn den ellers ville gjort. Regn med dine egne tilbud, ikke med andres anslag.
Oskar har fått et meglertilbud på leiligheten sin og synes det er dyrt. Han har lest at du kan spare «hele provisjonen» ved å selge selv. Før han bestemmer seg, vil han vite hva han faktisk sitter igjen med.
Hva du betaler megleren for
Meglerregningen består av to deler. Vederlaget er det megleren tar betalt for arbeidet, som provisjon, timepris eller fastpris, og ofte i tillegg faste honorarer. Utleggene er det megleren betaler til andre på dine vegne, for eksempel annonser og opplysninger fra kommunen.
Oppdragsavtalen skal ha et samlet og spesifisert overslag over hva vederlag og utlegg vil koste totalt (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Dette er tallet du skal sammenligne med.
Prisene varierer mye mellom meglere og steder. Noen tar provisjon i prosent av salgssummen, andre fastpris eller timepris. Megleren skal også kunne gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslag over tidsbruken (eiendomsmeglingsloven § 7-2). Det kan være lurt å be om flere tilbud før du sammenligner med å selge selv, fordi forskjellen mellom meglere kan være like stor som besparelsen. Det er viktig å skille mellom de to delene, fordi mange av utleggene kommer også når du selger selv.
Det du må betale også uten megler
Selgeren bærer alle kostnadene med å gjøre boligen klar for salg (avhendingslova § 2-6). Det gjelder uansett om du bruker megler. Noen av kostnadene forsvinner aldri:
Tilstandsrapporten bestiller du hos en takstmann. Annonse på boligportaler må du betale selv, og private annonser er ikke gratis. Grunnboksutskrift, opplysninger fra kommunen og eventuelt borettslaget eller sameiet koster penger. Gode bilder og plantegning er ikke et krav, men uten dem står annonsen svakere. Og selve oppgjøret må gjøres på en trygg måte, enten ved at du kjøper et oppgjørsoppdrag eller ved at dere ordner det selv.
Regneeksempel: hva du sparer på å selge uten megler
Tallene under er forutsetninger. Bytt dem ut med tilbudene du får.
Si at Oskar har fått et meglertilbud på 98 000 kroner totalt for en leilighet til 3,6 millioner, inkludert vederlag og utlegg til markedsføring. Tilstandsrapporten på 18 000 kroner kommer i tillegg. Totalt med megler: 116 000 kroner.
Uten megler regner han slik: tilstandsrapport 18 000 kroner, annonse 9 000 kroner, foto og plantegning 6 000 kroner, dokumenter 4 000 kroner, oppgjørsoppdrag 16 000 kroner. Totalt uten megler: 53 000 kroner.
Besparelsen er 116 000 minus 53 000, altså 63 000 kroner. Det er godt under halvparten av det mange tror de sparer når de tenker på «hele provisjonen».
Etter skatt kan forskjellen bli enda mindre. Selger du med skattepliktig gevinst, kan meglerkostnadene normalt trekkes fra gevinsten. Er salget skattefritt, har ikke dette noen betydning.
Prisen på boligen betyr mer enn meglerregningen
Den største usikkerheten ligger ikke i kostnadene, men i kjøpesummen. Små forskjeller i pris gir store beløp.
For Oskar sin leilighet til 3,6 millioner kroner er 1 prosent lik 36 000 kroner. Blir leiligheten solgt for 1,75 prosent mindre enn den ville blitt med megler, er hele besparelsen på 63 000 kroner borte. Blir den solgt for mer, øker besparelsen tilsvarende.
Ingen kan vite på forhånd hva som skjer. Med megler får du en profesjonell budrunde med regler for skriftlighet, legitimasjon og kontroll av finansiering (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Uten megler er det du som holder visningene, følger opp interessentene og forhandler. Noen klarer det godt. Andre aksepterer for tidlig.
Kostnadene du ikke ser på regningen
Det koster tid å selge selv. Visninger, telefoner, e-post og oppfølging av budgivere tar fort flere kvelder og helger.
Det kan også koste deg senere. Opplysningsplikten gjelder fullt ut når du selger selv (avhendingslova § 3-7). Feil i annonse eller salgsoppgave kan gi kjøperen krav om prisavslag eller erstatning (avhendingslova § 3-8). Med megler har du en profesjonell som skal innhente og kontrollere opplysningene før handel (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Uten megler hviler det på deg. Mange selgere har en boligselgerforsikring som kan dekke slike krav. Sjekk vilkårene før du stoler på den.
Slik finner du ditt tall
Hent inn minst to meglertilbud og legg sammen totalsummen med vederlag og utlegg. Sett opp dine egne kostnader uten megler, med et oppgjørsoppdrag. Trekk det ene fra det andre. Del så besparelsen på verdien av boligen, så ser du hvor mange prosent lavere pris du tåler før du taper på å selge selv.
Det fulle regnestykket for en bolig til 4 millioner står i megler eller selge selv. Hva du må gjøre selv, står i selge bolig privat. Er boligen mer krevende å selge, bør du lese når du ikke bør selge selv.
Oskar fikk et nytt tilbud fra en annen megler på 82 000 kroner. Da krympet besparelsen til rundt 47 000 kroner, og han valgte megler.
Kort oppsummert
- Du sparer meglerens vederlag, men betaler fortsatt tilstandsrapport, annonse, dokumenter og oppgjør.
- For en vanlig bolig er besparelsen ofte noen titusener, ikke hele meglerregningen.
- Selges boligen for et par prosent mindre, kan hele besparelsen forsvinne.
- Regn med dine egne tilbud og finn ut hvor mye lavere pris du tåler før du taper.